Программы / Районы-кварталы

Тема: недвижимость с гарантированной доходностью
Гость: Кирилл Аристов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Ком Стрин»
Марина Коноплева, генеральный директор «Ком Стрин» Пермь
Программа: «Районы-кварталы»
Дата выхода: 27 марта 2015 года
Ведущий: Артем Жаворонков 

Кирилл Аристов: Да, спасибо. Прежде всего хочу сказать, что организация форума на высшем уровне. Скажу так, что она ни чем не уступает московской организации, то есть тем форумам, которые проходят в Москве. Это приятно удивило, потому что я честно вам скажу, что я впервые выступаю на региональной площадке. Уровень участников тоже крайне высокий. Дискуссия в рамках нашей сессии, посвященной коммерческой недвижимости, была очень интересная, очень глубокая. Поэтому впечатления исключительно позитивные, все очень понравилось.

 - Марина, вы как принимающая сторона.

 Марина Коноплева: Я бы добавила только то, что радует, что и в кризис много было участников из других городов, в том числе из Москвы, это значит, что регионы по-прежнему интересны.

- «Девелопмент» переводится на русский язык как «развитие». Это то самое название, которое закрепляют за инвесторами. Сегодняшние инвестиции в коммерческую отрасль – это неоправданный ли риск? Стоит это делать?

Кирилл Аристов: Вопрос очень правильный, потому что, конечно же, первый сегмент недвижимости, который страдает во время кризиса – это коммерческая недвижимость. Мы видим, в частности, по московскому рынку, что существенным образом растет доля вакантных площадей, те площади, которые не заняты арендаторами, падают ставки аренды, особенно в долларовом выражении. Здесь 2 фактора: падение спроса и падение курса рубля. Мы видим, что с точки зрения инвестиций девелоперам стало очень сложно привлекать деньги, потому что ЦБ проводит достаточно агрессивную политику с точки зрения повышения ставки, в декабре сильно повысил ставку, и это практически парализовало кредитный рынок. А для девелоперов, как вы сами понимаете, деньги очень важны.

- И 2 месяца проседания, ведь сейчас ставка откатывается.

Кирилл Аристов: Она откатывается, но дело в том, что она была сразу поднята до 17% с 10,5 или с 11%, честно говоря, даже немножко подзабыл. И вот это медленное откатывание существенно ситуацию не меняет. Во всяком случае, пока. С точки зрения кредитования бизнеса, в частности девелопмента, снижение ставки ЦБ пока критически не влияет на привлечение средств.

- То есть, коммерческая недвижимость находится в тех же тисках, что и недвижимость жилая. Мне почему-то всегда казалось, что до 70%, это данные последнего месяца, сделок на рынке недвижимости в Пермском крае совершалось с участием ипотеки, а это значит привлечение коммерческих средств. Сколько в процентном соотношении таких сделок в коммерческой недвижимости мне не известно, таких данных более или мене адекватных по Пермскому краю тоже пока нет. Тем не менее, всегда казалось, что здесь поле игры для людей с деньгами.

Кирилл Аристов: Безусловно так, но у коммерческой недвижимости есть одна особенность в сравнении с другими типами девелопмента. Дело в том, что срок окупаемости проекта, если взять его полностью, может доходить до 10-12 лет. И чтобы вам, как инвестору, сократить срок окупаемости, увеличить ваш инвестиционных доход в терминах финансового дохода, необходимо привлекать еще и заемное финансирование. Это будет более рационально. Потому что оно с точки зрения стоимости дешевле. И опять же, повторюсь, позволяет вам получить гораздо большую доходность за гораздо меньший срок. Поэтому, безусловно, в коммерческой недвижимости очень часто сделки делаются без заемного финансирования. Но, тем не менее, девелоперы, которые возводят объекты, они очень редко обходятся без заемных средств. Это практика рынка.

- Формат защиты своих инвестиций через недвижимость – это распространенная практика. Накопил в кубышке денег, пришел, купил квартиру. Но в части коммерческой недвижимости не все так очевидно, по крайней мере, для большинства инвесторов среднего уровня, способных соинвестировать в некие проекты. Вложение в те объекты, которые не будут пользоваться спросом на рынке, по крайней мере, какое-то время из-за тяжелой экономической ситуации, я имею в виду коммерческие объекты, это целесообразно сегодня в условиях кризиса?

