Программы / Районы-кварталы

- Сегодня утром мы обсуждали архитектурный облик Перми в части высотной застройки части города. Наверное, слышали о том, что у нас целых три квартала, №5, №6 и №7, ограниченные улицами Окулова, Осинская, Петропавловская, Свердловская, предложены для высокоэтажного строительства, в том числе строительства зданий выше 100 этажей. Абсолютное большинство наших слушателей, больше 83% высказались против такого решения, против высоток в Перми. Вы в качестве эксперта как думаете? Нужны Перми высотки?

- Не могу сказать точно, нужны или нет. Интересно посмотреть проект. Если есть девелопер, который предлагает проект, если он красив и интересен, то почему бы и нет? Вспоминается история с Эйфелевой башней в Париже, которая сейчас является его символом. А в свое время она была временным сооружением для промышленной выставки. И когда она временно возвелась, люди начали ходить туда с экскурсиями. Она отбила твои затраты, и ее не стали сносить.

- А сколько было критики!

- По-моему, там был и сын Дюма замешан. Они писали письма, что снесите этот ужас, а теперь мы ходим, смотрим, и всем нравится. Менталитет жителей Перми более спокойный, размеренный. Екатеринбург более урбанистический, он как мальчик, а Пермь – это барышня.

- Кисейная.

- Прекрасная, спокойная, скромная барышня. Конечно, барышням не нужны небоскребы по менталитету. Но если город будет развиваться в каком-то таком направлении, то почему бы и нет?

- Спасибо, в вашем лице я получил союзника. Но давайте к основной теме. Мы поговорим о рейтингах в сфере недвижимости, как и для чего они составляются, инструментом чего могут быть – реальной оценки действительности, инструментом манипуляции, о некоторых рейтингах, которые ваш портал недавно подбил для своих читателей. Начнем с теории. Я знаю, что очень многие рейтинги в политической сфере создаются самими кандидатами, самими политиками, чтобы стимулировать спрос на самих себя. Это механизм присоединения к действию. Я знаю, что рейтинги как таковые являются очень мощным инструментом манипуляции сознанием – ах, он везде и впереди, вот по этим и этим положительным оценкам… В этой гуще заказных рейтингов очень редко можно встретить рейтинги объективные, которые преследуют целью чистый анализ. Надо отдать вам должное, вы на этом специализируетесь. Это то, за что вас любят, смотрят, для чего вы нужны. С точки зрения манипулятивности, как много их с точки зрения рейтингов на рынке недвижимости? Можно ли им доверять?

- Безусловно, рейтинг рейтингу рознь. Самый главный признак, по которому можно определить качество рейтинга – раскрыта ли методология его составления. Последний рейтинг, когда мы исследовали уровень сервиса отделов продаж застройщиков, мы выложили его на сайт, у нас все подробные таблицы выложены, все структурировано, мы сказали, как распределялись веса. Были опрошены порядка 50 человек, которые расставляли свои веса. Допустим, некоторая коррекция у нас получилась по весам. Изначально мне казалось, что очень важно время работы застройщика.

- И присутствие на территории.

- Очень многие работают до 17 часов с обедом с 12 до 13 часов. Мне казалось это нонсенсом, вроде бы отдел продаж должен работать, привлекать людей, обслуживать, все для людей, которые приходят после работы. У нас всего три компании работают по выходным – «Сатурн-Р», «ПИК» и «Талан». А когда люди стали рассказывать, оказалось, что для них это неважно. Человек, который покупает квартиру в новостройке, может спокойно пойти в рабочее время, все исследовать. Когда вы видите методику, вы можете с ней согласиться или не согласиться. Мы методику выкладываем всегда, это наша принципиальная позиция, чтобы коллеги по рынку и люди, которые все это видят, могли оценить, что, где и как. К тому же у каждого человека есть своя гипотеза. Когда он видит рейтинг, который как-то условно называется, у него в голове представление, что скорее всего первым победит вот этот… Тем более, рынок новостроек и компании-застройщики у нас очень известные. Их немного, особенно тех, которые на слуху. Если мы будем проводить рейтинг надежности застройщика, а там победит не ПЗСП, а ООО «Самый надежный застройщик», понятно, что люди могут на это посмотреть, но никто не поверит. Репутация компании, которая опубликует такой рейтинг, будет разрушена.

