Программы / Районы-кварталы

Ведущий: Добрый день. У микрофона Анастасия  Сечина. Это программа «Районы-кварталы». И значит сегодня будем говорить о жилье,  о  недвижимости, а если конкретней, то  об ипотеке. В первом полугодии 2012-го года в Пермском крае ипотечных кредитов  было оформлено на 27 процентов   больше, чем в тот же период прошлого года. О причинах этой тенденции мы поговорим сегодня с Андреем Шинкаренко, генеральным директором ОАО «ПАИЖК». Андрей Александрович, добрый день.

Андрей Шинкаренко: Здравствуйте.

Ведущий: Конечно, мы будем говорить не только об этой тенденции.  Сначала все-таки вот об этой цифре – 27 процентов. Это ведь  серьезный рост?

А.Ш.:  Да, несомненно, итоговая величина, полученная в результате данного статистического среза, говорит  о серьезном росте. 27 процентов – цифра нешуточная.  Но если посмотреть на структуру роста рынка за последние пять месяцев, то получается  динамика не самая радужная. А именно первый квартал у нас шел существенный рост по количеству и по объемам выданных ипотечных кредитов, и,  начиная с апреля месяца, постепенное снижение. 

Ведущий:  Постепенное снижение, но не резкое?

А.Ш.:  Не резкое, но,  по  крайней мере, можно уже прогнозировать, к какому конечному результату мы придем  в конце года.

Ведущий: И?

А.Ш.:  Я думаю, что  по окончании текущего года мы сможем зафиксировать прирост годовой на уровне 20 процентов относительно  2011-го года. 

Ведущий:  Но ведь это тоже серьезная цифра, даже 20 процентов.  Как вы оцениваете?

А.Ш.: Если говорить о фоне, который способствует развитию  рынка, то он достаточно благоприятный. Это и низкие процентные ставки, относительно низкие процентные ставки… 

Ведущий:  Относительно чего?

А.Ш.:  Относительно общей стоимости ресурса для банков, для того, чтобы проводить подобные операции, связанные с выдачей ипотечных кредитов. Могу сказать с уверенностью, что  та моржа, процентная моржа, которая закладывалась банками на 2012-й год у большинства банков в своих бизнес-планах и бюджетах, она на сегодняшний момент не соответствует первоначальным плановым показателям. 

Ведущий: В какую сторону не соответствует?
 
А.Ш.: В меньшую сторону. То есть стоимость  заимствований  на рынке капитала для банков  она выше, нежели предполагалось ранее. При этом только лишь в августе месяце стали  выходить сообщения крупнейших игроков, одно из последних – это заявление «Сбербанка» о том, что общий уровень процентных ставок по  ипотечным кредитам   будет повышаться в среднем на полпроцента. И,  в том числе, если брать заявления представителей федеральных властей,   эта тенденция была ожидаемая, и на сегодняшний момент с учетом анализа всех возможных  факторов и влияния  долгового европейского кризиса  на общую обстановку в мире, и,  в том числе, в России, да, это объективная ситуация, когда к концу  года мы видим, что средняя процентная ставка по кредитам выросла на 1 процент  и на полтора процента ?????? (неразборчиво) относительно начала года.

Ведущий:  Возвращаясь все-таки к тому проценту по числу  людей, которые смогли взять ипотеку, к этому росту возвращаясь,  27 процентов, 20 процентов. Любят еще сравнивать ведь не только с предыдущим годом, но и с докризисным  периодом. По сравнению с докризисным  периодом мы достигли уровня докризисного периода, или уже даже перешли, перешагнули уровень? Как вот здесь можно сравнить? 

А.Ш.: Да, вполне можно заявить, что мы все докризисные показатели  достигли.  И сейчас переходим за этот рубеж.  Но, опять же, если сравнивать   докризисный период с  тем, что происходит сейчас в части потребителей ипотечных кредитов, то поменялась структура потребителя.  В докризисный период основным покупателем этой услуги все-таки выступали люди, которые  относятся, так скажем, к категории бизнесменов,  это люди, которые  относятся не к бюджетникам. В тот момент, надо тоже отметить, что не так широко  был распространен в пользовании маткапитал.   И на сегодняшний момент, если смотреть в структуре потребителей,  то  основная доля покупателей недвижимости с помощью  ипотечных кредитов и займов, это люди, которые тем или иным образом  получают определенную финансовую поддержку со стороны государства. Это материнский капитал,  это сертификаты «Молодая семья», это сертификаты участников Великой Отечественной войны и другие категории.