Кирилл Аристов: Здесь надо пойти немножко со стороны. А какие в принципе альтернативы есть сейчас у простого инвестора, среднестатистического, частного. Если так разобраться, то таких альтернатив достаточно мало. Первое, что приходит в голову, депозит в коммерческом банке. Но мы с вами прекрасно знаем, что в текущих условиях ни один коммерческий банк не может являться гарантом надежности вашего капитала, потому что мы видим, что ЦБ проводит достаточно агрессивную политику по зачистке системы, страдают в том числе и крупнейшие банки, как мы знаем по прошлому году. При всем при этом ухудшается экономика самих банков, потому что у них растет просрочка в кредитном портфеле, ухудшается ликвидность. И в связи с этим, опять же простой депозит в коммерческом банке, по моему мнению, не является защищенным, надежным инструментом инвестирования.

Посмотрим дальше, что есть. Госбанки это отдельная история, мы пока про коммерческие. Какие еще есть альтернативы. Даже боюсь это произносить вслух, фондовый рынок, в текущих условиях это, мягко говоря, очень рискованно, безусловно, на нем можно зарабатывать сейчас, и многие профессиональные инвесторы это делают. Но если говорить про частного, того самого, среднестатистического инвестора, то это практически невозможно, вероятность того, что вы проиграете крайне высока. Что остается? Депозиты в госбанках, я думаю, что при прочих равных будут спасены, если будет даже совсем тяжелая ситуация в экономике. И остаются инвестиции в недвижимость, причем, в недвижимость в какую? Есть жилая недвижимость, покупка просто квартир с последующей сдачей в аренду этих помещений. И инвестиция в коммерческую недвижимость. Это достаточно надежные инструменты. А дальше встает вопрос, вот эти три инструменты с точки зрения риска одинаковые. Они хорошо защищают ваш капитал.

Второй вопрос, на который вам надо ответить как инвестору, а какова доходность этих активов? И тут складывается следующая картина. Если мы возьмем депозиты в госбанках… Мы проводили недавно исследования, смотрели статистику по процентным ставкам, которые есть на рынке. Причем, что важно, когда мы говорим про защиту капитала, мы не говорим про депозиты на полгода или на год, понятно, что по таким ставкам в госбанках вы даже сейчас можете получить достаточно высокую ставку. Говоря про защиту капитала, про инвестиции, надо мыслить более длительными перспективами. Если вы посмотрите на ставки по депозитам в госбанках на 2 года и выше, то они будут крайне низкими. К примеру, это в среднем где-то 8% в рублях и 4% в долларах. Что в текущей экономике достаточно мало.

- Съест инфляция достаточно быстро.

Кирилл Аристов: Абсолютно. Теперь посмотрим на жилую недвижимость, если вы приобрели квартиру и сдаете в аренду для проживания третьих лиц. Доходность такой инвестиции будет примерно по Москве 6-7% максимум, по Перми, я думаю, что еще ниже. Понятное дело, потому что в Москве просто есть высокий спрос на недвижимость. Потому что все едут в Москву, там большой приток. В Перми, скорее всего, будет ниже, хотя опять же какого-то отдельного исследования не делали. А если мы посмотрим на коммерческую недвижимость как на третий надежный сегмент, через который можно сохранять свой каптал, инвестиции, то мы увидим, что доходность под объектом коммерческой недвижимости от 10 до 13%.

- И это объективные цифры?

Кирилл Аристов: Абсолютно. Проанализировав все возможности, которые у вас есть как у инвестора, становится очевидным, что коммерческая недвижимость является наиболее привлекательным способом инвестирования.

- Сейчас давайте о делах местных. Что вы как девелопер способны предложить в части коммерческой недвижимости и каковы ваши главные аргументы, часть вы из них уже озвучили, но имею в виду здесь, на земле Пермского края, чтобы люди поверили и вложили деньги в предлагаемый вами продукт.

Кирилл Аристов: Мы закончили с вами на том, что коммерческая недвижимость позволяет получать наибольшую доходность среди всех возможных надежных инструментов. Но здесь важно отметить, что для инвестора критически важным является гарантия получения этой доходности. Если он будет уверен, что он эту доходность точно получит при таких рисках, которые у него есть с точки зрения самого актива, для него это будет интересная альтернатива в качестве инвестиций. Мы как девелопер долго думали, как решить эту проблему. Мы знаем, что этот актив достаточно надежный, но как сделать так…

- Он надежный. Очевидно для всех, в части сохранения, но вы заговорили о приумножении, и говорите об этом с начала программы.