- То есть мы априори должны будем учитывать, что в первой тройке обязаны быть ПЗСП, «Стройпанелькомплект» и «Камская долина»? Если они не вошли по каким-то показателям, этот рейтинг априори в Перми будет вызывать сомнения?

- Вы просто на него не обратите внимания. Информация пройдет мимо.

- Но есть «ПИК-Регион», «КОРТРОС», много других крупных российских девелоперов, которые в российских-то рейтингах как раз находятся впереди. Что теперь делать им?

- Работать и доказывать, очень хорошее восприятие этих федеральных девелоперов. Мне кажется, у «ПИКа» и «КОРТРОСа» нет проблем с продажами. Когда туда пришел наш тайный покупатель и спросил, что они продают, то услышал: «Ничего. У нас ничего нет». Мехоношина – все продано, здесь – все продано, «Астру» еще не начали продавать. Мы ушли не у дел, я рада…

- Они не вошли в рейтинг.

- У нас есть приписка, почему. Мы туда заходили, а у них, к сожалению, уже все продано. Мы же понимаем, что рейтинг увидят наши коллеги. Я разговаривала с аналитиками «Камской долины», спрашивала, как вам рейтинг, может быть, есть замечания и предложения? Они сказали: «Мы бы по-другому расставили веса. Мы считаем, что здесь вот это поменьше, рассрочка не значима». Мы понимаем, что немногие люди могут купить в рассрочку, но так отвечали эти 40 человек, именно так распределились веса, именно так они назвали.

- Давайте поясним. Веса – это те показатели, по которым оценивался и составлялся рейтинг.

- Например, местоположение офиса продаж – вес фактора оказался 0,49. Представился ли сотрудник, узнал ли имя клиента – 0,11. У каждого человека есть внутренняя система оценки. Когда мы собирали мнения экспертов, Александр Васильевич Астафьев, директор «Тимура», сказал: «Юля, вообще неважно, как с тобой разговаривают. Главное, что строят». Я согласна, не обязательно человек пойдет туда, где с ним будут вежливо разговаривать. Тебе могут в глаза улыбаться, а предлагать не очень качественный товар.

- Лично для меня была бы важна не улыбка коммерческого менеджера, а суровая фактология – здесь вы не потянете, здесь у нас ничего нет, здесь завтра квартира может подорожать вдвое, здесь брать не стоит… Для меня слащавость, улыбчивость не является важным фактором. Есть ли пермские особенности в этих выборах? Ведь надо учитывать, что мы говорим о застройщиках, это не просто риелторские агентства.

- Выбор с какой стороны?

- Я пермяк. Есть какая-то географическая особенность в том, что предпочитают пермяки в отношении выбора застройщика? А второе – это отделы продаж застройщиков. Тут никто не ждет, что тебе будут улыбаться и наливать кофе. Они строили, все сурово должно быть.

- Где-то сурово. Где-то, в компании «Петрострой», к сожалению, она на последнем месте, настолько сурово, что я даже удивлена этой суровости.

- Они не хотят продавать.

- Как будто вообще не хотят. Я пришла в компанию, мне было интересно посмотреть на этого застройщика, который…

- «Петрострой»?

- Это те, кто строит на Автозаводской, 30. Квартиры-студии, очень дешевые, за 940 тысяч. Барышня была, мягко говоря, неприветлива. Несмотря на свою коммуникабельность, я управилась за 4 минуты и вышла в шоке, потому что обычно человек, который заинтересован продать или проконсультировать… Кстати, уровень работы специалиста –самый большой фактор. 1,56.

- Что в это понятие вкладывали?

- Как раз то, что вы говорите. Важно, чтобы предложили несколько вариантов квартир. Если расскажут о том, об этом, ценовой политике, технических особенностях… Были компании, в «Солнечном городе» барышня рассказывала, что вы можете взять такую квартиру, переделать в такую квартиру, окна выходят вот сюда… Когда у компании ПИК спрашивали по поводу квартир, барышня говорила, что лучше квартиру не брать, здесь ниже 6 этажа построят парковку, она будет перекрывать вид из окна, лучше рассматривайте квартиры выше. Люди готовы предлагать и советовать, чтобы человек купил максимально качественно для него. А в «Петрострое» просто все молча.

