Программы / Районы-кварталы

Гость: Александр Ширинкин, преподаватель экономического факультета ПГНИУ, эксперт в области оценки объектов недвижимости

Программа: «Районы-кварталы»

Дата выхода: 15 января 2015 года

Ведущий: Артём Жаворонков

- Оцените, пожалуйста, риски, которые несут собственники объектов недвижимости. Какие они в перспективе страха?

- Нужно разделять собственников и не исключать арендаторов, юридических и физических лиц. Разные системы налогообложения и процентные ставки. Если юридические лица оплачивают налог в 1,5% от кадастровой стоимости, а арендаторы в 4%, то физические лица социально защищены, и у них есть ставка от 0,1% до 0,3%. Это немного даже при изменившейся кадастровой стоимости, хотя нужно быть готовым к увеличению налога.

- Мы все знаем, что квартиры в основном оценивает БТИ, эта стоимость существенно ниже рыночной, а значит, и кадастровой.

- Совершенно верно. Кадастровая стоимость – та же рыночная, только рассчитанная методом массовой оценки. Не учитываются индивидуальные особенности конкретного земельного участка, объекта недвижимости и так далее. Для физических лиц по квартирам, дачам и так далее налог коснется с 2016 года в Пермском крае. Пока он касается юридических лиц, земельных участков, земель категорий населенных пунктов, с 1 января 2015 года земель промышленности, транспорта, связи, энергетики и так далее. Все они платят налоги. Земли промышленности с 2015-го, земли категорий населенных пунктов – с 2014-го. Причем оспаривать эту кадастровую стоимость можно по закону в течение всего периода действия кадастровой стоимости. По закону это три года минимально. Если земли категорий населенных пунктов с 2014 года вступили в силу, то 2014-2016 годы она будет действовать. По землям промышленности 2015-2017 годы будет действовать, меняться не будет. Как было по землям населенных пунктов, каждый год менялась кадастровая стоимость, сейчас это в законодательстве устранено. Это будет 3 года действовать. Она вступила в силу, люди будут выплачивать налог и аренду по новым ставкам. Законом разрешено оспаривать в течение всего периода кадастровой стоимости. Если заявление было бы подано даже в декабре 2015 года, то пересчет будет с 1 января 2015 года, поскольку данные поступят в налоговую инспекцию, если комиссия по оспариванию кадастровой стоимости примет положительное решение.

- А 1 января 2015 года оспорить кадастровую стоимость уже невозможно.

- За 2014 год уже все, оспорить налоги уже невозможно. Люди, которые не успели оспорить кадастровую стоимость в 2014 году, будут платить завышенные налоги.

- Если они являются завышенными.

- Конечно, в каждом конкретном случае надо анализировать, что там случилось. В каких-то случаях она не завышена, в каких-то есть кадастровая ошибка. Если земельный участок не к тому виду разрешенного использования, это просто поправить, написать заявление в кадастровую палату, они поправят, будет перерасчет, кадастровая стоимость уменьшится. Если же все правильно, то единственный путь – это оспаривание кадастровой стоимости с помощью отчета независимого оценщика, к чему мы подошли. Это процесс непростой, есть определенный пакет документов, какой нужно собирать и подавать в комиссию. Но основной документ будет отчет оценщика, поэтому от того, кто будет делать отчет, много зависит.

- Кадастровая стоимость для того, чтобы появилась, тоже работа неких оценщиков. Но это государевы служащие?

- Нет.

- То есть оценщик возникает дважды, в первом случае он формирует положение для определения кадастровой стоимости. Это может быть одно и то же лицо?

- В принципе, это не этично. Не может быть одно лицо. Не знаю, бывает или нет, но не должно быть. Кадастровую стоимость определяют оценщики, которые выиграли государственный тендер на оценку. К сожалению, сложилась практика, что чем меньше победитель запросит за свои услуги, тем чаще он выигрывает.

- А чтобы окупить затраты, прибегает к не совсем порядочным или законным действиям.

- В государственной кадастровой оценке такого не будет. Круг арендаторов и собственников земельного участка очень большой, они пользуются возможностью взять большой заказ. На качество до последнего времени внимания не обращали вообще. Кадастровая оценка действует с 2008 года. Первые оценки, я не смотрел отчеты, но судя по разбросам и оценкам в других регионах – там не очень корректно выполнена работа, вот и все. Но я понимаю и оценщиков, которые в условиях крайне ограниченной информации должны были делать какие-то выводы. Например, есть категория земли рекреации, они на открытом рынке вообще не продаются, а оценщик должен дать им какую-то стоимость. Нет начальной исходной информации по объектам. Я понимаю сложности, но не умаляю того, что сделано не очень хорошо.

