Программы / Районы-кварталы

Тема: исследование, связанное с покупательской интернет-активностью потенциальных клиентов застройщиков

Гость: Юлия Пивоварова, руководитель аналитического портала Rezon Realty 

Дата выхода: 19 марта 2015 года

Программа: «Районы-кварталы_19.03»

Ведущий: Артем Жаворонков

- В связи с кризисом покупательская способность, спрос на объекты недвижимости должны снижаться, но, тем не менее регистрируют «жирный» декабрь.

- Декабрь был ажиотажным, паническим. И это отразилось на исследовании, видно по цифрам, что количество людей, которые ищут информацию о недвижимости, на 50 процентов увеличилось. Но это не значит, что на 50 процентов увеличилось число потенциальных покупателей потому, что люди хаотично пытались что-то прикупить, искали, кому довериться. Изначально была идея исследовать запросы людей в Интернете: что и как люди ищут, как они обращаются к разным застройщикам, где они отдают предпочтения брендам компаний, где отдают предпочтение непосредственно самим застройщикам. Когда мы начали собирать данные, случился экономический коллапс, и люди испугались, стало большое количество обращений. У некоторых застройщиков стояли очереди. Люди рублем голосовали за того или иного застройщика, за проекты, которые он возводит. В феврале-марте, когда мы приступили к созданию этого рейтинга и сбору информации, мы поняли, что мы имеем 3 периода, которые характеризуют поведение людей в Интернете. Например, это спокойный июнь, когда количество продаж и сделок у застройщиков плавно росло, а люди, уверенные в завтрашнем дне, спокойно брали ипотеку. Был декабрь, в котором люди искали, куда бы вложить быстрее деньги, чтобы они не пропали. Есть сам февраль, данные по итогам на 17 февраля по статистике Яндекса. И мы собрали 3 эти периода и сравнили их. Почему это исследование представляет интерес? Раньше для того, чтобы получить информацию о популярности того или иного застройщика, мы могли только проводить опросы на улице. В 2006 году мы так и делали: собирали интервьюеров, расставляли их около гипермаркетов. А сейчас можно не тратить много денег для проведения исследования в офлайне, популярность можно измерить в Интернете. Все запросы видны. В нашем исследовании мы проанализировали порядка 720 тысяч запросов, и я считаю, что это прекрасная база для выводов потому, что она показывает тренды, тенденции.  

- Как выстраивалась методика исследования?

- У нас есть застройщики. Есть проекты, которые строятся. Возьмем, например, лидера рейтинга, который победил с отрывом от своих ближайших конкурентов на порядок, компания ПЗСП. Мы забиваем в Интернете, в статистике запросов слово «ПЗСП» и выходят запросы, которые так или иначе к ПЗСП относится. Мы из этих запросов вычитаем, например, вакансии, газо-, пенобетонные блоки, потому как мы понимаем, что люди, которые искали эти блоки, не являются потенциальными покупателями квартиры.

- Вы брали и аббревиатуры, и полные названия?

- Именно так.

- И помимо этого вы ориентировались еще на названия жилых комплексов?

- Да. Есть брендированные жилые комплексы, они популярны. Как показала практика, например, компания «Классик», она заняла третье место после ПЗСП и «Камской долины» по сумме запросов за 3 месяца. В июне у нее было порядка 23 тысяч запросов, в декабре – 33 тысячи, т.е. рост запросов на 50 процентов, потому что запросы по «Триумфу» в декабре в 200 раз превысили запросы по самой строительной компании «Классик». Люди знают комплекс и им уже не нужны посредники в виде строительной компании. Они напрямую обращаются в ЖК «Триумф». А по итогам февраля цифры вернулись на прежний уровень, порядка 23 тысяч запросов. Одна из причин, по которой люди обращались к сделке с «Триумфом», это активная рекламная кампания.  

У нас рынок многоквартирного жилья, как качели: когда застройщики диктуют свои условия, когда покупатели диктуют. Сейчас время покупателя.

- К каким выводам вы пришли в результате этого исследования?

- Очень интересный вывод для меня был по поводу компании «Девелопмент-Юг». Мы знаем, что эта компания приступила к освоению микрорайона Ива. Громкой рекламы нет, но мы видим, что количество запросов растет стремительно. Компания ведет планомерную работу, но в основном это работа с риэлторами. У нас риэлторы очень любят 2 компании: «Девелопмент-Юг» и «ТАЛАН». Это 2 иногородних игрока, и они очень внимательны к нашим пермским риэлторам. Относятся к ним с партнерских позиций. И сейчас у людей происходит формирование представления о том, что же все-таки «Девелопмент-Юг» строит. У людей нет четкого представления, как называется микрорайон, но все равно находят. И применительно к этому микрорайону не ищут застройщиков, а что-то, что расскажет им про этот микрорайон.

- Так ли важно название?

- Важно. У людей не сформировалось, что они покупают.  

- По поводу «Сатурна» возникали любопытные истории.

