Программы / Районы-кварталы

Тема: компенсации при расселении ветхого жилья

Гость: Александр Ширинкин, преподаватель экономического факультета ПГНИУ, эксперт в области оценки объектов недвижимости

Программа: «Районы-кварталы»

Дата выхода: 16 апреля 2015 года

Ведущий: Артем Жаворонков

- Программа «Районы-кварталы» на «Эхо Перми», как всегда по четвергам, в 14 часов. Сегодня в гостях у нас наш постоянный эксперт Александр Юрьевич Ширинкин – международный эксперт в области оценки недвижимости. Сегодня мы говорим о том, о чем не договорили в прошлый раз, о достаточно серьезной теме, касающейся ветхого и аварийного жилья. Я так нескромно, прикинувшись шлангом, буду считать себя человеком, который в этой теме вообще некомпетентен, я никогда не жил в бараке, наверное, слава Богу. Есть у меня знакомые, которые имели там недвижимость, но у всех абсолютно разная судьба. Кому-то удалось отсудить какую-то компенсацию. Кого-то, как эти люди считают, государство кинуло. И я так понимаю, что в этой сфере проблем очень много, и государство, собираясь не обманываться самому, начинает все жестче подходить к вопросу компенсаций и все жестче противостояния в судах и не только.

Александр Ширинкин: Здравствуйте. Все абсолютно верно. У нас есть в городе Перми разработанная программа расселения ветхого аварийного жилья, которая действует уже несколько, лет и проблемы, конечно, есть. Здесь государство пытается найти баланс между своими интересами и интересами граждан, которых расселяют в рамках программы. Баланс интересов – он в том числе и в судах соблюдается. Поскольку мы очень часто выступаем экспертами в этой области, то у нас есть некое понимание происходящего. Первое, что лежит в основе – это оценка. Решение принимается на основании отчета оценщика, он составляет отчет о рыночной стоимости квартиры.

- Решение со стороны органов власти.

Александр Ширинкин: Со стороны органов власти, конечно. Заказчиками выступает как и управление жилищных отношений города Перми, так и непосредственно собственники квартир. База для сведения интересов – это отчет оценщика. Как он посчитал, так, в принципе, и будут приниматься решения, удовлетворяющие или неудовлетворяющие стороны.

- Здесь главным оценщиком является государство, муниципалитет?

Александр Ширинкин:Не всегда. Бывает, сам собственник желает оценку, и приносит это в УЖО. И УЖО, в принципе, имеет право согласиться или не согласиться. То есть сталкиваемся со случаями, когда УЖО…

- УЖО – это?..

Александр Ширинкин: Управление жилищных отношений администрации города Перми. УЖО обращается в экспертные советы для того, чтобы проверить, насколько качественно выполнены работы оценщика, заказчиком которого выступал собственник. Насколько определенная им стоимость является рыночной. Вот недавно у нас был отчет экспертизы, условно говоря, двухкомнатная квартира в деревянном доме, ее оценили в 4 с лишним млн рублей. То есть насколько реальна ее стоимость? Включили туда и землю, и компенсацию убытков. С одной стороны, по структуре вроде бы правильно, то есть рыночная стоимость квартиры, доля земельного участка и компенсация, это все по закону должно быть. Вопрос другой, каким образом это включили? Посчитали сначала квартиру с учетом земли, которая относится к квартире, в любом жилом доме в стоимость квартиры входит земля. То есть это легко отличить по различиям в стоимости квартир в центре и на окраине города. Если квартира типовая, то это отличие в стоимости и есть стоимость вклада земли в эту квартиру. В рыночной стоимости квартиры земля всегда есть. И люди дополнительно еще к стоимости квартиру плюсуют землю, то есть двойной счет получается. Рыночная стоимость квартиры, плюс земля и плюс еще убытки некие, сколько там наворотили…

- А что такое убытки? Что они из себя представляет?

