Верхний баннер
13:23 | ПОНЕДЕЛЬНИК | 30 НОЯБРЯ 2020

$ 75.86 € 90.46

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40


Программы / Районы-кварталы

19.11.2015 | 14:05
«Никто не ждал таких последствий, что в России наступит коллапс», — ген. директор ОАО «Стройпанелькомплект» Виктор Суетин, комментируя поправки в закон о долевом строительстве

Тема: поправки к 214-ФЗ о долевом строительстве и их последствия для отрасли.

Гость: Виктор Суетин, генеральный директор ОАО «Стройпанелькомплект», руководитель Ассоциации «Пермские строители»

Дата выхода: 19 ноября 2015 года

Программа:  «Районы-кварталы»

Ведущий:  Артем Жаворонков

- Здравствуйте, дорогие друзья! Программа «Районы-кварталы» на «Эхе Перми» как всегда по четвергам. Меня зовут Артем Жаворонков. И в гостях у меня Виктор Петрович Суетин, генеральный директор АО «СтройПанельКомплект», заслуженный строитель России, председатель совета Ассоциации «Пермские строители». Неслучайно вы оказались в этой студии, потому что достаточно напряженная информация прошла в течение последнего месяца в СМИ, в том числе и мы ее давали. На рынке сейчас достаточно сложная ситуация, и вызвана она не в последнюю очередь требованием Центробанка, ужесточающим ответственность застройщика перед долевиками. Давайте об этом подробнее. На самом деле не все в курсе, что произошло. И, самое главное, то, как это может сказаться на отрасли в целом.

Виктор Суетин: Действительно, все изменения, которые произошли в последнее время, а именно, это ужесточение к страховым компаниям со стороны Центробанка требований. Центробанк начал требовать у страховых компаний, чтобы у них был собственный капитал миллиард при уставном капитале 125 миллионов. Ну и, естественно, под эту статью стало попадать очень мало страховых компаний. Если до 1 октября 2015 года на рынке страхования было около 80 компаний страховых, причем львиная доля из них страховали договоры долевого участия, то после 1 октября на рынке осталось только 20 компаний. Вроде бы немало, но из них только 4 страхуют договоры долевого участия, и одно общество взаимного страхования, но тоже страхуют договоры долевого участия, но там другие вообще требования. И, конечно же, когда перестали регистрировать договоры долевого участия в регистрационной палате у застройщиков, рынок встал. Мы начинаем искать те компании, которые вошли в список Центробанка. Находим, звоним, дозвониться невозможно. По неделе. Практически всем офисом сидим и звоним. Когда дозваниваемся, нам говорят, что мы рады вас слышать, да мы страхуем договоры долевого участия, но сегодня вы у нас 825-й, и конечно же, вы присылайте документы, очередь до вас дойдет, но это может быть уже весна будущего года. Естественно, мурашки по коже пробегают, потому что думаешь, как же дальше работать, где деньги брать. И так практически это лихорадочное состояние у застройщиков было на протяжении всего октября. Я думаю, что у многих застройщиков такое лихорадочное состояние все еще продолжается.

- По ощущениям впервые такой удар? Или это можно сопоставить с какими-то кризисами? Ведь я бы сказал, что это совершенно новый подход в работе с застройщиками государства через Центробанк.

Виктор Суетин: Вы знаете, Артем, вообще самый сложный кризис для застройщиков. Во-первых, из предыдущего кризиса мы толком не оправились и не вышли. И тут снова такой серьезный кризис, который уже долго продолжается. Государство нас поддержало тем, что ставки снизило по кредитам, для ипотечных кредитов, но тоже не вовремя и не в срок. И, тем не менее, все-таки ипотека стала работать. И тут такой удар в спины застройщиков.

- А давайте объем потерь каким-то образом сформулируем? На долевиков сколько приходится в вашей деятельности?