Ведущий:  То есть  докризисный период – это в основном бизнесмены, сейчас портрет, скажем так, потребителя услуги,  он несколько изменился,  во многом благодаря вот этим программам поддержки, да? 

А.Ш.: Да.

Ведущий: Все-таки  по поводу причин роста.  Вы сказали относительно невысокие ставки, и, безусловно,  огромное количество людей  с вами не согласится и скажет: боже мой, у нас огромные ставки. Вы можете по пунктам назвать  причины, которые обусловили этот рост?  Помимо развития программ типа «Жильте для молодой семьи» и материнского сертификата.

А.Ш.:  Давайте тогда попытаемся вернуться  на конец 2011-го года, и вот в качестве базы  смотреть ситуацию, которая сложилась в 4-м квартале 11-го года.  Это запредельная ликвидность у банков,  это начало ценовой, так скажем,   конкуренции, постепенно переходящей в неценовую конкуренцию.   Это  реализация отдельных стратегических планов у крупнейших игроков, связанных с  увеличением доли присутствия на рынке и, соответственно, достаточно агрессивной маркетинговой стратегии.  И это благоприятные политические факторы, в том числе, если вы помните, был так называемый  электоральный цикл, который позволил государству в достаточно серьезном объеме  дать возможность использовать  накопленный ресурс людям, которые  ранее не могли не то, что себе позволить взять ипотеку,  но   они не входили в круг потенциальных потребителей этой услуги. 

Ведущий:  Это что вы сейчас имеете в виду, программы вот эти?

А.Ш.:  Да, в том числе, эти программы.  В том числе повышение спроса за счет увеличения  уровня денежного довольствия  военным, милиционерам, другим  государственным служащим.  То есть это опять говорит о существенных структурных изменениях  со стороны спроса.

Ведущий:  Поговорили уже о том, почему, поговорили  о том, кто. Что пользуется спросом, какие программы?   Какой продукт, грубо говоря?  То есть, что люди стремятся  наиболее всего  посредством ипотеки для себя приобрести?

А.Ш.: Естественно, в силу объективных обстоятельств  это квартиры в многоквартирных домах в городе Перми. 

Ведущий: У  нас по-прежнему однокомнатная в безусловном приоритете? Или это   тоже изменяется? 

А.Ш.:  Одно,-  двухкомнатные квартиры.

Ведущий:  То есть сейчас уже чуть-чуть начали   перераспределяться на двухкомнатные.

А.Ш.: Да.

Ведущий:  Потому  что несколько лет назад,  я помню,  однокомнатная – самый, что называется, ходовой товар. Сейчас уже начали люди  больше смотреть на двухкомнатные.  Можно об этом так говорить?

А.Ш.:  Да, львиная доля спроса, она приходится на  двухкомнатные – однокомнатные  квартиры. И примерно  треть в общей структуре спроса  это квартиры,  которые  относятся к категории  большого количества комнат либо   бизнес-класс.

Ведущий:  Но треть это тоже много.

А.Ш.:  Треть – это много в рублях,  я говорю сейчас в рублевом показателе. А в количественном показателе там  доля не такая большая.

Ведущий: Можно ли говорить о том, что наиболее всего влияет  на потребителя: размер ставки, ежемесячный платеж размер первоначального  взноса, возможность наиболее растянуть выплату аптеки? Что банки используют  как конкурентное преимущество, за счет пытаются играть на этом рынке?

А.Ш.: Не могу сказать, что существует в настоящий момент  однородная структура предпочтений со стороны покупателей. Можно только лишь  по приоритетам обозначить.  Это, естественно, бренд, это узнаваемость кредитора.  Второе – это размер процентной ставки. И третье – это скорость  обработки первоначальной заявки и простота в получении самого кредита по той постой причине, что доля ипотечных сделок в общем объеме не так велика, соответственно, не имеет большого распространения и  сложившейся практики. И люди, которые выступают  продавцами недвижимости, ранее не имеющие практики, они достаточно   настороженно  к самому процессу прохождения сделки и перечислению денежных средств относятся.  То есть встречаются ситуации, когда продавец,   узнав, что квартира покупается с помощью ипотечного кредита, отказывается  от данного покупателя.