- А это прямые убытки, необходимость приглашать независимых оценщиков, чтобы оптимизировать расходы по налогам. Много ли таких в последнее время, если вы сказали, что у нас есть некачественная кадастровая стоимость по многим позициям – людей, желающих переоценить кадастровую стоимость своего имущества?

- За 2014 год, по данным комиссии по оспариваниям, которая создана при Управлении Росреестра по Пермскому краю, около 400 заявлений в комиссию за 2014 год, тех, кто хотел оспорить кадастровую стоимость.

- В пользу снижения.

- И около 75% удовлетворено, комиссия посчитала целесообразным снизить кадастровую стоимость. Это при всем при том, что в государственном кадастре зарегистрировано больше миллиона земельных участков. Меньше 1%.

- Люди не заинтересованы в снижении или просто не знают о такой возможности?

- Скорее всего, не знают. Не думаю, что разумный человек откажется законным путем снизить величину налога на имущество.

- Если бизнес заинтересован в снижении, то государство – в сохранении.

- Скорее муниципалитет, земельный налог – это муниципальный налог. Конечно, из этого в том числе формируется бюджет. Государство заинтересовано. Но нужно сохранять паритет, чтобы и государство получало налоги, и предприниматели не платили явно завышенные налоги.

- На какую сумму удалось сократить?

- В среднем где-то в 2 раза.

- Речь идет о десятках, сотнях тысяч рублей?

- По небольшим участкам это сотни тысяч рублей, по большим – это миллионы.

- Это реальная экономия и реальный недосчет бюджетных средств.

- Тут нужно понимать, что значит «недосчет». Некие люди сделали какую-то цифру, сказали: «А вот вы будете платить миллион». А почему миллион-то? «Потому что мы посчитали, что ваша недвижимость стоит вот столько, будете платить». Законом мне предоставлено право… Говорить, что это потери бюджета – неправильно. Бюджет пытался подсчитать. С точки зрения экономики переход на налоги с кадастровой абсолютно правильный, это будет справедливое налогообложение. Чем выше будет рыночная стоимость объекта, тем выше он будет платить. Но есть некие перекосы в методологии расчета кадастровой стоимости, сейчас они устраняются за счет оценщика, который дает рыночную стоимость этих объектов. Говорить о том, что здесь недобор или перебор, неправильно. Это нахождение паритетов бизнеса и властей в уплате налогов. Если будут излишне уплаченные налоги, это ложится бременем на предприятия, делает их неконкурентоспособными, повышает себестоимость выпуска продукции. В конечной перспективе это банкротство и закрытие предприятий, высвобождение кадров, потеря налогоплательщика, его переход в другой субъект. Оспаривание кадастровой стоимости – нормальная ситуация, когда находятся границы нормальных налогов, которые предприятия готовы платить, исходя из возможностей бизнеса, государства.

- Как выглядит механизм взаимодействия в этой части, если есть хотя бы подозрение на то, что кадастровая стоимость оценена государством в лице кадастровой палаты неверно?

- Последовательность действий – обращение к независимым оценщикам. Мы делаем анализ, говорим, что по вашему участку может быть снижение, реальная рыночная стоимость такая, кадастровая такая. Экономический эффект может быть снижен. Если хотите, то должны собрать следующий пакет документов, можете обращаться в комиссию по оспариванию.

- Из кого она состоит?

- Она назначается Управлением Росреестра. Это 4 человека, чиновники и представители оценочного сообщества.

- Ее решение окончательное, обжалованию не подлежит?

- Не окончательное. Если заявителя не устраивает решение комиссии, он может обратиться в суд.

- И там будут представлены мнения сторон в части оценки стоимости объекта. На чем должны основываться сомнения?

- На рыночных данных.

- Я купил участок земли для того, чтобы построить предприятие, по одной цене. Мне говорят, что налоги я должен платить, исходя из этой цены. Могут ли у меня появиться сомнения, что земля оценена правильно? Я могу спросить опять же у независимых оценщиков?

- Если вы купили за 10 млн участок, вам его оценили кадастровую стоимость в 10 млн, вряд ли возникнут сомнения.

- Но я хочу оптимизировать свои расходы.

- Конечно, можно хотеть. Но если рыночная стоимость около 10 млн рублей и есть, оптимизировать не получится. Независимый оценщик меньше не даст просто-напросто. Он должен ее обосновать достаточно серьезно и жестко. Если рыночная стоимость будет меньше кадастровой больше чем на 30%, по нынешнему положению о работе комиссии, то оценщик обязан предоставить отчет в СРО оценщиков, в которой состоит. Как эксперт СРО я проверял большое количество отчетов, могу сказать, что не все отчеты получают положительное заключение на экспертизу. Многие только с пятого-шестого раза получают. Это все не так просто. Занизить стоимость неадекватно реалиям – дело непростое, зачастую просто не получается. В основном снижение действительно соответствует рынку. Тем более, что при наборе массива данных, которые проходят через комиссию, они уже в ценах весьма хорошо ориентируются.