Виктор Суетин: Сегодня по договорам долевого участия порядка 80-85%. Некоторые фирмы говорят, что эти проценты у них еще выше. Я бы вообще сказал, что сегодня в строительной области, не только в Пермском крае, но и в России вообще, наступил коллапс. Я немножко удивлен сегодня реакцией и министерства строительства, и ЖКХ РФ, я удивлен абсолютным бездействием Центробанка, администрации президента, правительства РФ. То есть я в некоем шоке, потому что оценка регулирующего воздействия не проводилась к этим изменениям, к принятым поправкам 214-ФЗ. По-русски говоря, последствия принятия этих поправок к 214-ФЗ, именно ужесточение требований, не проводилось похоже никем. Или это просто лоббирование, чтобы просто загнать всех застройщиков в общество взаимного страхования. Это тоже очень интересная тема. Сегодня из Москвы я очень часто слышу с любого уровня, очень высокого, в том числе, уровня, комментарии о том, что ничего не случилось. Допустим, председатель Центробанка вообще сказал: «А какие проблемы, вы же знали, что эти изменения грядут?». Да, мы знали, что будет, но мы же не можем залезть в ваши подзаконные акты Центробанка и подзаконные акты во внутренние документы страховых компаний, и понять, а кто на рынке останется.

- И как выбирать страховую компанию?

Виктор Суетин: Понимаете, мы стоим, с одной стороны, только как наблюдатели, и говорим – ну хорошо, вы сделали подобные изменения, но, наверняка, перед тем, как принять эти изменения, вы проанализировали рынок. Наверняка, вы же не допустите коллапса в столь сложное для застройщиков время. Нет, допустили, сделали. И все это под видом того, что мы ведь печемся сегодня о дольщиках, мы защищаем их права. Но в этой игре всегда две стороны – застройщик и дольщик. И если прессовать бесконечно застройщика, то в итоге окажется обманутым сегодня дольщик.

- Все проблемы дольщика отпадут, потому что у них не будет возможности стать этими дольщиками.

Виктор Суетин: Мало того, что дольщиками… Представьте, какая сегодня ситуация. Хорошо, мы достаточно известная, стабильная компания на рынке. С нами все оставшиеся страховые компании разговаривают на вы, и к нам уважительно относятся. Мы сумели все-таки неделю назад выбраться на рынок вновь. То есть мы нашли страховую компанию, которая нас застраховала. Я имею в виду договоры долевого участия. А ведь еще достаточно много компаний, которые находятся еще только в стадии этого процесса или вообще не могут найти сегодня страховую компанию.

- Мне интересная цена вопроса. Раз количество страховщиков, способных страховать договора долевого участия, сократилось, значит, и выросла цена, правда?

Виктор Суетин: Конечно, цена выросла в среднем где-то в 4-5 раз. Если ранее мы страховались где-то под 0,4-0,5% от стоимости договора, то сегодня я очень радуюсь, что мы застраховались в 1,5%. Потому что остальные компании приделают 1,8%, 2,8%, 3%.

- Вы как-то аккуратно и очень дипломатично прокомментировали возможные последствия. Но все же, эти меры, принимаемые государством в интересах дольщиков, они сегодня насколько оправданы? Неужели у нас количество обманутых дольщиков соизмеримо с потерями, которые может понести отрасль в связи с введенными мерами?

Виктор Суетин: Благими намерениями дорога в ад устлана. Это точно сегодня про то, каким образом были приняты вот эти изменения к 214-ФЗ. Еще раз говорю, что никто не ждал таких последствий, что в России наступит коллапс. Говорят, так, что шумят сегодня все регионы, но шумят ведь недобросовестные застройщики. Я думаю, что это говорят люди некомпетентные, или просто манипулируют этой ситуацией. Поскольку именно добросовестные застройщики сегодня шумят, те, кто работал не по 214-ФЗ, вообще им плевать на все поправки. Они как работали, так и продолжают по серой схеме. А попали как раз под раздачу именно добросовестные застройщики. Я просто не хочу сегодня нагонять жути того, в какой ситуации сегодня оказываются застройщики, чтобы у наших потенциальных покупателей вызвать какую-то панику – а можно ли квартиры покупать или нельзя. Я полагаю, что на сегодняшний день совершенно точно те застройщики, которые дорожат своей репутацией, приложат все усилия, и это я говорю ответственно, потому что я разговаривал со многими застройщиками Пермского края. Они говорят, что приложат все силы для того, чтобы закончить те объекты, которые мы продали.