Александр Ширинкин: Человек имеет право на компенсацию убытков по расселению, это может включать в себя: переезд, найм грузчиков, найм услуг риэлтора, юристов на поиск нового жилья, которые бы им купили вместо этого, аренду временного жилья на какой-то период времени, пока квартира ищется.

- А пластиковые окна, на которые ты потратился, а дом признали аварийным и попросили тебя из него буквально завтра переехать?

Александр Ширинкин: Надо их с собой забрать.

- Боятся все этого. Придут и скажут: «Заберите с собой». Но они же определенного формата, их нельзя просто достать и вставить в другое место.

Александр Ширинкин: В рыночную стоимость квартиры это входит как элемент отделки. Поэтому когда у квартиры определяется рыночная стоимость, это все нюансы учитываются, должны учитываться в стоимости квартиры. Говорить, что мы там вложились – это не аргумент. Когда идет расчет компенсации при расселении, состояние квартиры и здания не должно никоим образом учитываться, все должно рассматриваться как обычное, нормальное, пригодное для проживания состояние. Рассчитывать как обычную рыночную стоимость нельзя, потому что износ и сгнившие потолки…

- Они, собственно, и привели к тому, что здание признано аварийным.

Александр Ширинкин: Да. Поэтому для расселения, для оценки, учет технического состояния не должен осуществляться. Рыночная стоимость таких квартир в центре Перми в пределах от 45-50 тыс. рублей за квадратный метр. Поэтому, когда приходят отчеты, в которых неправильно учтена доля земельного участка, а зачастую это так, то понятно, что идет завышение стоимости. Людям оценщики дают завышенные ожидания, что их квартира стоит дорого. Ну не может двухкомнатная квартира в деревянном доме стоить столько же, сколько и двухкомнатная квартира улучшенной планировки в том же месте. А так оценивается, что, в принципе, неправильно. И основная ошибка – двойной учет земельных участков в каких-то случаях или неправильный учет доли земельного участка.

- Когда учет бывает неправильным?

- Нужно начинать с того, что дом стоит на земельном участке, и для его обслуживания нужна минимальная необходимая требуемая нормативная площадь земли, то есть подходы, подъезды, спецтранспорт, парковочные места минимальные.

- Та самая придомовая территория?

Александр Ширинкин: Совершенно верно. Это не по обрезу здания, по стенам, - это минимальная необходимая территория. И она рассчитывается по определенным СНИПовским нормам. И нужно понимать, что есть СНИПовские нормы для старого жилья, и есть СНИПовские нормы для современных домов. Они разные, и нельзя путать такие понятия. Потому что для современных домов, при современных технологиях, меньше площадь нужна, для старых домов – больше, потому что там дровяники, сараи были необходимы.

- И эта придомовая территория также является уже включенной в стоимость квартиры или нет?

Александр Ширинкин: Нормативная площадь входит в стоимость, а вот излишки, которые бывают иногда от этой придомовой территории, они как раз и являются камнем преткновения. И они, в принципе, могут быть приплюсованы к стоимости квартиры в долях от общей площади (это общедолевая собственность). Она может быть приплюсована, потому что эти излишки для собственника квартиры могут дать дополнительную доходность, соответственно, имеют дополнительную стоимость по рыночной цене земли в этом районе. Нужно правильно вычленить эту нормативную, необходимую, минимальную площадь и найти эти излишки. Зачастую этих излишков нет.

- А вычленение происходит путем чего? Межеванием?

Александр Ширинкин: Зачастую, эти участки уже отмежеваны.

- Кем? Администрацией.

Александр Ширинкин: Да, как правило, администрация является заказчиком межевания.

- Здесь происходит конфликт интересов. С одной стороны администрации невыгодно тратить много денег, они хотели бы, чтобы это межевание было сделано в их интересах. Но в соответствии с нормативами. Нормативы у нас не устанавливают четкие цифры, там они, как правило, плавающие – от и до. И они, конечно же, увеличивают эти самые нормативы в своих интересах по максимуму вокруг этих домов. Но жители вправе самостоятельно заказать межевание и оспорить межевание, которое предлагает им администрация. Такой механизм есть?