- Вообще молча?

- Смотрят на тебя, и чувствуешь себя неловко.

- А наличие наглядных материалов? С технической точки зрения офисы продаж хорошо оснащены? Можно ведь предлагать 3D-модели.

- Конечно. В компании «ПАН» барышня сразу предложила пройти к макету и рассказывала про «Аврору» по нему, что смотрите, окна выходят вот сюда, вот это Гайдара, здесь первый подъезд, здесь третий, здесь продано, здесь осталось… В основном люди работают очень хорошо. То, что не очень отзывчивые, таких встретилось мало.

- Надо учесть, что таких людей ноги кормят в какой-то степени. А учитывался ли тот факт, на каком обложении финансовом сидят сами сотрудники? Или эта информация закрыта, что есть люди, которые сидят на зарплате, и им без разницы, купят квартиру или нет, они все равно свое получат, а есть люди, которые получают процент с каждой проданной квартиры?

- Нет, мы не рассматривали систему мотивации. Но застройщики находятся в ситуации, когда к ним все равно придут и купят. Квартиры в новостройках раскупаются очень быстро, и сами менеджеры говорили: «Вот здесь есть, здесь нет, давайте торопитесь». Застройщики сидят и особо не волнуются за темпы продаж.

- По поводу теории рейтингов как таковых. Мы коснулись того, что если в первой тройке отсутствует кто-то из традиционно успешных и надежных застройщиков, к этому рейтингу возникает недоверие.

- Смотря какой рейтинг, Артем. Если это рейтинг, который в принципе исследует небольшие строительные компании, то там крупных застройщиков и быть не может.

- Как инструмент манипуляции для увеличения объема продаж часто ли сегодня используются рейтинги консалтинговых, информационных, аналитических ресурсов?

- Конечно, нет. Мы можем хоть прокричать, что у компании такой высокий уровень продаж, люди все равно придут и сами проверят. Если они предложат качественный продукт, то его купят. А если они предложат некачественный продукт, то те уйдут в ПЗСП. Есть люди, которые принципиально идут покупать только в ПЗСП, а есть люди, которым нравится географически «Солдатская слободка», и они купят недвижимость там. У каждого по-разному. Но когда я  разговаривала с риелторами, собирала информацию на рейтинг, барышня сказала: «Да, согласны, победил наш любимый застройщик». Я говорю: «Что, прямо вообще любимый?» Она: «Да, потому что с ними никогда не бывает проблем по разделу комиссионных. Если с другими застройщиками может случиться, что ты приходишь, а тебе говорят, что у нас клиент был в базе, и ты вроде бы привел клиента, а тебе за комиссионные, риелторские приходится биться. Сказал, что с «Таланом» таких проблем вообще нет.

- Рейтинг «B to B» - это важная составляющая. Если вы будете как аналитическое агентство составлять рейтинг порядочности застройщиков по отношению к сторонним риелторам, это будет востребованной, утилитарной информацией?

- Возможно, это будет для каких-то частных риелторов, которые еще не имеют опыта работы с большинством застройщиков. А те, которые сталкиваются с разными строительными компаниями, посмотрят и сделают оценку, что мы правы, наша методика объективна, или «фу, какую фигню сделали», не согласятся. Здесь каждая компания, которая выставляет какой-то рейтинг, в какой-то степени подставляется сама. Поэтому важно учесть большинство мнений. По крайней мере, у нас такой подход. Собираем мнения: «А вот это вам важно, вот это?» Чем больше мнений соберешь, тем более объективная подробная информация будет представлена, тем более интересно его читать, смотреть.

- Потребителю. А самим участникам рейтинга? Бывает такое, что звонят и говорят: «Так, мы хотим третье место. Сколько?»

- Во-первых, участники ведь не знают, что мы составляем такой рейтинг.

- Объективность подкреплена тайной.

- Нельзя сказать, что мы скоро пойдем и тайными покупателями исследуем всех застройщиков. Смысл? (смеется)

- И тем не менее?