- Когда анализируешь запросы, видишь, что люди спрашивают. В «Сатурне» больше всего запомнилось: «Сатурн ретроградный», «Сатурн в седьмом доме», «Сатурн в козероге». Люди, интересующиеся астрологией, ищут все, что связано с Сатурном. Компания «Сатурн» многогранная: у них есть и агрохолдинг, и строительная компания, и бытовая техника, и автомобили. Сначала мы не хотели включать «Сатурн» в рейтинг потому, что не знали, как посчитать. Тем более, что все ажиотажное перед кризисом - это техника, квартиры, автомобили - у «Сатурна» есть. Потом мы решили взять общие запросы и  выделить долю по недвижимости.  

- Иностранные слова?

- Да, это у нас компания «PAN Сity Group». В основном, компанию ищут по-русски. У компании есть слоган «Лучшее из возможного», она хотела позиционировать себя как оператор по новостройкам. Сейчас у них только «Альпийская горка» и «Аврора». Комплекс «Аврора» начинает превалировать по запросам.

- Это важно, чтобы знали имя застройщика?

- Когда мы приступили к сбору информации в рейтинге, мы поняли, что масштабность проекта иногда является притягательным фактором для поиска запросов, это стало ясно на Иве. Люди понимают, что это комплексное освоение территории, здесь есть хорошее предложение по цене, и они с радостью обращаются, ищут информацию. «Девелопмент-Юг» очень значительно увеличил долю. Мы посчитали долю на июнь, а потом на февраль. Доля увеличилась в Интернете.

- А обратная ситуация есть?

- Такие комплексы есть у «Камской долины», у ПЗСП, у «СтройПанельКомплекта». Они тратят время на брендирование. История с ЖК «Олимпийский» у «СтройПанельКомплекта»: они сначала назвали его «Олимпийский», им сказали, что нельзя так называть, и они переименовали в «Мотовилихинsky». А сейчас люди по-прежнему формируют запросы по ЖК «Олимпийский». Только в сентябре появились первые запросы, которые упоминают ЖК «Мотовилихинsky».

- По поводу хронологического распределения запросов можно ли сделать выводы в части активности в кризисный период, когда покупки скорее спонтанные, чем продуманные?

- Делать спонтанные покупки у наших застройщиков не так тяжело потому, что на первый  план выходит надежность. До кризиса люди могли выбирать ЖК у крупных застройщиков, а во время кризиса выбирали, что предлагает застройщик.  У «СтройПанельКомплекта»  увеличилась доля и это связано с тем, что они предлагают много квартир эконом-варианта, что в кризис востребовано.  

- «Камская долина» потеряла 4 процента. С чем это связано?

- «Альпийская горка» у «Камской долины» не совсем дешевый проект. Точно также как и «Авиатор». «Камская долина» - надежный застройщик, выставляет свои цены. Я думаю, это сочетание ценовой политики. У «СтройПанельКомплекта», например, квартиры в Кондратово, на Вышке II, и они могут там поставить недорогую цену.  

- У нас был определенный слой людей, у которых были средства на приобретение квартиры и которыми они не распоряжались.

- Может необязательно на покупку квартир, просто была накоплена сумма денег, которую страшно было потерять. Я не знаю, какие защитные механизмы срабатывали в головах людей, когда они все бросали и бежали за новостройками.

- Что любопытного в феврале-марте? Стремится ли все к показателям июня?

- Не у всех. Некоторые компании увеличили доли по запросам, некоторые компании вернулись на прежний уровень. У компании «СТРОН-М» было в июне 159 запросов, 308 в декабре, и потом снова 159 по итогам февраля. Есть компании, которые значительно увеличили свою долю рынка, например, «Строительные проекты», это застройщик Первого Пермского микрорайона. У них 1600 было в июне, потом 2800, а сейчас 3100. Проекты эконом-класса более востребованы.  

Сейчас новая экономическая реальность, но непонятно, как себя поведут люди потому, что никто из застройщиков не мог предсказать в декабре такого ажиотажного спроса.

- А может так быть, что у лидеров рейтинга просто квартир не осталось, когда наступил посткризисный момент к февралю-марту?

- У наших застройщиков есть квартиры на продажу. Сейчас застройщики боятся прогадать: можно или нет поднимать цены? Сейчас новая экономическая реальность, но непонятно, как себя поведут люди потому, что никто из застройщиков не мог предсказать в декабре такого ажиотажного спроса. Я недавно узнала, что в Новосибирске казахстанцы, воспользовавшись повышением курса доллара, скупали все квартиры. И там огромный рост на новостройки за счет казахстанцев.  

- По количеству общих запросов можно ли успокоить застройщиков? Сократилось или увеличилось по отношению к июню общее количество запросов?

- Давайте успокоим потому, что если в июне было 187 тысяч запросов, в декабре – 290, то в феврале снизилось всего лишь до 245. Люди уделяют больше внимания тому, что выбрать. У нас рынок многоквартирного жилья как качели: когда застройщики диктуют свои  условия, когда покупатели диктуют. Сейчас время покупателя. Застройщики немного обескуражены, потому что в декабре было много покупателей.  

- Для застройщиков это не первый кризис, и они прекрасно понимают, как будут развиваться события.