- А дальше?

Виктор Суетин: А дальше начнут сворачивать деятельность. Я по своей компании вам говорю, что, начиная с 2017 года будет огромный провал, потому что на сегодня я переключил практически все финансовые потоки на те объекты, которые я продал. И только чуть-чуть, буквально, от плана 20%, которые я ожидал закладывать на 2017 год, я скорее всего буду закладывать.

- Эти нововведения с изменением в страховом поле, повлиявшие на рынок дольщиков, как могут повлиять на рынок жилья в Пермском крае?

Виктор Суетин: Я думаю, что в этом году удастся или нет миллион триста сдать, у меня уже большие сомнения. Наверное, можно вытянуть за счет частного сектора, но может быть существенный провал тысяч до ста квадратных метров в многоэтажном строительстве. Это не только долевое строительство, то есть страхование в долевом, сегодня еще есть проблемы со сдачей строительства в эксплуатацию. Чисто пермское изобретение, это когда были внесены ряд поправок в сегодняшнее законодательство, которое относится к межеванию, и, опять же, оценка регулирующего воздействия на эти поправки сделана до конца не была. Ведь в народе существует мнение, что сколько юристов, столько и мнений. Поскольку разъяснений по принятым поправкам сделано не было, соответственно, каждый чиновник на месте рассудил по-своему, и читает этот законопроект по-своему.

- И как рассудили у нас здесь?

Виктор Суетин: У нас рассудили так, что вот есть комплекс домов, построенный на одном земельном участке, вы теперь размежуйте под каждый дом свой земельный участок. Наверное, это невозможно. Мы ведь целый комплекс домов построили. Стоит пять домов, у них общая детская игровая площадка, у них общая инфраструктура, как мы размежуем, это невозможно. Тем более, что покупатель, когда приходил, мы ему показывали, что относится сегодня к вашей территории, территории вашего дома – вот ваш дом, вот детская площадка, вот автостоянка и т.д. Сегодня нам говорят – наплюйте на все это, сделайте вот так. Как требуют. Мы говорим, что этого делать нельзя, это нарушает закон. Но, тем не менее, это пермское изобретение сработало. Мы с трудом успели в считанные дни сдать объект в эксплуатацию вовремя согласно декларации, но мы пошли через суд. И сегодня все или большинство застройщиков сдает свои объекты через суд. Ну что это за взаимопомощь сегодня застройщика и властей? Ну то неправильная ситуация.

- Как это соотносится сегодня с высказываниями и желаниями властей выйти на определенный уровень сдачи по квадратным метрам? Ведь цифра миллион триста тысяч была озвучена чуть ли не губернатором?

Виктор Суетин: Не чуть ли, а именно губернатором. Пока сегодня действия властей и их желание ну абсолютно радикальны. Я не хочу сказать, что все чиновники так, но ведут себя именно те так, от кого это зависит.

- Ассоциация давала пресс-конференцию по поводу изменения условий страхования договором долевого участия. И лично меня насторожила информация, которой вы поделились о 2017 годе. Вы уже сегодня упоминали об этом. То есть 2016 год – это фактически инертный год, завершается то, что завершается. А по поводу 2017 года прогнозы абсолютно пессимистичные?

Виктор Суетин: Пока да. Пока пессимистичные, поскольку все компании, разговаривая с первыми лицами, многие компании сворачивают деятельность, я не хочу сказать, что совсем, но планы уменьшают. Кто уменьшает на треть, но, тем не менее, уменьшают. Во-первых, потому что покупательная способность сегодня резко упала. Во-вторых, совершенно непонятно, что будет со страхованием дальше, какие изменения еще внесут в 214-ФЗ. У меня такое впечатление сегодня, что министерство вместе с Госдумой – это орган по штампованию законов, которые абсолютно не проходят никакую оценку регулирующего воздействия – напечатали и будь как будет. Меня это удивляет. Строительство – это очень финансово емкий рынок, это очень длительный рынок во времени. И если хотя бы какой-то закон меняется на протяжении времени, пока я строю дом, то у меня может улететь весь бизнес-план, и вся коммерческая составляющая по строительству.