- Ведь не только рыночная стоимость объекта недвижимости является определяющей в оценке.

- Нет, мы же рассматриваем только рыночную стоимость по отношению к кадастровой.

- Но рыночная стоимость складывается из набора определенных показателей. Можно ли сэкономить на них? Если не целиком брать рыночную и кадастровую стоимость, соответствие цифр, а посмотреть, как можно сократить стоимость рынка, исходя из положений, которые складывают из себя рыночную стоимость?

- Не совсем понимаю, но попробую объяснить. Дело в том, что индивидуальные особенности участка закреплены его положением. Поэтому что-то там поменять – это как?

- Назначение, плошадь, доступ к коммуникациям – это объективные факторы.

- Совершенно верно, их произвольно поменять невозможно. И если расположение участка на первой линии транспортной магистрали и ближе к большим пешеходным потокам, это будет повышающим коэффициентом. По-другому никак не сделать ничего.

- Давайте о самом профессиональном сообществе оценщиков, что оно представляет собой в Пермском крае и России? И есть возможности для нечистой игры, или рынок оценщиков сам себя регулирует?

- К сожалению, нет. Рынок сам себя в рамках нынешних законодательных актов регулировать себя не сможет. Конкурсы, объявляемые государственным муниципальным органом, у них единственный критерий – цена. Чем ниже цена, тот и победитель. Доходило до того, что оценщики выигрывали конкурс с минусом, чего коммерческая организация позволить себе явно не может. В особенности в конкурсах она очень велика. Если не изменятся правила игры, государство скорее потеряет, чем выиграет, экономя на стоимости услуг за оценку, оно теряет на стоимости продажи муниципального имущества. Недобросовестный оценщик, выигравший конкурс, оценивает имущество на миллиарды рублей.

- Мошенничество?

- Это доказать сложно. Конечно, можно провести экспертизы, но… Нужно менять правила игры именно в части консалтинговых услуг на рынке. Квалифицированный специалист не может дешево выполнять эти услуги.

- Знаю, что вы оценивали аэропорт «Кольцово», торговую сеть «Семья». Как можно охарактеризовать опыт, полученный при оценке таких крупных объектов? Как это вообще происходило? Ведь Кольцово – достаточно мощная штука.

- В 2006-2007 годах они собирались выходить на лондонское IPO.

- Когда уже достроили?

- Мы как раз застали строительство, там сейчас свежие терминалы. Это было сложно, пришла новая команда, и не было понимания, чем они владеют. Оценка продолжалась около года. В ходе инвентаризации было выявлено около 280 новых объектов, которые не были на балансе у предприятия вообще. Пока мы их инвентаризировали, описали…

- То есть люди, оказавшиеся у руля аэропорта, оказались на 280 объектов богаче, чем они предполагали?

- В принципе да. Нет, они знали о них, но не были на балансе поставлены. Мы оптимизировали баланс, систему учета, по балансовой стоимости и МЦФО они стали богаче. Было интересно и необычно, тем более, аудитором у них выступали Ernst&Young, одна из четверки…

- Думаю, это сочетание слышали даже далекие от экономики люди.

- Это был наш первый крупный проект. Кстати, ему помог международный сертификат. Когда «эрнсты» звонили мне, спрашивали уровень квалификации, я сказал про него, они ответили, что все вопросы сняты, работаем. Опыт был получен неоценимый, когда мы общались с их оценщиками на профессиональные вещи, это был мощный толчок.

- Применительно к нашему аэропорту, очень много споров, возбуждение УФАС как раз в части неправильной оценки имущественного комплекса «Большого Савино». Все боятся, что мы сдадим его в аренду или продадим по заниженной цене, боимся прогадать.

- Не надо бояться. Чем мы дольше тянем, тем хуже себе делаем. В экономике сегодняшний рубль никогда не равен ни вчерашнему, ни завтрашнему.

- То есть мы уже потеряли, потому что его цена снизилась в части общего снижения цен на недвижимость.

- И отдалили сроки ввода. Приток денег, который мог бы пойти в край быстрее, отменился на неопределенный срок. Всему свое время. Это экономия на спичках, которая приводит к большим потерям, чем могло бы быть.

- Как оцените кризисные явления в экономике России на пермском уровне? Что произойдет с недвижимостью, кадастром, стоит ли бежать переоценивать земельные участки?

- Бежать однозначно надо, это прямая экономия налогов в нелегких условиях.

- Но не 100%-ная гарантия, что сэкономите. Все зависит от того, как пройдет оценка.

- Мы даем бесплатные консультации по этому поводу. К нам люди обратились, посчитали, сказали, что все это будет бесплатно для людей.

- И для крупных промышленников, и для владельцев комнаты в Закамске бесплатно?