Кирилл Аристов: Да, да. Смотрите, что получается, мы как девелопер гарантируем своим покупателям, которые покупают объекты, помещения в наших объектах, мы гарантируем им доходность, причем, достаточно высокую.

- Это смелое заявление, знаете об этом, что вы в прямом эфире сейчас.

Кирилл Аристов: (смеется) Это действительно так. Мы ее гарантируем. По московскому объекту скажу буквально одно слово. Мы гарантируем 12% годовых в течение 2 лет. Если вы как инвестор приобретаете коммерческое помещение в нашем бизнес-центре, то мы как девелопер гарантируем, что с момента получения собственности мы будем выплачивать вам ежемесячно гарантированный доход исходя из ставки 12% годовых. Это инновационный продукт, который не имеет сейчас аналогов на рынке. Он хорошо пошел в Москве, и мы решили, что желательно бы внедрять его в регионах. Одна из наиболее перспективных площадок, по нашему мнению, это Пермь. Мы решили здесь, в рамках бизнес-центра «Бонус», нашего нового проекта, который мы собираемся запускать, он уже запущен, сейчас нулевой цикл строительства, в его рамках мы решили запустить этот инновационный продукт. Вы покупаете помещение в бизнес-центре бонус класса А.

- Вы становитесь соинвестором проекта уже сейчас, на нулевом цикле.

Кирилл Аристов: Это первое. Вы экономите с самого начала. Потому что, как только объект будет достраиваться, его цена будет расти. Сейчас очень хорошее время зайти. Как только сам офис будет сдан в эксплуатацию, мы как застройщик гарантируем вам, что будем выплачивать ежемесячно 10% годовых в течение 2 лет.

- Сказочно звучит так. Я ознакомился с некоторыми вашими приложениями, которые вы распространяли среди соинвесторов потенциальных, на пермской ярмарке. Концепция доходного офиса. Та самая недвижимость с гарантированной доходностью. Инновационность ее очевидна. Я не могу понять механизма сейчас. За счет чего?

Кирилл Аристов: Есть свои нюансы. Но на самом деле все очень просто. Дело в том, что девелоперские проекты сами по себе достаточно доходны. Для самого девелопера доходность достаточно высокая, для того, кто строит объект. И в текущих кризисных условиях мы как девелоперы готовы делиться прибылью с теми, кто готов инвестировать в наш объект сегодня. Вот эта вот выплачиваемая доходность, которую мы гарантируем, она по сути является выплатой из нашей же прибыли как девелоперов, которую мы получим в дальнейшем.

- То есть, вы превращаете практически дольщиков в содевелоперов этого проекта.

Кирилл Аристов: Абсолютно верно.

- Предлагая им возможность не только сохранить эти деньги и получить определенную маржу на стадии строительства, но фактически включая их во всю цепочку девелоперского проекта. Давайте немного о бизнес-центре поговорим. Я занимаюсь недвижимостью в паблик пространстве достаточно давно. Не часто, признаться, слышу слово «Бонус», именно так будет называться этот торговый центр, где он, Марина, вопрос уже к вам.

Марина Коноплева: Строительство бизнес-центра «Бонус» начато в конце прошлого года. Долго мы думали над названием.

-А когда именно?

Марина Коноплева: В декабре 2014 года.

- Ничего себе, вы, прямо в разгар кризиса забили сваи.

Марина Коноплева: Да, потому что уверены в том, что это востребованный продукт на рынке Перми. Строительство идет на перекрестке улиц Революции и Максима Горького. Напротив ТРК «Семья». Квартал 156. Долго думали над названием, когда произносишь слово «бонус», у вас только положительные эмоции, у всех людей. Поэтому решили, что это название приживется, будет востребовано и легко узнаваемо. Что из себя представляет бизнес-центр «Бонус»? Это 7-этажное здание. Первый и второй этажи – торговые площади, соединенные между собой эскалатором. Далее с 3 по 6 этаж это офисные площади, к ним ведут 2 лифта. Особенность офисных площадей в том, что мы с помощью проектанта, а проектировщик не кто-нибудь, а американская компания «Сванке», сделали очень мелкую нарезку офисных площадей, которая востребована в Перми, очень давно востребована.

- Это мы видим по кластеру, который сегодня работает в помещениях бывшего ВКИУ. Это было первым помещением такого формата.

