Программы / Районы-кварталы

Тема: Ситуация на рынке недвижимости, ипотечные кредиты, темпы строительства в соседних регионах

Гость: Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект», руководитель Ассоциации «Пермские строители»

Дата выхода: 19 февраля 2015 года

Программа:  «Районы-кварталы»

Ведущий:  Артем Жаворонков

- Начнем с вопросов по ICQ. «Несколько раз, - пишет нам Алексей, - государство обещало скорректировать ставку по ипотечному кредиту. Собираются скорректировать с учетом новых экономических реалий. Чувствуете движения центральной власти?» Есть ли программы, которые вы разрабатываете параллельно?

- Это лучшая процентная ставка, чем была в докризисный период. Там и до 20% доходило.

- Было и 11%, и 13%. Это не лучший процент, но в условиях кризиса гораздо лучше 13%, нежели 17%. Конечно же, устно проговорено много ограничений. Ипотеку можно применить только на первичном рынке, покупать только новое жилье. Это должны быть деньги, потраченные на жилье эконом-класса. Проговаривали и общую сумму – допустим, 2,5 млн, я образно говорю, по которой можно будет взять ипотеку. Но это может быть и 3,5 – цифра не обозначена, но ее оговаривают.

- А вы на какую цифру бы рассчитывали?

Любая маленькая осечка, и бизнес можно уронить. А там за тобой покупатели, которые уже вложились в квартиры, поэтому ипотека будет неким спасением

- Меня устраивает подобная сумма, в пределах 2,5 до 3,5 – мы как раз продаем в этом пределе. Это хорошая квартира, главное, чтобы уже начали делать, не волновались люди и застройщики. Ипотека – это огромная отдушина и в некотором роде спасение. Кредитные средства для строителей в некотором смысле закрыты, можно получить, но под сумасшедший процент. В строительстве, если ты работаешь системно, не разовый проект, то отработать проценты банков сегодня невозможно. Любая маленькая осечка, и бизнес можно уронить. А там за тобой покупатели, которые уже вложились в квартиры. Поэтому ипотека будет неким спасением. Я бы хотел обозначить еще ряд моментов, кроме ипотеки, которые правительство просто обязано во время кризиса вынести. Увеличить финансирование на другие социальные программы – детей-сирот, ветеранов. Кроме того, было бы неплохо существенно увеличить суммы на расселение ветхого и аварийного жилья, как в 2008 году. Я вам скажу, что Пермский край тогда получил около 4 млрд рублей, это хорошее подспорье для строителей. Правительство РФ должно рассмотреть эти программы. Строители – это отрасль, которая падает быстрее всех в кризис, когда люди перестают делать дорогие покупки. А квартира – это такая покупка, к сожалению. Конечно, очень важно поддержать строительную отрасль в целом. Я думаю, что правительство Пермского края может поддержать программы и увеличить финансирование, в том числе настаивать перед федерацией о привлечении денежных средств в регион. Это будет здорово.

- Если государство может с определенными оговорками обеспечить 13% по ипотеке, может ли край скинуть еще 2% за счет своих дотаций?

- Это можно сделать разово. Но в бюджете эти деньги точно не предусмотрены. В ХМАО 4 млрд рублей ежегодно идет только на компенсацию процентных ставок по ипотечным кредитам. Я был крайне удивлен, мы долго разговаривали с нашим бывшим министром Шаповалом, как это могло получиться. Наверное, у них другие деньги, регион, располагающий огромным количеством углеводородов. Эта компенсация на местном уровне была бы очень привлекательной, она была бы большим спасением для пермских строителей. Мы уже встречались на уровне Демченко, разговаривали на эту тему, предлагали ряд вопросов рассмотреть. Как отреагируют – пока не знаю, но бюджеты сегодняшнего дня очень ограничены. Надо понимать, что на год-два это сделать можно, но ипотека берется на 10-15 лет. Может ли край финансировать эти 2% 10-15 лет? Это огромные суммы. Может быть, рассмотреть временный вариант, а дальше уже пересматривать. Если упадут ставки ЦБ, скорее всего, упадет процент по ипотеке.