- Нет, никто не знает методику рейтингования, не понимает, какая она будет. Результат знаем только мы. Естественно, если компания не согласна… «Камская долина» нам сказала: «А почему ваш тайный покупатель пришел в офис на Советской?» У них там немножко шумно, потому что очень большой зал, работают несколько менеджеров, сразу сидят несколько людей, темпы продаж очень активные. Девушка-аналитик говорит: «Почему он не пришел в офис «Любимов», у нас же там еще один офис?» Я удивилась, даже я этого не знала. Получается, что надо рассказывать об этом людям. Я сказала, что я не указывала тайному покупателю, куда пойти. Что было на слуху? На Советской. Все, туда и идем.

- Просто еще раз, чтобы популяризировать этот рейтинг, там 13 компаний в итоговом списке, у которых были продажи на момент их исследования. «Камская долина», «Классик-строй», «Мегаполис», «PAN City Group», ПИК, «ПЗСП», «Петрострой», «ПМ-Девелопмент», «Сатурн-Р», «Строительные проекты», «Стройпанелькомплект», «Талан», «Трест №14». «Кортрос» не вошел, на тот момент у них не было активной продажи и достаточного количества объектов. Там одна-две квартиры на Мехоношина, я слышал, остальные проекты все реализованы. Или еще кто-то не вошел?

- Мы в методологии рейтинга сказали, что вошли три типа компаний. Первые – крупные застройщики, которые на момент исследования строили проект общей площади больше 25 тысяч кв.м. Это иногородние строительные компании, потому что было интересно, а иногородние вообще стараются или нет? И местные компании с относительно небольшим опытом работы, но реализующие крупные проекты. В частности, «ПМ-Девелопмент». Интересно вообще за этой компанией наблюдать. Раньше они были закрытыми, с прессой взаимодействовали мало.

- Сегодня, по-моему, тоже не особо активно.

- Зато строят такие большие проекты.

- А что у них сейчас?

- «Солнечный город» на Белинского. Прекрасный проект, очень красиво смотрится, у меня знакомые там живут, довольны. Первую очередь построили, сдали, заселили. Вторая очередь строится, третья – начинаются и активно ведутся продажи. Компания, казалось бы, закрытая, а разговаривают с клиентами очень хорошо.

- Давайте о тех рейтингах, которые были у вас составлены за последние полгода. Вижу на вашей странице рейтинг средней стоимости вторичного жилья в Перми по итогам 1 квартала. Неутешительные, мне кажется, выводы, за голову можно взяться: «В сентябре 2013 года был пройден порог в 53 тыс.руб./кв. м, на начало года средняя стоимость на вторичном рынке Перми выросла до 53,12…»

- Это не рейтинг, это аналитический обзор. Да, вот такая у нас средняя стоимость на вторичном рынке. Что вас пугает?

- Это очень много.

- Мы еще не прошли… До кризиса у нас была одна стоимость, не буду врать, не помню цифру. В 2008 – конце 2009 годов цена снизилась. В 2014 году мы еще не достигли среднего уровня, который у нас был до кризиса. А Екатеринбург не только догнал, но и перегнал, цена гораздо выше. Если до кризиса у нас динамика роста была почти рядом, можно было в 2008 году продать квартиру в Перми и купить в Екатеринбурге, то сейчас…

- Это ведь показатель общего экономического состояния региона. В такой сфере, как недвижимость, спрос определяет стоимость в первую очередь.

- Везде так.

- Почти везде. Мы в перерыве поговорили о таком явлении, как бронирование квартир в домах, которые еще не построили. В пример привели дома «ПЗСП» на 5-й Каховской, дом, в котором квартиры были распроданы в первый час старта продаж. Это хороший показатель, но следует учесть, что часть из проданных квартир забрали «перекупы». Правда?

- Частные инвесторы, можно так сказать. Инвесторы, которые накладывают на квартиру бронь за 30 тысяч рублей, и квартиру уступают другому человеку.

- Застройщик заинтересован в том, чтобы отсекать это? Или просто не вычислить, что это не конечный покупатель?