Ведущий:  То есть считает, что это связано  с какими-то излишними трудозатратами, да?

А.Ш.:  Да.

Ведущий: Уже говорили о ставках, и сейчас говорили, и в рамках этой программы говорили неоднократно,  но люди продолжают спрашивать, продолжают мечтать и надеяться на какое-то чудо. В частности, вопрос от Романа:  «Когда у нас будут ставки, как в США, полтора-два процента?» 

А.Ш.:  Это вопрос риторический. Всё ведь зависит от  массы  факторов, в том числе уровня  развития национальной экономики, от сложившихся институтов. Если говорить  непосредственно об инфраструктуре, которая сейчас есть на рынке, могу сказать, что  она находится в самом начальном состоянии своего развития. И, например,  если сравнивать объем первичного рынка ипотеки,  непосредственно на котором частные  лица участвуют с объемами вторичного  рынка ипотеки, когда происходит размещение на долгий срок   накопленных ипотечных активов  среди институциональных инвесторов, то там  несопоставимые величины.  Это разница  не то, что в разы, а в десятки и сотни раз.

Ведущий: Не сочтите меня сейчас полной дурой, но  теперь переведите мне это на русский язык. Что это значит по сути?

А.Ш.: А по сути это значит буквально следующее: банк,  размещая  капитал, который у него есть в наличии  вот в этих  ипотечных активах, в ипотечных кредитах, получает взамен так называемую  закладную. Это ценная бумага, которая имеет  вторичный оборот, она именная, но при этом может быть перепродана другому лицу, держателю этой ценой бумаги. То есть, если смотреть на  законодательство, которое у нас определяет как раз  рынок ипотеки, то мы в своей практике используем стандартную американскую схему,  когда существует два уровня: первый уровень – это первичный рынок ипотеки, где в качестве потребителей физические лица и в качестве продавцов банковские структуры, и второй уровень, когда накопленные пулы этих закладных оформляются соответствующим  образом  в ценные бумаги, и эти ценные  бумаги распространяются среди институциональных инвесторов. Это пенсионные фонды, это государственные структуры.  Их у нас, к сожалению, не так много, чтоб можно было     так сходу назвать даже пять потенциальных инвесторов. На сегодняшний момент  количество игроков на вторичном рынке тоже можно  пересчитать по пальцам. Это ИЖК, это «Сбербанк», это
ВТБ,  «Газпромбанк».

Ведущий: То есть, говоря  там о зачаточном  состоянии,  мы имеем, в том числе,  неразвитость на этом сегменте, да?

А.Ш.: Да.

Ведущий: А есть ли у вас какие-то прогнозы относительно того, в какую сторону и какими темпами  это будет развиваться?  Вот сейчас мы не можем говорить о  снижении ставки. А лет  через пять сможем?

А.Ш.: Мы можем говорить о снижении ставки. Вопрос в том, до какого уровня.   Если говорить о снижении ставки в краткосрочной перспективе, и вы предполагаете, что до конца 2012-го года может  появиться на рынке продукт с уровнем ставки 6-7 процентов,  то это маловероятно. При этом  сейчас есть достаточно благоприятные условия, по крайней мере, на территории Пермского края, когда мы  можем вывести на рынок продукт для  определенных категорий граждан со ставкой на уровне 7-8 процентов годовых.  Даже несмотря на различного рода…  я для себя их называю  спекуляциями относительно второй волны финансового кризиса.

Ведущий:  Вы считаете их спекуляциями, да?

А.Ш.: Я считаю, что  это спекуляция.

Ведущий: То есть   движение есть,  про краткосрочные перспективы понятно. А долгосрочная перспектива? Через пять лет. Ставка 6-7 процентов.  Знаю, что прогнозы дело неблагодарное, знаю. Но, тем не менее,  это выглядит реально?

А.Ш.:  Да, это вполне реально.