- Думаю, у крупного бизнеса, пережившего несколько кризисов, всегда есть план Б в зависимости от того, повернется или нет центральная или краевая власть. Вы готовитесь к тому, чтобы если не увеличить, то не сократить спрос на ваши квартиры?

- Есть, Артем. Это как в анекдоте. «Что могут строители? Могут строить. А еще что? Могут не строить». Конечно, план существует. Мы просмотрели, до какого количества можем сократить товары, чтобы не опуститься ниже себестоимости, какое количество людей оставить, какие объекты достроить. Прежде всего мы рассматриваем именно те объекты, по которым взят хотя бы 1 рубль. Мы обязаны достроить и будем это делать. Все остальные объекты можем и не начинать строить, если будет огромный обвал рынка.

- Вы его ждете?

- Я жду значительного сокращения, это чувствуется по рынку. Насколько глубоко, пока не знаю. Хочется рассчитывать, что все будет не так плохо. Политическая ситуация на востоке Украины немножко начала стабилизироваться, а это тоже сильно бьет по экономике. И цена нефти начинает подрастать, и рубль относительно валюты. Будет сложно первый-второй квартал, но дальше мы остановимся. Сокращение рынка будет в любом случае. Думаю, раза в два покупательная способность упадет.

И цена нефти начинает подрастать, и рубль относительно валюты. Будет сложно первый-второй квартал, но дальше мы остановимся. Сокращение рынка будет в любом случае

- Сокращения на производстве планируете?

- Если будем сокращать строительство, естественно, будем сокращать и прямое производство. У нас еще был вопрос, который мы замяли. Что сегодня компания предлагает для того, чтобы активизировать рынок своих квартир? Конечно, рассматриваем много вариантов, обсуждаем каждый день, как можно привлечь покупателя, как сделать для него выгодную покупку. Одна из тем – давайте уроним цены. Но это невозможно, себестоимость растет очень быстро. В первом квартале и себестоимость, и производство стройматериалов вырастет на 20-25%, это колоссальная цифра.

- А за счет чего?

- Подорожания материалов. Мне задавали вопрос, почему строительство дорожает, если вырос доллар и евро? Вроде бы не привязано. Но подорожало на рынке все. В Вологде делаем сливочное масло, а оно тоже подорожало. Та же ситуация. Резко в цене вырос металл. Цена на цемент должна в ближайшее время вырасти около 20% и так далее. это все по кругу составит рост стоимости строительной продукции на 20-25%, серьезный рост. Естественно, подорожает и само по себе строительство – подорожает бензин и так далее. Уменьшить стоимость строительства невозможно, нужно пробивать второй путь – доступность денежных средств для населения.

- Зайти с другого конца.

- Нет, не с другого. Доступность жилья всегда из двух составляющих – доступность денежных средств и стоимость квадратного метра. Если стоимость квадратного метра удержать на уровне 2014 года, это уже будет победа для покупателя.

- Стимулирование? Если не ипотека, то рассрочка?

- Мы даем рассрочку до конца строительства по объектам. Сейчас мы еще рассматриваем ряд вариантов, на сколько еще мы можем дать рассрочку. Мы не банк. Допустим, дать на 24, на 36 месяцев, вариант подобной рассрочки обсуждается. Видимо, завтра мне принесут готовый вариант финансисты, предложат что-то. В ближайшее время будет опубликовано на сайте.

- Если подводить итоги прошлого года, вы не скрываете, что это было шоколадное время. В декабре люди понесли из кубышек деньги, это тенденция конца года или именно конца 2014 года?