Александр Ширинкин: Нет, такого механизма нет. Кто первый отмежевал, тот и успел, собственно.

- Я сейчас обращаюсь ко всем, кто слушает нас, живя или имея знакомых в ветхих домах, - бегите и межуйте по минимуму!

Александр Ширинкин: Наоборот, по максимуму. Согласно жилищному кодексу собственники многоквартирных домов являются априори и собственниками, согласно закону, земельных участков. И чем больше участок они отмежуют, тем большего количества квадратных метров они являются собственниками.

- А потом, когда будут сопоставлять с нормативами, так и скажут: у вас по верхнему максимуму, все равно это считается…

Александр Ширинкин: Нет, норматив такой-то, а у вас столько-то. То есть по нормативу у вас, условно говоря, 1600 метров, а реально 1300. То есть рыночная стоимость квартир, которая 40-50 тыс. р. за кв. м – это у вас 1600 задевает, а 1400 – это допольнительно, и стоит 10-15 тыс. р. за кв. м земельного участка, и он должен прибавляться к стоимости квартиры. Излишки! Поэтому чем больше отмежевали, тем лучше. Были в моей практике такие случаи, когда стоимость земельного участка, который был отмежеван под дом, она была выше, по рыночной стоимости, совокупной стоимости квартир, которые находились в этом доме. Условно говоря, 8 квартир стоили 20-25 млн рублей совокупно, а земельный участок – больше 35 млн рублей. То есть людям было выгодно продавать не квартиры, а землю, собственниками которой они были. Чем больше земля отмежевана, тем лучше для собственников аварийного жилья. Сейчас еще нюанс, что муниципалитет начал немного отстраняться от этого, и продает земельные участки застройщикам, прямо кварталами, под комплексную застройку квартала и возлагает на плечи коммерсантов расселение этого ветхого жилья. А у них понятно, что минимизация затрат – основа увеличенного дохода.

- Есть, скажем, какой-то барак, двухэтажный, двухподъездный, 12-ти квартирный, перед ним есть небольшой участок земли. Люди, живущие в бараке, могут ли претендовать на часть придомовой территории в качестве своей собственности, выставляя к муниципалитету как к заказчику работ по их расселению, требования компенсировать не только стоимость квартиры по определенным расценкам, но и стоимость придомовой территории?

Александр Ширинкин: Кто первый начинает межевание… Кто первый встал – того и тапки. У ветхого и аварийного жилья, кроме технического паспорта на дом, есть еще технический паспорт домовладения, в котором указаны все вспомогательные постройки, кроме самого дома: сарайчики, пристройки. И в этом паспорте домовладения указана площадь земельного участка, которая отведена под это домовладение, причем она контурно выделена. И если жильцы по этому техническому паспорту отмежуют, то им будет участок отмежеван.

- Технический паспорт домовладения включает, как правило, больший земельный участок, нежели норматив?

Александр Ширинкин: Совершенно верно. Сейчас же, когда администрация является заказчиком межевых планов, она, конечно же, говорит, что нужно межевать по регламентированным нормативам. Тогда никаких излишков, конечно же, не возникнет.

- Ну вот стоит несколько бараков, они по нормативам администрации отмерены, и между ними появляются ничейные полосы, которые государство в лице муниципалитете потом спокойно продает на аукционе… Это фактически же надувательство людей? Если они не успели?

Александр Ширинкин: Нет, почему. Если они не успели. Это, скажем так, приведение в порядок. Есть норматив, его отвели под дом. Нормативную площадь им отвели, которая необходима для эксплуатации, а излишки забрало государство.

- А как быть с индивидуальным подходом? Вы говорили, что есть особый статус права на общедомовую, придомовую территорию? Каждый житель в отдельности может бороться за кусочек этой придомовой территории?