- Не надо забывать, что в эту коммерческую составляющую закладывается развитие, задельные площади.

Виктор Суетин: Конечно. А мы всякий раз говорим только о том, чтобы не обмануть наших дольщиков, наших покупателей. Все должны понимать, что застройщик действительно загнан в некие жесткие рамки. Сегодня прав у наших дольщиков гораздо больше, чем у застройщиков, и я не исключаю, я даже знаю, что на сегодня уже начинает процветать такой потребительский экстремизм. Когда один-два толковых юриста заходят и покупают квартиру, начинают искать недостатки, а далее пошло-поехало. Начинаются судебные тяжбы. Достаточно серьезный выигрывают штраф для застройщиков. На сегодня застройщик уже так обложен этими законами и запретами, что, по большому счету, маневра то и нет. Но, тем не менее, изменения в 214-ФЗ продолжаются, и вот вновь буквально вчера вышли новые поправки. Очень существенно ущемляют права застройщиков, надеясь на то, что таким образом мы сохраним дольщиков, а, наверное, это надо делать и вычищать недобросовестных застройщиков, я с этим согласен. Но после принятия подобных законов страдают больше всего те застройщики, которые долго и добросовестно работают на рынке.

- Ходят слухи о том, что эта мера одна из цепи мер для того, чтобы от формы сотрудничества «застройщик-покупатель», как долевое участие, вовсе отказаться, они не на пустом месте?

Виктор Суетин: Слухи такие ходят, но, надеюсь, что ума все-таки хватит у министерства и Госдумы отказаться от этой идеи. В противном случае, доступность денежных средств…

- По поводу возможной отмены долевого участия как возможной схемы сотрудничества…

Виктор Суетин: Сегодня застройщик имеет крупных три источника финансирования: собственные средства, которые очень существенно истощились за время длительного процесса стагнации на рынке. То есть кризис значительно бьет сегодня, и, конечно, все финансовые ресурсы свободные, которое были, застройщики уже выложили. Следующий источник – это кредитные ресурсы. Ровно год назад они стали недоступны для строителей. Мало того, что очень высока ставка Центробанка, так еще и строителям практически не дают кредиты, или дают настолько мизерные, что никоим образом бизнес на них не сделаешь. Представьте, от 17% и выше, какую надо рентабельность иметь! Строим мы там два-три года дом… Ну, представьте себе – 17% годовых. С ума сойти! Помножьте на три, понятно, что нельзя так втупую помножать на три, но все равно это увеличение порядка 30% только за счет кредитных ресурсов, это не бизнес. И самый доступный был ресурс, когда мы строили как застройщики за счет того, что собирали денежные средства от наших покупателей. То есть это договоры долевого участия.

- Люди фактически кредитовали свое собственное будущее жилье.

Виктор Суетин: Да, на этом этапе и дешевле бывает, на этом этапе и спокойней работать с порядочными застройщиками. И когда страхование прекратилось, и это последняя ниточка практически, у застройщиков порвалась. Финансирование прекратилось. И, конечно же, очень боюсь за малые фирмы, которые сегодня не имеют другого источника финансирования. И вот здесь могут оказаться обманутые дольщики. Я очень надеюсь, что все поправится и не будет хромать страхование договоров долевого участия. Иначе по всей стране окажется столько обманутых дольщиков, что все вместе кризисы покажутся просто цветочками для РФ.

- Увеличение обманутых дольщиков после введения этих нововведений – это одна негативная составляющая, но, например, стоимость квадратного метра… На нее как-то скажется эта ситуация?

Виктор Суетин: Вот сиюминутно, наверное, это не скажется только потому, что рынок провалился, но то, что это будет перекладываться в цену квадратного метра, это точно. А учитывая то, что идёт сокращение сегодня строительства жилья, то цена неминуемо вырастет, несмотря на низкую покупательную способность.