- Конечно. Если что-то выявляется, мы говорим, что все равно получим положительные заключения комиссии. По итогам 2014 года мы делали несколько сот отчетов по заявлениям, у нас результат 100%. Не всегда с первого раза, но мы всегда в конце получаем положительные заключения. Экономить однозначно нужно. На мой взгляд, рынок недвижимости будет падать. Не резко, сейчас бежать и покупать смысла не вижу, но цены на жилую недвижимость будут падать. Это связано с уменьшением рынка ипотечного кредитования, сейчас высокие ставки, меньше кредитов начали давать банки, потому что большинство банков отсекли от западных дешевых денег. Не думаю, что снижение будет больше 20%, если никаких других факторов, ухудшающих ситуацию, не возникнет. Будет снижение арендных ставок, поскольку бизнес попал в затруднительное положение, будет от собственников требовать преференций. Это начинает быть заметным по части ТЦ, где начинает освобождаться площадь. Будет снижение стоимости, не глобальное. Ситуации 1998, 2008 года вряд ли будут. Все будет зависеть от поступления денег в банки, смогут ли они выдавать кредиты, которые они практически прекратили выдавать предприятиям, а те нуждаются в оборотных средствах для продолжения деятельности. Поэтому многое будет зависеть от ликвидности.

- С самого начала вы сказали, что из почти миллиона поставленных на кадастр объектов недвижимости в Пермском крае переоценено было несколько тысяч. Получается, потенциал для переоценки у нас колоссален? И оптимизация подобного рода может всерьез скорректировать положение бизнеса на рынке Пермского края? Можно ли это как-то представить в цифрах? На основе хотя бы выборки из этих нескольких тысяч.

- Сложно сказать. Понимаете, крупный бизнес, скорее всего, весь переоценился. Он отслеживает изменения в законодательстве, стремится к этому. Остался в основном мелкий и средний.

- Ларечники? Кто это?

- Сложно назвать ларечниками некоторые магазины с участками земли в несколько га. Люди не знали, не довели до сведения, но все равно есть потенциал… Сказали, большой. Да, он большой. Но у всех ли есть экономический эффект? Вопрос еще в этом.

- Экономический эффект в части изменения налогового законодательства в переоценке стоимости жилой недвижимости. Понятно, что он не так высок, как коммерческой.

- 0,1% не так высок. Если взять среднюю квартиру 5 млн рублей, то 0,1% - это 5 тысяч рублей налога в год.

- У нас будет приближение к кадастровой стоимости. А стоимость однокомнатной квартиры в хрущевке в центре Перми или новостройки в Голованово – это разные вещи.

- Не совсем разные. Давно уже не оцениваю квартиры, не вполне владею цифрами, но по стоимости будет небольшой эффект. Поймите правильно, даже снижение в 2 раза – возникнет эффект в 2,5 тысячи рублей. Поэтому говорить о том, что выгодно – не совсем. Работа оценщика стоит денег, экспертиза стоит денег.

- Вы же сказали, что оценка экономического эффекта бесплатна. Для бабушки 5 и 2,5 тысячи – есть экономический эффект.

- Эффекта, которому предварительно мы делаем консультации. Консультируем, говорим, есть эффект или нет.

- Бабушка, ты сэкономишь 2,5 тысячи. Но имей в виду, что 3,5 тысячи – работа оценщика, 5 тысяч – экспертиза…

- Плюс сбор документов…

- Это будет выгодно тем, у кого ряд объектов  недвижимости зарегистрирован на родственников. У нас есть такие чиновники и депутаты.

- Наверное, это выгодно для тех, у кого они достаточно дорогие. По недорогим объектам кадастровая стоимость примерно соответствует рыночной.

- А кадастровая стоимость объектов недвижимости будет коррелировать со снижением цен на рынке недвижимости? Ведь она фиксируется документально.

- Все объектов вряд ли. Она пересматривается раз в 3-5 лет и не зависит от этого. Рыночная стоимость меняется по одним объектам, по другим она меняться не будет.

- Например, однушка стоит 1,6 млн. Но к лету будет стоить 1,4 млн. Кадастровая стоимость не изменится и будет зафиксирована на уровне 1,6 млн. Если вдруг возникнет желание, можно будет оценить экономическую эффективность, обратившись…

- Нет-нет. Дело в том, что в законе прописана дата оценки. Датой оспаривания оценки кадастровой стоимости является дата определения кадастровой стоимости. Если у нас кадастровая стоимость по землям населенных пунктов определялась на 1 января 2013 года, то 1 января 2013 года нужно определять рыночную стоимость. Есть такие нюансы. Если менялись качественные и количественные характеристики объекта, площадь, еще что-то, то оцениваться должны (неразборчиво) внесения изменений, если кадастровая стоимость тоже поменялась. Поэтому здесь жесткая привязка к дате, никаких колебаний учитываться не будет.