Ведущий: К другим вопросам.  Юрий спрашивает следующее: «Квартира не должна  стоить дороже, чем 10 лет ее аренды.  Этот принцип неоднократно озвучивался экспертами. Как высчитаете, насколько он справедлив, насколько реален в России? Почему сейчас  мы ему не соответствуем, если вы считаете его справедливым?» 

А.Ш.: Я не отношу себя к сторонникам данного умозаключения по следующей причине. Во-первых, ставка аренды – это индикатор, который   можно использовать на рынке недвижимости, в частности, в сегменте,  о котором сейчас идет речь. Уровень ставки  по ипотеке это все-таки индикатор,  который относится пусть к смежному, но к другому рынку - рынку капитала. И факторы, влияющие на формирование уровня процентной ставки и уровня арендного  платежа  совершенно разные.

Ведущий:  То есть вы считаете некорректным считать это через аренду, да?

А.Ш.: Некорректно, да.  Они в каких-то моментах перекликаются между собой эти рынки,  но прямой зависимости нет.

Ведущий: Евгения: «Озвучьте  характеристики семьи, которая может потянуть  20-летрнюю ипотеку  на среднестатистическую двухкомнатную квартиру. Какой минимальный доход у нее должен быть? И должен ли  он быть официальным?»

А.Ш.: Сходу, конечно, это достаточно сложно обозначить вам конкретную величину. Я могу лишь проговорить сейчас какие-то  базовые требования.  Да, доход должен быть  официальным. Это  естественное требование. Я считаю его вполне справедливым, потому что мы не можем залезть,  даже  имея  в наличии специальные скоринговые  программы  в голову человека и понять,  каков его потенциал с точки зрения уровня доходов сейчас и на весь срок кредитования.  Я могу вам сказать, что  есть такой параметр ипотечного кредита, как  коэффициент платеж-доход, когда берется совокупный доход семьи и максимальная величина расходов, которые предполагаются на уплату  аннуитетного  платежа, платежа по ипотеке – это 45 процентов. Если говорить про нашу практику, то наиболее часто встречающаяся  ситуация с уровнем дохода на семью это прядка 35-40 тысяч рублей.

Ведущий: На семью?

А.Ш.: На семью.

Ведущий:  То есть люди с доходом 40 тысяч могут войти в ипотечную программу?

А.Ш.: Да.

Ведущий:  Это совершенно реально, да?

А.Ш.:  Это совершенно реально. Это наша статистика. Средний размер кредита у нас  миллион  230 тысяч рублей. И средний срок кредита это 18-20 лет.

Ведущий: И вот по ICQ спрашивают, каков минимальный размер платежа  на сегодня на рынке возможный в месяц?

А.Ш.: Тут тоже  нужно смотреть, какой максимальный  срок кредита  возможен для данного конкретного заемщика, и какова величина его первоначального взноса.

Ведущий: Может быть такая ипотека, где  я буду  платить  5 тысяч рублей в месяц?

А.Ш.:  На сегодняшний момент такая  ипотека маловероятна по той простой причине, что мы ведь  не просто  выдаем деньги. Мы выдаем деньги под залог недвижимости. А рынок недвижимости сейчас  характеризуется как рынок продавца.  Он дефицитный. И посмотреть статистику любого банка. По количеству одобренных заявок  и по количеству выданных кредитов  это ??????? (неразборчиво) тоже  разрыв   достаточно серьезный. Если я не ошибаюсь,  на сегодняшний момент он составляет до 4 раз. То есть  потенциал по выдаче ипотечных кредитов, связанных с одобрением, полученном  первоначальным заемщиком, и фактически вышедших людей на сделку,  отличается в 4, в 5 раз.

Ведущий:  То есть я правильно понимаю. Из пяти заявившихся четверо отсеется.

А.Ш.: Может найти себе квартиру в оптимальный срок, в течение трех месяцев, только один.   Остальные просто физически не могут найти себе подходящее жилье.

Ведущий: Именно найти? Именно в этом проблема?

А.Ш.: Именно найти. Да, именно в этом проблема.  Жилья нет.

Ведущий:  Да, боже мой. Я не могу в это поверить. Что значит  - жилья нет?