- Смотрите, мы говорим про ПЗСП. Как ПЗСП от этого страдает? Никак. Они выставляют дом на продажу, за время кризиса они сформировали очень хорошую репутацию. Они и до этого были очень успешны, а за время кризиса, когда не нарушили сроков почти ни по одному проекту, все люди понимают, что можно принести деньги в ПЗСП, и все будет нормально. Причем у ПЗСП активная политика, они очень много строят. Разговаривала с барышней, которая работает в компании, у них есть заказчик которые выполняют подрядные работы. И по своему проекту, по которому являются застройщиком, они застряли капитально. Я спросила: «А почему вы тут еще не построили?» Она сказала: «Ой, мы тут по ПЗСП работали… Демкин выжимает все соки из подрядчиков, но ни дня не дает…»

- ПЗСП – тоже наши постоянные эксперты. Так вот, сам феномен бронирования.

- Есть компании, которые на этом не то чтобы специализируются, но у каждого есть свой подход к бронированию. Например, когда спросили в «Тресте №14», нам ответили: «Конечно, бронируем, бесплатно, 14 дней, на карандашик вас запишем», без проблем. В «ПМ-Девелопмент» бронирование осуществляется за 100 тысяч рублей. Выплачивается задаток, бронирование на 14 дней. Кстати, это был нонсенс, потому что если от брони отказываются, то 100 тысяч не возвращаются. У «Стройпанелькомплекта» стоимость бронирования – 20 тысяч рублей. Если ты отказываешься, то 15% они удерживают себе. В «Классик-строе» бронирование на 3 дня, в «Талане» на 5 дней, в PAN City Group и «Стройпанелькомплекте» на 2 дня. У каждой компании свой подход, как удерживать квартиры.

- Своя аргументация, почему именно столько, почему именно так.

- Да нет. Когда спрашиваешь, а почему вот столько, почему вот так, а давайте вот так, они – здрасьте, моя Настя (смеются), идите к другим. Есть компании, которые принципиально говорят: «Не нравится у нас, идите, купите у других». У них люди стоят практически в очереди, и они не боятся потерять клиента. Мне кажется, взаимоотношения покупателя и застройщика в равновесном состоянии находятся очень редко. В 2008 году застройщик диктовал свои условия, у застройщика росли цены на квартиры. Покупатель бегал в панике, что и где бы купить. Когда в конце 2008 года застройщики столкнулись с неплатежеспособностью, низким спросом, то начали разворачиваться лицом к клиентам. Если ты приходил со 100%-ной оплатой, застройщики шли тебе навстречу и скидывали 10%, 15%, если ты полностью принесешь деньги за квартиру. Негласные скидки были очень высоки, и можно было купить квартиру за очень дешево. Кстати, риелторы на тот момент стали зарабатывать на этом. Условно говоря, «Камская долина» выставила на продажу квартиру за 1,5 млн рублей. Клиент видит это. Риелтор выставляет эту же самую квартиру за 1,45 млн, не имея на то, может быть, никаких оснований. Естественно, покупатель приходит к этому риелтору, видя разницу в цене 50 тысяч, и говорит: «Мне нужна квартира». Риелтор идет и говорит: «Здравствуйте, уважаемая «Камская долина». У меня есть клиент, он готов заплатить 1 млн 450 тысяч, из которых 100 я заберу себе. Надо вам такого или нет?» И условная «Камская долина»…

- Давайте немножко по вопросам, не простят меня слушатели. Спрашивают о ценах. «Несмотря ни на какие прогнозы относительно экономической ситуации в стране, - пишет нам слушатель Иннокентий, - остановки роста ВВП, санкций, цена квартир продолжает расти. Существуют ли какие-то исследования, объясняющие поведение покупателей на этом рынке? Действие каких факторов такое поведение может подтвердить?»

- У каждого человека в окружении есть какое-то количество знакомых. У меня среди них три человека рассматривают покупку квартиры в новостройке. О чем-то ведь это говорит? Мне кажется, нет исследований, что это – массовое сознание, желание быстрее купить и урвать, урвать уже не получается, потому что цены на квартиры достаточно высоки даже в новостройках. У меня есть такое представление, что 5 лет, с 2008 года, даже уже 6, сложилась накопленная сумма денег, и есть желание эту сумму как-то применить, сохранить. Банковский депозит – 8-10%, это низкая доходность. Людям кажется, что можно купить квартиру, сдавать ее в аренду, от этого будет всем праздник, можно жить на аренду в будущем. В конце концов, никто бы не отказался, чтобы к пенсии у него была квартира, которую можно сдавать за 30 тысяч рублей. Люди, которые зарабатывают хорошие деньги и понимают в инвестициях, в недвижимость не вкладывают, особенно в дорогую. Они говорят: «Лучше мы деньги вложим в акции, и они будут там работать». Знакомый говорит, что это совсем какое-то помешательство – люди покупают квартиры за 5-7 млн…

- Стимулируя тем самым спрос и аппетиты застройщиков.