Марина Коноплева: Да, так вот, нарезка от 27 до 200 м. В результате, если вы покупаете офис такой площади, ваши расходы на его приобретение сопоставимы с расходами на покупку квартиры. А доход, вы слышали, от сдачи в аренду квартиры меньше, чем доход от сдачи в аренду офиса. И наконец, на 7 этаже мы спроектировали ресторан, площадь зала 350 м, площадь открытой трассы под навесом 140 м, площадь открытой террасы 75 м и площадь подсобных помещений 225 м. Поскольку ресторан на 7 этаже, с такими смотровыми площадками будут уникальные виды на Революцию, на Островского, поэтому считаем, что операторы, которые выберут этот ресторан, будут довольны.

- Площади в любом случае ограничены. Какова площадь будет этого центра?

Марина Коноплева: Общая площадь 10.5 тыс. кв. м, 7 этажей и нарезка от 27 до 200 м.

- И в одни руки… Больше нет никаких ограничений? Может прийти человек и забрать все? Я почему об этом спрашиваю, потому что сегодня есть проблема в том, кто будет клиентом этого бизнес-центра. Здесь предлагается гарантированная доходность. Мы поговорили о том, что концепция доходного офиса это поднятие до соизмеримого с девелопером уровня обычного дольщика привлечет внимание тех, кто с одной стороны хотел бы иметь офис, с другой стороны тех, кто хотел бы вложить в это деньги. Для вас это принципиально, сейчас собрать деньги с инвесторов, и не важно, сколько их будет, или вы хотели бы посмотреть немного дальше и поработать с потенциальными клиентами поскрупулезнее.

Марина Коноплева: Во-первых, все забрать уже не получится. Потому что первые продажи уже прошли. И те инвесторы, которые с нами давно работают, напомню, что компания «Кам Стрим» являлась застройщиком жилого комплекса «Виктория», очень известного, уникального проекта. Эти инвесторы ждали выхода нашего продукта и совершили покупки уже в декабре, поэтому все забрать не получится. Сейчас есть предложения для тех, кто определяется, куда инвестировать свои средства, и мне кажется, это предложение абсолютно новое для рынка, человек не остается один на один с теми площадями, через 2 года мы построим «Бонус», он не остается один на один, мы берем на себя заботу о его доходах.

- Сегодня клиентов потенциальных можно дифференцировать хотя бы в той части, что есть клиенты, которые покупают для доходности подобные помещения и для собственного пользования, вы на кого ориентируетесь?

Кирилл Аристов: На самом деле, наверное, этот вопрос не является здесь принципиальным, мы готовы продавать и тем, и другим. Просто, скажем так, и тем людям, которые покупают офис для себя, бизнесмены, либо компании, которые просто хотят туда въехать. Есть другая часть потенциальных потребителей этого продукта у бизнес-центра «Бонус», которая покупает с целью получения дохода от дальнейшей сдачи продукта в аренду. И для той и для другой группы инвесторов, потребителей продукта, у нас есть определенный набор характеристик. Просто поясню, что я имею в виду. К примеру, если вы просто хотите купить помещение, вы как бизнесмен, хотите купить помещение и перевести туда свою компанию…

- О какой доходности может идти речь, вы сдавать в аренду ничего не будете.

Кирилл Аристов: Само собой разумеется, здесь еще есть масса других нюансов, например, вопрос ремонта. Если вы покупаете для себя, вам бы не хотелось, чтобы за вас кто-то этот ремонт сделал по какому-то своему видению, вы покупаете, вы хотите самостоятельно сделать там ремонт. Расположить помещение так, как вам удобно, в этом офисе спокойно жить и работать. То есть для таких инвесторов есть некий стандартный продукт. Вы пришли, можете спокойно купить это помещение, сами им заниматься. Цена на такое помещение будет относительно невысокая. Это помещение без отделки, без перегородок и без гарантированной доходности от застройщика. Если же вы инвестор, профессиональный инвестор, который хочет купить помещение, получать от него доходность, для вас другая история, вы можете прийти к нам, и пользуетесь этим продуктом доходный офис. Что это значит? Вы заключаете с нами предварительный договор аренды в момент покупки. По этому договору мы у вас как застройщик снимаем этот офис в аренду, то есть снимаем его в аренду с того момента, как только вы получите право собственности на него. И делаем ремонт за свой счет. У вас голова больше не болит, вы один раз заплатили за покупку помещения, и 2 года можете в принципе больше не беспокоиться. Ремонт мы сделаем сами, арендаторов найдем сами. Вас не должно даже это интересовать по большому счету, потому что вы получаете от нас, как от прямого арендатора доходность. Мы будем стараться его сдать в субаренду. Получается, если вы инвестор, вы, конечно, чуть-чуть переплачиваете в сравнении с той группой покупателей, которые покупают под себя офис, потому что цена на доходный офис повыше. Но вы получаете 2 преимущества. Первое, вы получаете стандартизованный ремонт, класса А, естественно. И вы получаете гарантированную доходность, вы получаете гарантированного арендатора, который садится с первого дня существования объекта и платит вам с первого месяца. И, конечно же, такого рода продукт стоит чуть дороже.