- Вы говорили о том, что будете сокращать объем сдачи и ввода компании до 80 тысяч квадратных метров. Сейчас цифра меньше или больше? Давайте о планах на исход этого года и на будущий.

Виктор Суетин: Исход этого у меня остается прежний – 80 тысяч. Но 30 тысяч у меня сдается досрочно, и я буду уже принимать решение в конце года, буду сдавать в этом году, исходя из экономической ситуации своего предприятия и целесообразности сдачи этого объекта в 30 тысяч. Для меня это может сильно ударить по налогообложению, или я смогу смягчить этот удар.

- Растянув во времени.

Виктор Суетин: Да. На самом деле здесь нет никакой опасности для наших дольщиков, поскольку я все сдаю вовремя. Слава Богу, еще ни одного дома не проворонил по срокам, наша компания всегда сдает дома вовремя. И поэтому заселение будет сделано обязательно своевременно.

- В договорах указаны сроки?

Виктор Суетин: Да, конечно.

- Ну просто сюрприза к новому году могут не получить?

Виктор Суетин: Я хотел сдать на полгода раньше, но может быть на месяц-два позже сдам, позже своих планов. Но относительно декларации, это все равно будет досрочно сданное жилье. Вот на сегодняшний день, несмотря на все кризисы, я бы хотел сказать, что в нашей компании сегодня проходят хорошие акции. Допустим, в ЖК «Белые Росы» во Фролах до конца ноября проходит акция «Квартира за один миллион 90 тысяч рублей». Это квартиры-студии 24 квадратных метра, они очень хорошо идут на рынке и их осталось немного.

- Это замечательное предложение для молодежи.

Виктор Суетин: И если кто-то еще из наших покупателей ожидает такого предложения, то до конца ноября осталось не так много времени. А, самое главное, что там количество квартир очень ограничено. Поэтому покупатели пусть поторопятся. Конечно, мы продолжаем достраивать сегодня и ЖК «Медовый» в Кондратово. Там тоже стоимость квартиры от 1,5 миллиона рублей. Также интересные квартиры остаются и на Вышке за 42 тысячи за квадратный метр. Причем, я хочу сказать, что жилье как в Медовом, так и на Вышке в очень высокой степени готовности. На вышке уже 90% готовности. А в Медовом более 60% готовности. Так что здесь для наших покупателей риски минимальные.

- Совсем ничего не собираетесь закладывать в будущем году?

Виктор Суетин: Я же сказал, что я не начинаю закладывать, 2016 год пройдет ровно. Я не думаю, что будут какие-то потрясения. Опять же, если не произойдет какого-то коллапса в строительной отрасли. 2017 год будет меньше, чем я ожидал, потому что 2017 год был для меня хорошо расписан, планы были очень существенные.

- И это несмотря на все кризисные явления в экономике.

Виктор Суетин: Да. И если бы не было бы таких скоропалительных принятых решений со стороны Центробанка, правительства и т.д., то я бы все равно выходил порядка 120-130 тысяч квадратных метров в году. Сегодня эта цифра будет меньше.

- Кратно?

Виктор Суетин: Это может быть 40-50 тысяч. Но еще раз говорю, что 2017 год у нас через год с хвостиком, а планы могут поменяться очень быстро. Учитывая, что сегодня мы специализируемся в крупнопанельном домостроении, поэтому я за год могу построить эти 150 тысяч без проблем. Поэтому, как только ситуация изменится к лучшему, 2017 год может выстрелить, начиная с середины 2016 года, великолепно.

- А за счет чего? Какие вообще мнения в Ассоциации сегодня, у вас на предприятии? Можно ли каким-то образом сегодня вот эти поправки нивелировать? Или вообще попытаться их со стороны застройщиков отменить? Государство может услышать вас?

Виктор Суетин: Государство нас пока не слышит, я об этом говорил. Я думаю, что нивелировать все принятые законы можно только очень быстро. Можно сделать следующим образом – включить перестрахование страховых компаний, которые ушли с рынка. Если будет перестрахование даже за счет сегодня АЖК, это абсолютно нормально, там достаточно денежных средств, там порядка 140 миллиардов, я могу ошибаться в цифре. Тем не менее, можно использовать эти деньги на перестраховку, и в этом случае огромное количество страховых компаний включатся в работу по страховании договоров долевого участия. Причем, включатся сильнейшие игроки. А сегодня на рынке страхования сильнейшие игроки не играют по договорам долевого участия.