Александр Ширинкин: Нет, не получится так. В гражданском кодексе есть такое понятие общедолевой собственности, то есть земельные участки, которые расположены под жилыми домами, они являются на праве общедолевой собственности и, соответственно, они не подлежат разделу и не являются самостоятельными объектами сделки, не имеют самостоятельной оборотоспособности без продажи квартиры, они следуют судьбе квартиры. Квартира продалась – и доля в общедолевой собственности продалась. Это, как и лестничная клетка – на праве общедолевой собственности принадлежит всем собственникам жилья.

- Если барак попал в зону квартальной застройки, и на коммерческое предприятие возложены обязанности по расселению. И получается так, что жильцы подсуетились, выделили придомовую территорию, которая оказалась больше по тому самому техпаспорту домовладения, может ли каждый владелец прийти к застройщику и требовать от коммерческого компенсацию рыночной стоимости домовладения плюс компенсацию части, причитающейся ему по общедолевой собственности? Или на весь дом падает сумма, и они уже делят между собой?

Александр Ширинкин: Собственность общедолевая, поэтому сумма падает на весь дом. Собственник же может претендовать только на рыночную стоимость квартиры. А все остальное надо с соседями договариваться.

- А если они алкаши, наркоманы?

Александр Ширинкин: Ну что делать. Все решается на общедомовом собрании, иначе никак.

- А если случилось так, что кадастровые инженеры, ну или по каким-то внешним обстоятельствам, мы знаем, какая у нас была хаотичная застройка… Жильцы какого-то барака имеют придомовую территорию, не соответствующую нормативам, меньшую?

Александр Ширинкин: Тут уже ничего не сделаешь.

- Они, к сожалению, не могут рассчитывать на дополнительную компенсацию?

Александр Ширинкин: Нет, ничего не получится.

- То есть такое вот хитрое государство в этом отношении.

Александр Ширинкин: Да, государство свои интересы защищает хорошо.

- А как же те самые случаи, о них часто говорили в СМИ, о том, что жителям барака удавалось отсуживать у муниципалитета компенсации значительно выше, чем им предлагались изначально?

Александр Ширинкин: И сейчас это происходит. Я и говорю, правильный учет – это когда вовремя и нормально отведен земельный участок и указан в свидетельстве на право собственности. И, конечно же, если хорошо провести консультацию со специалистами, то у их есть возможность получения нормальной компенсации. Мы и сами участвовали в судебных процессах, когда мы выигрывали нормальную компенсацию со стороны жильцов, но это опять же  при наличии излишков

- И технических паспортов домовладения, если они имеются. А если они затеряются?

Александр Ширинкин: Информация из паспорта домовладения хранится в Центре технической инвентаризации, ее можно прийти запросить.

- А прибавить?..

Александр Ширинкин: Вряд ли получится прибавить, все зафиксировано уже в документах…

- И оказываются наши жители бараков в ситуации, когда, если у них урезана придомовая территория, то ничего, кроме компенсации за квартиру они не получат по рыночной цене…

Александр Ширинкин: Ну плюс еще убытки на переселение.

- И убытки на переселение, которые вариативны, но все равно ограничены по объемам. Есть у них возможность каким-то образом претендовать на определенные средства, если кто-то из них подсуетился, съездил в ЦТИ, забрал документы, посмотрел технический паспорт домовладения и смог раньше муниципалитета заказать оценку?

Александр Ширинкин: Шансы есть.

- Какие самые большие компенсации, которые удавалось получить жильцам бараков?

Александр Ширинкин: Около 1 млн. рублей.

- Плюсом к тому, что давало государство?

Александр Ширинкин: Да.

- Все мы помним истории с огромным количеством собственников в каких-то бараках, которые точно были под снос и находились на месте будущих крупных инфраструктурных объектов. Вы привели в пример мне ситуацию с домом на ул. Революции. И я знаю, еще есть у вас в запасе несколько таких историй.

Александр Ширинкин: На том месте, где сейчас стоит здание «Сбербанка»…

- На Каме?