- Я думаю, что каждый кризис у нас уникальный. Я вижу реакцию рынка на разные события. В сентябре 2008 года, когда произошел обвал на рынках, никто не побежал покупать квартиры у застройщиков, наоборот застройщики говорили, что покупатели никуда не денутся. Я не уверена, что застройщики сейчас понимают, как сложится ситуация.

- Можно ли говорить об искусственном создании ажиотажа?

- Я уверена, что никакой манипуляции нет. Застройщик не понимает сознание потенциального покупателя.

- Я понимаю, что не только Интернет мерили, у вас есть в графике и поквартирный опрос.

- Этот опрос проводила компания (неразборчиво). Получилось, что у нас есть возможность сравнить результаты по индексу известности. По некоторым позициям у нас места совпали, так например, совпало первое место компании ПЗСП. Совпало место по популярности у компании «Австром». Хочу отдельно сказать про эту компанию. Компания давно не строит крупных проектов, сильно не рекламируется, но хорошо строит и пермяки к ней прекрасно относятся. По индексу известности на шестое место люди поставили и в Интернете, и в офлайне компанию «Австром». На седьмом месте первый иногородний участник – это компания «ТАЛАН». У нас на восьмом месте по индексу известности компания «Петрострой», тоже иногородняя, но она интересна проектами с невысокой, около миллиона, стоимостью квартир. Они строят в отдаленных районах. У компании «ПИК-КАМА», которая строит «Грибоедовский», девятое место. Тоже иногородний участник. Получается, что из десятки самых известных компаний четыре попадания один к одному и три иногородних участника.  

- Это хорошо или плохо?

- Конкуренция важна. Если у иногородних  компаний есть намерения по завоеванию доли рынка, они будут работать, стараться. А местные участники будут понимать, что им дышат в затылок.  

Я вижу реакцию рынка на разные события. В сентябре 2008 года, когда произошел обвал на рынках, никто не побежал покупать квартиры у застройщиков, наоборот застройщики говорили, что покупатели никуда не денутся. 

- Можно ли эти запросы дифференцировать по части качества? Вырос ли интерес к конкретным проектам?

- В разных компаниях по-разному. Для меня открытием стала компания «ПИК-КАМА» со своим «Грибоедовским». Если у них в июне было порядка 6 тысяч запросов, то в декабре количество выросло в 2,5 раза – 15 тысяч запросов. Это можно считать голосованием за то, что людям интересен этот проект, он находится недалеко от центра города, цена разумная. По итогам февраля количество интересантов снизилось, но все равно в 2 раза больше, чем было в июне. Популярность этого проекта привлекает внимание. У «Пермглавснаб» было полторы тысячи запросов, потом стало 3 тысячи, а потом они снизились до 2-х тысяч. У некоторых компаний интерес не ослаб, а у «Камской долины» в июне было 30 тысяч, в декабре – 35, а в феврале 27, именно поэтому на 4 процента произошло снижение. Люди стали меньше интересоваться именно этими проектами.  

- Сколько лидеров по количеству запросов можно выделить на рынке?

- Если брать последний месяц, то ПЗСП потому, что в 2 раза опережает второе место. В переделах 24-27 тысяч запросов – это «Камская долина», «Классик», «СтройПанельКомплект», «Трест14». А дальше идет на спад. У нас данные открыты, и каждый человек может их посмотреть.  

- Что сейчас происходит с рынком недвижимости Пермского края?

- У застройщиков нет розовых очков, но поднимать цены на квартиры они не в состоянии. Вернее они боятся сделать этот шаг, потому как не понимают реакцию людей. Когда говорят, что Китай может к нам придти и строить по 30 тысяч за квадратный метр, у нас сомнений нет в том, что может придти и строить. И при этом нормально заработает. В некоторых регионах есть прецеденты, когда застройщики строят по 30 тысяч за квадратный метр. Эксперты московского рынка говорят, что мы должны предлагать рынку квартиры от 2,5 млн. рублей. И если они готовы предлагать по такой цене, почему у нас не готовы предлагать, допустим, от 1,5 млн. рублей? Компания «Петрострой» предлагает маленькие квартирки по 1 млн. рублей.  

- Что можно сейчас сказать потенциальным покупателям?

- Мне кажется, что люди, которые тогда купили, сделали это не зря. Они бы больше волновались, если бы сидели с деньгами. Они потратили деньги и спокойно встретили Новый Год. Это хорошо, когда деньги в недвижимости. Пусть не такую доходность они принесут, но они не пропадут.  Правительство принимает меры по стимулированию рынка, объявили о фиксировании ставки в 12 процентов. Ипотека постепенно будет возвращаться. Снизится количество покупателей потому, что в экономической стабильности завтрашнего дня люди меньше уверены. В каждом регионе есть свои особенности. Я долго не понимала, почему в Екатеринбурге так активно развивается индивидуальное строительство. И оказалось, что там цены на квартиры высокие, поэтому люди для решения квартирного вопроса строят жилье самостоятельно. Там большой спектр компаний, которые предлагают технологии строительства и это дешевле получается, чем купить квартиру в городе.  

- Это исследование доступно абсолютно бесплатно на сайте rezon-realty.ru