- Им это невыгодно?

Виктор Суетин: Для них, скорее всего, это страшно. Потому что строительная отрасль – это финансово емкая отрасль. Представьте, компания, которая сдает миллион метров в год, вдруг рушится. Ну это же миллиардные выплаты. Это страховые случаи могут наступить порядка 120-140 миллиардов. Но в данном случае как раз нас пытаются затащить в общество взаимного страхования, где существует субсидиарная ответственность.

- А что это за общество такое?

Виктор Суетин: Это общество было создано полтора года назад самими застройщиками.

- Они друг другу фактически дают гарантии?

Виктор Суетин: Да, то есть на сегодня я не понимаю, что там за застройщики. Это со всей страны застройщики, насколько они надежны, насколько добросовестны, сколько играют на рынке уже? И если вдруг кто-то из них проваливается, то я буду обязан возместить за них их страховые случаи, выплачивать за них деньги, если у них денег не хватит, то есть я должен продать свой завод и заплатить за них деньги. Зачем мне это надо?

- Добросовестные застройщики неохотно идут в это общество.

Виктор Суетин: Я бы сказал вообще с трудом туда идут.

- Не будучи большим специалистом в этой отрасли, можно сказать, что это серьезное поле для манипуляции. Насоздавать строительных компаний-однодневок, набрать денег от пользователей, разориться и пусть другие застройщики платят за меня эти страховые выплаты.

Виктор Суетин: Можно и так рассуждать. Но субсидиарная ответственность и губит всю привлекательность того общества.

- Ну будем надеяться, что этого не произойдет. Мы всегда, и это уже добрая традиция, с вами завершаем наш эфир нотками оптимизма. Давайте несколько слов. Про 2017 год вы сказали, что при определенных условиях это может быть взрывной год, рынок может стабилизироваться. Но все же, неужели все так безысходно пока на момент ноября 2015 года?

Виктор Суетин: Нет, я не сказал, что все так безысходно, я сказал, что сегодня большинство компаний на рынке все-таки сумели застраховать сроки договора долевого участия, но что это обидно, сколько государство ставит нам палок в нашей работе. Это обидно, нежели, чтобы протянуть руку помощи всякий раз только и бьют по голове. Но пермские и российские застройщики настолько привыкли к этим кризисам, и точно понимают, что рассчитывать надо только на себя и свои силы. Поэтому в этом кризисе выживут точно. И несмотря на все наши серьезные заявления, что снижение объёмов строительства в 2016-2017 году и даже в 2015 году, страшного ничего не произойдёт. Я точно уверен и думаю, что все застройщики, которые дорожат своей репутацией, сдадут жилье вовремя, а это очень хорошая новость сегодня для строительного рынка и для наших покупателей. И я не думаю, что провалится пермский рынок совсем, в строительстве жилья спад будет, но это неизбежно во время кризиса. Поэтому всем покупателям, конечно же, хочу, чтобы они получили свои квартиры вовремя, качественные и без всяких потрясений. Я думаю, что это именно так и произойдёт.

- Самое главное, что мы сейчас и обозначаем проблемы, и снимаем вопросы, которые могут возникнуть у потенциальных дольщиков. Ребята, все в порядке! Есть трудности и мы вам о них сообщаем, но мы работаем дальше.

Виктор Суетин: Да. Мы честно сообщаем, и уж точно совершенно говорим о том, что вы не волнуйтесь, вы слышали из первых уст, что мы жилье сдадим, и вы его получите вовремя.

- «СтройПанельКопмплект» сдаст все свои дома вовремя, выполнит все свои обязательства вовремя. Слово Виктора Суетина.

Виктор Суетин: Да.

- Спасибо большое. До новых встреч, Виктор Петрович!

Виктор Суетин: Спасибо, до свидания!


Обсуждение
5671
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.