-  В том числе.

- Наталья спрашивает: «Скажите, пожалуйста, как вы прогнозируете дальнейший рост или падение стоимости недвижимости? Что можете посоветовать из источников, обязательных к ознакомлению, для принятия решения о покупке или продаже?»

- Мне кажется, мы живем в настолько непредсказуемом…

- Имеете в виду Пермь, Россию или весь мир?

- Россию.

- На западе нет такого?

- Мне кажется, российский рынок недвижимости повторяет где-то европейский, где-то американский. То, что в Германии очень большой процент объема арендного фонда. В Германии люди арендуют недвижимость, живут спокойно в арендованном жилье. У нас же менталитет: «Свое, нужно свое…»

- Дорогая ипотека, но платишь за свое. На этом, кстати, играют банки, предлагая ипотеку, которая ипотекой не является. Виктор Суетин все время говорит у нас об этом в эфире. Он выступает за сокращение, причем разовое, ставок по ипотечному кредиту. А источники для принятия решения о покупке? Кроме Rezon Realty (смеется).

- Если у человека есть задача куда-то вложить деньги в недвижимость, можно пойти по риелторам. Они являются аккумуляторами, они знают, что хотят другие покупатели, что застройщики. У них все информационные потоки в голове концентрируются.

- Этому посвящен вопрос от Владислава: «Как определить хорошего риелтора? Подскажите пару примеров».

- Если тобой не пытаются манипулировать, это уже хорошо. Как вы сказали в начале передачи, если вы приходите к застройщику, вам будет важно, чтобы вам сказали «сюда не ходи, туда ходи, снег башка попадет». Вам говорят, что вот здесь вам этого не надо, а вот тут обратите внимание на это, а вот этого не посоветую. Либо вам говорят: «Давайте быстрее задаток, быстрее, быстрее!!!» У меня был такой риелтор, когда я покупала квартиру, который давил на психику до такой степени, что я попросила его удалить мой номер из его телефона.

- Последний вопрос. Наблюдение за рынком недвижимости ведется много лет. Выявлены ли какие-то закономерности поведения рынка? Существуют ли внешние индикаторы, которые могут сориентировать на поведение его движения? Существует ли комплексная аналитика, не сводящаяся к простой фиксации динамики рынка и классификации объектов? Где можно ознакомиться с такими исследованиями? То, о чем мы говорили.

- В свое время мы разговаривали с пермской компанией «Прогноз», они же занимаются ситуационным прогнозированием, хотели разработать экономическую модель рынка недвижимости, в которой бы учитывались различные факторы. Сейчас у нас есть факторная модель оценки стоимости на вторичном рынке, но она уже по факту случившегося. А прогнозные механизмы, выявить, от чего зависит… Вот от этого, рост доллара, евро никак почти не сказался на нашем рынке. Нам кажется, что если нефть будет по 200 долларов за баррель, насколько вырастет недвижимость? Непонятно. Экономической модели рынка недвижимости пока не существует.

- Вы приводили замечательный пример с присоединением Крыма – пока еще можно купить, но скоро цены пойдут вверх. И вот мы оцениваем их уже сейчас, видим, что стоимость квадратного метра увеличилась в разы, но пока для жителей это колоссальный рост, для нас это плюнуть и растереть, потому что те цены, которыми мы апеллируем сегодня – это ерунда.

- Цены выросли несмотря на то, что до сих пор ничего не понятно с регистрацией недвижимости. Там сейчас переходный период, Украина говорит «нет, все-таки Крым наш», мы – «нет, Крым наш». Люди идут и покупают недвижимость, ничего не боятся. Вот такие высокорисковые у нас люди.