А.Ш.: Нет жилья, которое отвечало бы определенному  набору потребительских свойств. Нет жилья, про которое  можно смело сказать, что   цена и качество соответствует друг другу. Просто банально нет.

Ведущий: Потому что если зайти на сайт «Метросфера»,  развернуть «Продажи», там выходит несколько сотен объявлений о продаже. И получается, что нет вариантов, которые соответствуют  запросу, существующему сегодня  у потребителей, да?

А.Ш.: Да. И сами риэлторы об этом говорят, что  количество  предложений в 2012-м году  резко уменьшилось.

Ведущий: Есть у нас еще вопрос по ICQ от Василия, который спрашивает, какой выход имеется у людей с плохой кредитной историей? И на сайте Кира задает тот же самый вопрос, но более эмоционально: «Почему на людях с плохой кредитной историей банки фактически поставили крест? Например, был кризис, были проблемы, человек не справился с ипотекой, довел дело до приставов, был вынужден продать квартиру, вернул после этого деньги в банк. Почему считается, что ситуация статична, что она не может измениться? Если теперь у человека все выровнялось, стабильный доход, хорошая работа, но в ипотеке отказывают везде». Ну вот, собственно, как вы можете ответить этим людям?

А.Ш.: В процессе оценки возможности погашения кредита информация о кредитной истории является, конечно, существенной. При принятии решения кредитным учреждением относительно выдать или не выдать тому или иному лицу денежные средства на долгий период, в том числе оценивается не только его кредитная история, а также его трудовая биография, его накопленные активы и по ряду случаев, в том числе, ценности, которые исповедует тот или иной потенциальный заемщик и которые он способен озвучить в процессе общения со специалистами кредитного учреждения.

Ведущий: Что вы имеете в виду?

А.Ш.: Ну, жизненные базовые ценности: семья, дети, работа. У каждого человека ведь собственное мировоззрение. И если человек готов с андеррайтером поделиться этими мыслями, это приветствуется на самом деле.

Ведущий: То есть, подождите, имеет значение, если я начну говорить о чем? О том, что…

А.Ш.: Если вы начнете говорить искренне о том, что вы имеете долгосрочную цель в своей жизни, предполагаете определенным образом ее достигнуть, иногда это имеет более весомое значение, нежели  плохая кредитная история, потому что каждый заемщик – это уникальная ситуация, это отдельные жизненные перипетии и  отдельная вселенная, в которой нужно разбираться. И говорить о том, что …

Ведущий: И что, действительно, люди, ответственные за принятие решений, в этой истории разбираются?

А.Ш.: Да, конечно.

Ведущий: Они действительно обращают внимание на какие-то индивидуальные вещи и для них имеют значение не только цифры и бумажки?

А.Ш.: И человек имеет значение, первостепенное значение, нежели цифры и бумажки. Я не могу сказать за все банки, за все кредитные учреждения.

Ведущий: Вот кто принимает решение? Предположим, я разговариваю с определенным человеком, это сотрудник банка. А он, собственно, у меня берет документы, но дальше эти документы ведь уходят куда-то на анализ?

А.Ш.: Стандартная технология принятия решения основана на первичном рассмотрении заявки, в которой участвуют специальные службы, так называемые андеррайтеры и рисковики. И в процессе формирования кредитного досье, которое наполняется определенным набором документов различного рода заключений, рассматривается в конечном итоге на кредитном комитете.

Ведущий: То есть, вот нас дополнительно спрашивает по ICQ Евгения, то есть какую тактику поведения человеку с плохой кредитной историей вы предлагаете?

А.Ш.: Человек должен быть предельно искренний и откровенный в процессе общения с кредитным инспектором.

Ведущий: То есть я прихожу в банк, говорю: друзья, у меня плохая кредитная история.

А.Ш.: Да.

Ведущий: Но я встал на путь исправления, на путь истины. Теперь у меня стабильная работа. Все хорошо. Мы ждем второго ребенка. Помогайте. Так что ли?

А.Ш.: Да, конечно.