- Скорее всего, это только лишь момент 2014 года. Есть тенденция в конце каждого года всегда продавать больше, чем в любой другой месяц. Но было совершенно восхитительно, когда мы работаем круглосуточно, принимая деньги в декабре в 2014 году. Видимо, кризис подтолкнул людей спасти деньги, и они поступили совершенно правильно. Другой вопрос, чтобы они вложили в надежные компании, чтобы квартиры им отдали в назначенный срок. Да, мы тоже воспользовались этим моментом, продали достаточно много жилья. Я-то, честно говоря, пока не боюсь за объекты, я уверен, что построю и отдам в срок свои квартиры.

- Подушка, сформированная за счет наплыва желающих, долго позволит уютно себя чувствовать?

- Это нельзя назвать подушкой, надо понимать огромные обороты предприятия. В месяц это примерно 250 млн. Прошлый год, это было летом, в 300 млн. Поэтому надо понимать огромный оборот. Январь всегда бывает очень сложным, люди выходят после праздников, пока думают, купить, не купить. Новых покупок в январе не так уж и много. Это позволило нам прожить безболезненно январь, половину февраля, а сейчас мы уже, конечно, питаемся с рынка и работаем в обычном режиме. При этом сказать, что большая подушка безопасности, такого нет. А у большого предприятия большие обороты, это надо понимать всегда.

- А с учетом того, что у вас пострадало кредитное плечо, все ушло в оборот, компенсировало.

- Да, это так.

- Давайте пробежимся по локальным вопросам. Вы говорили по цифрам, озвученным по вводу жилья, на всероссийском масштабе – 81 млн. Пермь перевалила за 1,1 млн. Это много или мало, хорошо или плохо?

У меня есть оптимистичный план, порядка 100-110 тысяч. Но есть и кризисный план, когда я буду рассматривать сдачу порядка 80 тысяч кв.м

- Конечно, хорошо, когда второй год мы даем чуть больше миллиона. Все сравнивается с соседями всегда, а наши соседи дают в 1,7 раза больше. Башкирия всегда сдает в 2,5 раза больше, чем мы. У них есть кризис, нет кризиса – всегда сдают 2 млн, 2,2-2,4 млн. Причем половина из них – практически индивидуальное жилье. У них это очень развито, подготовлена площадка для домов малогабаритных, даже одноэтажных, индивидуального жилья.

- Стоит просто съездить в Башкирию и посмотреть.

- У нас половина – тоже индивидуальное жилье, но это и правильно, тоже квадратные метры, люди там живут. Поэтому это абсолютно нормально, что считается в сдачу квадратных метров. Наша доля составляет около 100 тысяч, примерно 9% от всего объема.

- Формируются планы в начале года, плановые показатели по вводу в 2014 году свои выполнили?

- Да. Но я для себя немножко планку брал выше. Говорят, это успех, что ты не достиг таких высот. Это успех для меня, на тот момент нужно было оттянуть огромные финансовые средства, и достаточно много и очень суетно сдавать эти объекты. А поскольку декларация по сдаче объектов в этом году, 2 квартал, мы их подготовим и в лучшем виде их сдадим. А самое главное, что это те цифры, которые перейдут на 2015 год, для меня показатель будет не столь резко снижаемым.

- А показатели на 2015 год скорректированы с учетом кризиса?

- У меня есть оптимистичный план, порядка 100-110 тысяч. Но есть и кризисный план, когда я буду принимать и рассматривать сдачу порядка 80 тысяч кв.м.

- 20% - это серьезно.

- Сегодня есть хорошая поговорка: «Хочешь рассмешить Господа Бога, расскажи ему о планах».

- Как вы оцените в целом перспективы рынка недвижимости и застройщиков на 2015 год?

- Понятно. 2015 год еще не покажет огромного провала. Все заделы были сделаны в 2014 году. Даже если в этом году наша компания сдаст 80 тысяч, это очень хороший показатель. Если спад покупательной способности сохранится в 2015 году, то провальным будет 2016 год. Сегодня мы делаем задел на 2016 год! На 2015-й мы достраиваем и спокойно сдаем, а вот 2016 год может быть абсолютно провальным. Поэтому давайте посмотрим, как пройдет полугодие. Планировать что-то сейчас – дело неблагодарное.