- А если не говорить цифры, а говорить в процентном соотношении, дороже на сколько? На 10-20%

Кирилл Аристов: Существует гибкая шкала скидок. Еще в зависимости от объема. А если говорить о некоторых базовых ценах, то разница будет порядка 15%. Повторюсь, это оправдано экономически, потому что вы получаете ремонт. Сейчас делать ремонт класса А самостоятельно достаточно дорого. Вы получаете защиту, страховку от несдачи помещения в аренду. Мы этот вопрос для вас закрываем. Разница будет где-то в 15%.

- И эта инновация уже опробована, но опробована не на пермской земле. Сделки по части доходного офиса в Перми были ли к моменту вашего прихода в наш эфир?

Кирилл Аристов: Пока нет, потому что буквально сегодня мы запускаем этот продукт, можно так по большому счету сказать. Он получает жизнь в режиме онлайн. Поэтому пока прямых покупателей у нас нет.

Марина Коноплева: Но на камском форуме ко мне уже подошло несколько человек.

Кирилл Аристов: Важно отметить, что после того, как мы презентовали этот продукт в рамках форума, участники форума проявили большую активность по отношению к этому продукту. Очень много задавали вопросов дополнительных, интересовались реальной возможностью купить этот объект.

- Осталось сколько, если уже есть приобретатели площадей?

Марина Коноплева: Это всего 4 этажа, это совсем немного.

- С учетом того, что уже купили часть.

Марина Коноплева: Да, да.

- А в площадях если, из 10 тыс., сколько осталось?

Марина Коноплева: Осталось 3,5 тыс.

- Как вы видите свою целевую аудиторию? Я понимаю, что для девелоперов это характерно, они визуализируют тех, кто может прийти. Доходный офис – это формат под ключ, фактически. Это значит, что человек по большому счету не будет заморачиваться на формировании нового направления, сохранения или приумножения своих инвестиций, это значит, что здесь должны быть люди с определенной доходностью, мы говорили с вами в паузе о входном билете. Есть ли тут, что добавить?

Кирилл Аристов: Безусловно, да. Наша целевая аудитория, люди, для которых мы этот продукт позиционируем, это частный инвестор, который инвестирует в жилую недвижимость. Как мы говорили, что у жилой недвижимости гораздо ниже доходность, и непонятно почему таким людям не переложиться из жилой недвижимости в коммерческую, потому что гарантированную доходность они будут получать довольно высокую. Поэтому такие люди, наверное, являются наиболее привлекательными для нас, потому что, как говорила Марина, у нас достаточно мелкая нарезка, которая сопоставима с квартирами. Что касается входного билета, с которого можно начать инвестирование, это 3-5 млн. рублей, это сумма, которой вполне достаточно, чтобы приобрести себе помещение, купить себе арендный бизнес, купить помещение и получить гарантированную доходность.

- Гарантии защиты инвестиций в ваш проект. Это очень важно в современных условиях для потенциальных инвесторов.

Кирилл Аристов: Гарантией защиты, прежде всего, является надежность самого застройщика, девелопера. Компания «Кам Стрин» – компания с 15-летним опытом, мы построили больше 1 млн. квадратных метров недвижимости различной, пережили несколько кризисов, и сейчас чувствуем себя в хорошей форме.

- Это очень хорошая форма, раз вы в кризис начали экспансию в регионы.

Кирилл Аристов: Да. Сейчас лучшее время, время возможностей. Поэтому это является главной гарантией, что мы будем платить эту доходность. Все договора аренды и долевого участия заключаются напрямую с застройщиком, без каких-либо прослоек, и соответственно, все обязательства, которые даются потенциальном инвестору, они даются от имени застройщика.

- Надо подчеркнуть, что на рынке сейчас никто не действует от имени «Ком Стрин», действует сам «Ком Стрин». Только эта компания уполномочена вести переговоры, заключать договоры в части приобретения недвижимости с гарантированной доходностью в торговом центре «Бонус».

Марина Коноплева: Да, совершенно верно.