Ведущий: Ох. Ладно, понятно. Еще один вопрос, который мы не осветили, но который у нас был, вопрос от Данила по поводу обманутых дольщиков. Мы эту вещь освещали в своих новостях. Для решения проблемы обманутых дольщиков Правительство Пермского края совместно с ОАО «ПАИЖК»  администрации Перми разработали специальную программу. Участники долевого строительства создают ЖСК, через арбитражный суд получают в собственность земельный участок и объект незавершенного строительства. После этого участники ЖСК и ОАО «ПАИЖК» совместно выбирают подрядчика, утверждают смету и сроки достройки дома. Затем «ПАИЖК» начинает привлекать средства дольщиков для достройки дома. Это вкратце схема. Хотелось  узнать, вот сейчас в рамках этой программы какие действия, что происходит, начала она уже  каким-то образом реализовываться, ну, то есть в какой стадии вот это вот?

А.Ш.: Тема, конечно резонансная. На самом деле она настолько сложна, что одним новостным сюжетом ее не пересказать. По большому счету можно сейчас уже говорить о том, что прошел год с того момента, как мы стали принимать участие в решении этой проблемы. Выбрали год назад определенную стратегию реализации, и как показывает сложившаяся на сегодняшний момент практика в отношении отдельных объектов, относящихся к проблемным, она оказалась  верна. А именно летом прошлого года вступили в законную силу определенные поправки в федеральный закон о банкротстве юридических лиц, касающиеся банкротства застройщиков. Главное, что давали эти поправки – это возможность защиты своих имущественных и денежных прав людям, которые оказались в такой ситуации, а именно за счет объединения в жилищно-строительный кооператив и передачи от, так скажем, нерадивого застройщика в пользу этого объединения того актива, который состоит из двух элементов: это земельный участок и незавершенный  строительством объект. Далее встал вопрос: а где взять деньги на то, чтобы достроить? Было несколько подходов к решению этой проблемы, условно делятся они на две категории. Один – давайте за счет общественного ресурса, то есть за счет всех налогоплательщиков выдадим безвозмездные ссуды, люди себе достроят и будут иметь крышу над головой и получат, так скажем, свой базовый актив, который они в дальнейшем опять же будут использовать в течение своей жизни. И второй подход – давайте мы на какой-то период времени используем общественный ресурс в виде налогов, отдадим на достройку, но с условием, что в достаточно длительный период времени эти  денежные средства будут возвращены обратно. Выбрали путь номер  2. На сегодняшний момент я могу сказать, что у нас уже прошли несколько общих собраний. Это объекты на Шоссе Космонавтов в Пермском районе, это объекты в Перми на Хохрякова, где на общем собрании участников строительства было принято решение о том, что создается ЖСК, и  люди принимают на себя обязательства по достройке за счет вот этого общественного ресурса.

Ведущий: То есть на сегодня весь этот процесс находится в стадии начальной, организационной?

А.Ш.: Организационную стадию мы прошли. Она подошла к своему финалу. Сейчас уже процесс реализации начался. Если говорить о программе как таковой, это не один документ, это набор различного рода нормативных актов, это постановления Правительства, это различные подзаконные акты. У нас сейчас в процессе подготовки только в текущем месяце находится их 5 штук.

Ведущий: Мы вот всю дорогу говорим о городе, о Перми. Но по ICQ пришел вопрос от Александра, который я не могу не задать, и этим вопросом мы закончим программу: «Есть ли программа помощи по ипотеке для сельских жителей? Ведь ни для кого не секрет, что зарплаты на селе намного ниже городских и накопить даже первоначальный взнос в размере, например, 30 процентов от стоимости жилья очень сложно. Село в плане ипотеки, по-моему, у нас  за бортом».

А.Ш.: К сожалению, да, можно отметить, что в настоящее время за бортом, но здесь тоже есть подвижки положительного рода. Сейчас находится в процессе утверждения уже специальная программа для селян.

Ведущий: То есть в процессе утверждения, значит, мы можем ожидать, что в 2012-2013 что-то появится.

А.Ш.: Да, в конце года появится.

Ведущий:  Спасибо вам за компетентный разговор. Андрей Шинкаренко, гендиректор Пермского агентства по ипотечному жилищному кредитованию был в этой студии. У микрофона была Анастасия Сечина. Андрей Александрович, до свидания.

А.Ш.: Спасибо. До свидания.