- Социальное жилье – целая отдельная тема, как-нибудь посвятим этому программу. Вы уже упоминали, что есть расчет на социальное жилье с точки зрения софинансирования кредитной ставки по ипотеке. От 2,5 до 3,5 млн – это все равно разница. Программы есть, они работают, «Жилье для российской семьи», вроде бы на уровне 30 тысяч. Предлагают увеличить на 5-6 тысяч.

- Да, точно так же министр Мень озвучил на инвестиционно-строительном форуме, что правительство подняло ставки. Стоимость выкупа квадратного метра до 35 тысяч. Я еще не видел документов на эту тему, но раз говорят, видимо, это так. Дай Бог, если выкупать будут в конце 2015 года, если кто-то что-то успеет построить. Цифры на рынке интересные, по этой программе стоит работать, но просто так не надо забывать, что там остается значимый момент – жилье должен построить за оборотные деньги или за счет кредитных средств, без разницы. И продать по определенной цене, допустим, 35 тысяч кв.м по спискам социального жилья. И уже потом, по истечении определенного времени часть выкупает господин Броверман со своим фондом, а все остальное через полгода имеешь право продать на рынке. Это порядка 2 лет, когда ты должен аккумулировать денежные средства, вложить их в жилье и получишь право распоряжаться.

- Это невыгодно застройщику?

- Это сложно. Если есть дешевый кредитный ресурс, это возможно делать. мы делали, но я не понимаю, где взять 1 млрд, чтобы построить хотя бы 30 тысяч кв.м.

- А в квартирном отражении это сколько будет?

- Это примерно 5 16-этажных домов, достаточно серьезная цифра. Миллиард надо где-то достать и построить и только через 2 года получить, допустим, 1,2 млрд. А так я не понимаю, где взять этот миллиард.

- То есть условия загнали застройщиков в угол, когда они неспособны брать на себя повышенные социальные обязательства в части реализации подобных программ.

- Конечно. Это сложно. Если у кого-то в кубышке лежит миллиард, можно играть по этой программе. Или у кого-то есть доступ к дешевым кредитным средствам. Если взять денежные средства в банке, то 2 года надо платить проценты.

- Сколько вам сейчас заряжают банки?

- От 23%  до того, какая цифра понравится.

- Целый ряд вопросов связан с фактором, влияющим на стоимость жилья – география. Пермский район является подспорье, но есть одно «но», транспортная инфраструктура. Мне бы хотелось услышать про народную дорогу на Вышку-2 еще, там у вас тоже объекты.

- Да, у меня есть Мотовилиха, Вышка-2, великолепный микрорайон, 1 квартал начинаем заселять с марта. Но инфраструктура плохая, 1905 год, вот это горлышко. Через объездную дорогу доступность великолепная, но она далеко. Что касается Пермского района, в нем дорожная доступность великолепная. Я уже говорил, что живу в Усть-Качке, езжу на работу каждый день по объездной дороге и не испытываю проблем. Великолепная средняя скорость, добираюсь за 45 минут, в снегопады за час.

- Это дорога из Закамска.

- Мало того, я недавно ехал из центра до своего завода на Героев Хасана 45 минут. Конечно, это проблема. Транспортной доступности в Пермском районе практически нет, как построили объездную дорогу, никакого коллапса. Добираться в Кондратово – великолепно, две дороги, улица Строителей от Паркового и шоссе Космонавтов. Фролы – мы знаем, что ведется проектирование улицы Героев Хасана, это горлышко на Липовой горе если реконструируют, лет через 5 будет хорошая развязка, Фролы по сути становятся микрорайоном города. На самом деле доступность очень хорошая.

- Но на автомобиле, а транспорта-то все-таки нет.