Александр Ширинкин: Да, на Каме. Там раньше стоял четырехквартирный двухэтажный домик. Расселение происходило в 1997 году и, насколько я помню, там, в собственниках было прописано 54 человека. И по тем требованиям, для того, чтобы расселить этот дом, всем им надо было компенсировать. Причем в законе было прописано «по соглашению сторон», то есть как договорились, так и заплатили. А поскольку начались злоупотребления – я встречал случаи, когда один квадратный сантиметр квартиры у людей был и они требовали компенсацию в 1 млн рублей, условно. Сейчас требования в законодательстве изменились, и компенсируется по фактически занимаемой площади, то есть имеешь 1 квадратный метр – получи за квадратный метр 50 тысяч рублей, и больше ни на что ты не претендуешь. Это происходит из-за злоупотребления собственников таких домов.

- Муниципалитет здесь сработал на опережение. Таких злоупотреблений для муниципалитета к счастью было не много. Мы вот знаем несколько инфраструктурных объектов, которые пошли округ этих самых домов – вот, на Революции.

Александр Ширинкин: Да, та же ситуация, на ул. Революции стоит дом, сгоревший почти – то вот ситуация, когда не смогли договориться с собственниками жилья по поводу компенсации, потому что собственники считали, что им должны очень много заплатить за то, что они обладают вот таким бесценным объектом.

- Ну стоимость земли там была действительно достаточно высокой.

Александр Ширинкин: Стоимость земли высокая, им предлагались компенсации с учетом стоимости земли. Я два раза участвовал в судебной экспертизе по этому дому, там нормальные стоимости предлагались, с учетом земли, с учетом долей и так далее, но реальные рыночные, а не те, что люди хотели, золотые горы.

- Иногда бывают злоупотребления не только со стороны жильцов, но и со стороны муниципалитета, который желает потратить поменьше. Когда людям за деревяшки в центре города предлагают в качестве компенсации не деньги с учетом рыночной стоимости после оценки экспертов, а  квартиры в новых домах, но в глубокой окраине. Как здесь быть?

Александр Ширинкин: Дело в том, что если квартира, условно говоря, в Левшино, стоит столько же, сколько и квартира в ветхом строении в центре, то люди должны для себя понимать, что они вместо деревянного дома получают квартиру улучшенной планировки в новом современном доме, которая стоит этих денег.

- А как же компенсировать стоимость земли?

Александр Ширинкин: Если мы говорим, что туда уже все вошло, излишков нет.

- Здесь вот и появляется чувство нечестности по отношению к жителям. Когда казалось, да, это деревянный дом, но я мог бы на месте этого деревянного дома поставить свой новый дом…

Александр Ширинкин: Нет, свой дом он не может там поставить, поскольку это долевая собственность. Тут не столько нечестность, сколько завышенные ожидания собственников жилья. Встречается, когда администрация бодается в судах с собственником из-за 30-40 тысяч рублей разницы не могут договориться.

- Это не за квадратный метр, а общей стоимости.

Александр Ширинкин: Общей стоимости. Одни говорят, 2 000 000, а другие – 2 000 040.

- Возьмем условный пример. В центре Перми двухподъездный, шестиквартирный старый барак. Люди, которые там живут, являются собственниками приватизированных квартир и земли, и вот они собрались и решили снести свой собственный барак и построить на его месте новое кирпичное здание, но сделать им это не позволяют, потому что дом признан аварийным, несмотря на то, что они являются собственниками этой земли. Потому что реальная стоимость этого участка окажется в несколько десятков раз выше, когда она будет пустой площадкой и будет разыгрываться на торгах для застройщика потенциального, чем те компенсации, которые им предлагаются в Левшино, в Голованово или других отдаленных районах.

Александр Ширинкин: Ну давайте посчитаем. Стоимость земельного участка  под подобными домами – на Парковом, да? – около 10 тыс. рублей за квадратный метр, нормативная земля – 15 соток. Умножить на 10 тысяч – получаем 15 млн рублей. То есть 15 млн рублей – обычный восьмиквартирный дом. Разделить 15 на 8 – два миллиона рублей. Так им так и предлагают.

- Но этот участок потом, оказавшись в лапах муниципалитета, будет продан на торгах и цена его может возрасти. До 40 млн. или до 100…

Александр Ширинкин: Строители тоже не дураки, они не будут вкладываться, если им рядом предлагают рядом, условно говоря, подобный участок за 15 млн. рублей. Никто не будет платить за этот участок, который нужно еще расселять, где нужны затраты на снос дома и вывоз мусора, что не один миллион рублей стоит. Рыночная экономика, она все равно оказывает влияние некое на ценообразование, и никто не будет переплачивать.

- Знаю, были случаи, когда государство в лице муниципалитета предлагало компенсации, но не в виде денег по рыночной стоимости, а в виде жилья, которое было дешевле априори, чем рыночная стоимость этого имущества. Здесь как? Можно ли взять жилье дешевле, а остальное попросить деньгами?

Александр Ширинкин: Нет. Или/или. Или деньгами, или жильем. Надо просто выбирать правильно. Здесь еще может произойти, когда слишком долго между собой не договариваются люди… То есть если им условно предложили в начале года 2 млн рублей, на которые можно было купить нормальную двухкомнатную квартиру в не очень отдаленном районе, а человек не согласился из-за 50-ти тысяч рублей. Его не устроило, и он начал судебные тяжбы. Судился он 2 года, и за это время стоимость этой же квартиры выросло на 500 тыс. рублей, и кто выиграл? То есть…

- Излишняя упертость собственников не всегда полезна?

Александр Ширинкин: Да, иногда она отражается на этом собственнике, который потом проигрывает больше, чем выигрывает, из-за мелочи. Нужно понимать процессы – что лучше, взять сейчас или через какое-то время? На падающем рынке – да, он выиграл бы. Но на растущем рынке… На такие вещи нужно обращать внимание.

- То есть сейчас есть такая возможность у тех, кто живет в доме, признанном ветхим и аварийным, под расселение, не дожидаясь мероприятий, когда к вам придет представитель муниципалитета и скажет собирать вещи. Вы можете сейчас тихонечко съездить в ЦТИ, посмотреть, есть ли у вас технический паспорт домовладения, какая у вас придомовая территория, что и где, выделена ли она…

Александр Ширинкин: Для начала нужно зайти хотя бы на публичную кадастровую карту и посмотреть по вашему адресу, отмежеван участок или нет. Вы сразу все увидите, и поймете, есть ли смысл ехать в ЦТИ. Потому что если отмежеван участок, то уже что-то делать поздно.

- А может быть, он уже отмежеван соседями, просто без вашего ведома?

Александр Ширинкин: Может быть, в любом случае он уже поставлен на кадастровый учет, и что-то с ним делать вряд ли получится.

- А вот оценщик станет на сторону истины или своего нанимателя, чьи интересы он будет отстаивать?

Александр Ширинкин: Оценщик, в принципе, всегда действует в интересах заказчика, но другое дело, что есть завышенные ожидания. Всегда есть некая вилка, диапазон стоимости, реальной стоимости, в зависимости от нюансов она может колебаться. Эти нюансы не всегда можно четко уловить, но вилка всегда есть – минимальная и максимальная величина рыночной стоимости.

- А разница между ними? О десятках тысяч рублей речь идет или о тысяче рублей применительно к квадратному метру?

Александр Ширинкин: Хороший вопрос, сложно сказать… Давайте в процентах скажу: 20% вилка между ними. Все зависит от квалификации, умения вычленить какие-то моменты, оценщик может неосознанно склониться в какую-либо из сторон. Когда сталкиваются два оценочных отчета, если работали два профессиональных оценщика, то в отчете достаточны близкие результаты получаются.

- Поэтому всегда нужно самостоятельно пытаться заказать оценку имущества, которое будет вот-вот подлежать расселению. Чтобы государству лишнего не отдать.

Александр Ширинкин: Свои интересы нужно защищать в любом случае и всегда. Есть возможность, пришли, проконсультировались, тем более что консультации у большинства специалистов – бесплатные. Посмотрели документы, сказали, как лучше действовать, пошаговый порядок.