Строить в Краснокамске не стали, но из планов не выбрасываем. Я могу строить где угодно, хоть на Луне, если там будут покупать

- Да, вот тут меня вы поймали. Действительно, я не знаю, как добираться транспортом, но мы прорабатываем вопрос, когда начинаем застройку. Обязательно прорабатываем с главой района, главой поселения этот вопрос. Все нас уверяют, что добираться проблем нет ни с одного из поселков. Допустим, в Гамово строили, там увеличили сразу несколько маршрутов и несколько автобусов. То же самое в Лобаново. Мы со всеми проговариваем, надо сказать, что там глава района, Кузнецов Александр Павлович, умница в этом отношении, он держит на контроле эти вопросы. Хороший, требовательный хозяин, с которым достаточно приятно работать. На себе я не проверял, не знаю, на автобусах не езжу. Но, конечно, поинтересуюсь, есть ли, нет автомобиля.

- Один из ваших объектов в Лобаново на Зеленой, достаточно крупный объект, который недавно сдан, даже переданы ключи новоселам.

- Объект завершен и сдан в эксплуатацию. Квартиры проданы.

- Все до единой?

- Не знаю, но в основной массе проданы. Думаю, что мы в начале марта заселим все 3 дома.

- Будете ли вы строить в Краснокамске?

- Не знаю. Но будем, если это будет экономически выгодно. Мне все равно, где строить. Мы только что сдали достаточно крупный объект для Кудымкара. Мы строим везде, и в Кунгуре, и в Кудымкаре.

- От Краснокамска ведь тоже по объездной сел, и в Перми.

- Я и говорю, что если уж мы там строим, то в Краснокамске сам бог велел, если это экономически обосновано. Мы не выходили на площадки, обсуждали ряд их, но цена и покупательная способность тогда была очень низкой. Поэтому строить в Краснокамске не стали, но из планов не выбрасываем. Я могу строить где угодно, хоть на Луне, если там будут покупать. Население, правда, сложно протянуть, так что…

- Когда-нибудь, наверное, заселим. Просят вашу оценку про вторичное жилье, что будет с ним. Но опять же, на рынке очень много вторичного и вашего жилья.

- Я думаю, что цена на вторичном рынке будет примерно такой же, как на первичном. Они должны примерно сравняться. Никогда не отслеживаю вторичный рынок, поскольку для меня прежде всего там характерен, но смотрю, что в кризис цена редко различается.

- Мне кажется, что выбор очевиден. Ладно если речь идет о центральных районах Перми, скажем, старых сталинских домах, которые требуют суперкапитального ремонта стоимостью в ту же квартиру, или вторичка, 5-этажка 1968 года, тут даже рядом не стоят.

- Опять же, это всегда близко к центру. Где находится недвижимость, это сильно влияет на ценовую политику и стоимость квадратного метра.

- Например, вы не живете в центре. Давайте еще в двух словах о тех объектах, которые на подходе. Что ждать весной в масштабном варианте?

- Все объекты мы сдали, это Вышка-2, сейчас начнем заселять с конца февраля, далее пойдем с разрывом в 7-10 дней. Действительно более 34 тысяч кв.м, мы будем заселять продолжительное время. Микрорайон «Радуга» на Макаренко, уже 4 марта мы будем заселять один из домов, 15-25 марта, видимо, заселим все три дома. Надеюсь, реакция жильцов будет положительной. Красивый микрорайон, хорошие квартиры, но посмотрим.

- Очень коротко – спрашивают всегда дешевле покупать в рассрочку, не в рассрочку дома чуть ли не на нулевом цикле. В какие объекты «Стройпанелькомплекта» вы бы посоветовали сейчас вложиться?

- Объекты на Вышке-2 – мы же сдали только первый квартал, а там огромный микрорайон. Можно вложиться во Фролах, можно в Кондратово. Много объектов, куда можно вложиться, не сомневаясь, зайдите на сайт и посмотрите.