Верхний баннер
15:48 | ПЯТНИЦА | 29 МАРТА 2024

$ 92.26 € 99.71

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40

11:39, 08 апреля 2016
Автор: Вячеслав Дегтярников

«Как показывает судебная практика, в последнее время общедомовые нужды взыскиваются с управляющих организаций и ТСЖ, не с собственников», – Ольга Колоколова, эксперт в сфере ЖКХ

Теги: ЖКХ

«Как показывает судебная практика, в последнее время общедомовые нужды взыскиваются с управляющих организаций и ТСЖ, не с собственников», – Ольга Колоколова, эксперт в сфере ЖКХ
«Как показывает судебная практика, в последнее время общедомовые нужды взыскиваются с управляющих организаций и ТСЖ, не с собственников», – Ольга Колоколова, эксперт в сфере ЖКХ
- Программа "Домоуправ", в студии Вячеслав Дегтярников, Сергей Слободин за звукорежиссерским пультом. И как всегда в нашем эфире в этой программе эксперт в области ЖКХ Ольга Аркадьевна Колоколова. Здравствуйте!

Ольга Колоколова: Добрый день!

- Первого апреля не только шутили, насколько я знаю, первого апреля должны были закончится все отчеты у УК, ТСЖ, об их взаимоотношениях с собственниками жилья. Должны были эти отчеты появиться в физическом виде. То есть каким-то образом должны они были быть представлены собственникам. Каким образом?

Ольга Колоколова: Ну очень простым. Сейчас есть стандарт управления, и в этом стандарте есть такой пункт о том, что управляющая организация представляет отчет. Если раньше отчета требовали собственники, то сейчас отчет готовит управляющая организация, и она действительно должна отчитываться перед общим собранием собственников. То есть это отчет о потраченных деньгах, тех, которые получили на расчетные счета, о выполненных работах, о качестве и всем остальном.

- А в каком виде это должно быть?

Ольга Колоколова: В бумажном, естественно. Например, отчет у нас… как вы знаете, есть жилищные услуги, коммунальные услуги. Коммунальные – это газ, вода, тепло, электричество. И жилищные – это ремонт и содержание жилья, то есть общего имущества многоквартирного дома. Отчет управляющей организации по идее может быть в двух вариантах. Первое – это отчет и за жилищные, и за коммунальные услуги. Второе – это только за жилищные услуги. Потому что коммунальные услуги – сколько собрали, столько и перечислили. Очень многие работают на прямых и агентских договорах, и считают, что отчитываться за коммунальные услуги нет смысла, так скажем. Хотя на сайте «Реформа ЖКХ», на который до недавнего времени выкладывалась вся информация об управляющих организациях, там раздел коммунальных услуг все-таки сохранен, без разницы – прямые у вас договоры или не прямые, напрямую собственник оплачивает по решению общего собрания ресурсоснабжающей организации или по агентскому договору, который ресурсоснабжающая организация и управляющая организация между собой заключили... Но вот действительно это так, то есть на сайте есть коммунальные услуги. Что входит в жилищные услуги? Как правило, туда входит вывоз мусора, содержание и эксплуатация конструктивных особенностей здания, обслуживание внутридомового газового оборудования, уборка мест общего пользования. Также с первого апреля собирались… мы думали, что это шутка, внести туда плату за общедомовые нужды. Однако, как вы знаете, на 2017 год эта плата была перенесена, дополнительной строчки ни в жилищных услугах, ни в квитанции не появится, и, как показывает судебная практика, в последнее время общедомовые нужды взыскиваются с управляющих организаций и ТСЖ, не с собственников. Это, конечно, хорошо для собственника, не знаю, как для управляющих организаций. Мне кажется, не очень хорошо. Хотя логика в этом какая-то есть. В этом отчете, если в вашем муниципальном образовании, как правило, принят тариф на содержание и ремонт жилья, и у этого тарифа есть структура – то есть вот все, что я перечислила, как правило, это как раз состав структуры тарифа. То замечательная ваша управляющая организация, по идее, должна эту каждую структуру прямо прописать в этом отчете.

- То есть разбить все?

Ольга Колоколова: Да. Например, проверка вентиляции – 15 копеек за квадратный метр. У вас, например, 2 тысячи квадратных метров, соответственно, за год, 12 месяцев, получается общая сумма, которая должна была быть собрана с пользователей жилых помещений, и нежилых тоже. То здесь мы говорим о вообще всех собственниках и пользователях помещений.

- То есть управляющие организации должны были отчитаться только о том, что было собрано, или куда это было потрачено?

Ольга Колоколова: По идее, конечно, правильно потрачено должно быть по назначению, потому что, насколько мне известно, я думаю, что это действительно так, проверка, например, той же самой вентиляции требует, по крайней мере, лицензирования и допуска определенных организаций, которые знают, как это делать. Обычная управляющая организация без специалистов надлежащего профиля просто делать сама это не в состоянии. То же самое касается, например, вывоза мусора. Здесь тоже есть требования по перевозчику мусора, а уж требования по содержанию полигона ТБО, уж очень требуется, всем известны, уж очень серьезные. Поэтому, это тоже специализированная организация. Соответственно, у каждой управляющей организации должен быть договор с ними. Конечно, пытливый собственник может требовать это все посмотреть. Обращаю внимание, что к этому отчету, в принципе, могут быть приложены подтверждающие документы. Но редко какая управляющая организация это делает. На самом деле каждому собственнику это практически не необходимо, но особо пытливому рекомендую написать заявление в управляющую организацию и ознакомиться. Не рекомендую требовать срочно копии всех договоров. Потому что копии – это такая штука, которая платная. И управляющая организация может сказать вам: пожалуйста, придите, ознакомьтесь с оригиналами, выпишите, сделайте у нас копии… Но требовать копии всех-всех договоров нет смысла, потому что, как правило, они типовые. Естественно, в этом отчете, как мы начали обсуждать, показана цифра начисления – можно по структуре тарифа, можно без структуры, потому что бывают такие ситуации… Например, есть в многоквартирном доме так называемые встроенные помещения. Не знаю, почему они встроенные, особенно на первых этажах и в подвалах. Как будто сначала строили дом, а потом туда встраивали подвал, значит, а эти замечательные нежилые помещения встроенные, назовём их просто нежилые помещения. Потому что сейчас делают переоборудования из жилых в нежилые, нежилые в жилые, и они появляются практически в любом многоквартирном доме. Бывает такая ситуация, когда замечательные собственники нежилых помещений, я их понимаю, просят, например, не включать им тариф содержания жилья, например, не знаю… обслуживание общедомового газового оборудования, потому что у них нет газовой трубы. Потом просят туда же не включать уборку мест общего пользования, подъездом они не пользуются. Ну вот хочу разочаровать собственников и пользователей нежилых помещений – судебная практика говорит об обратном. Есть установленный тариф со своей структурой, и если вам навстречу ни общее собрание, ни проверяющая компания не пошла, то по решению суда с вас взыщут все, даже если вы лестничной клеткой этого замечательного дома не пользуетесь, и живете вы в подвале во встроенном помещении.

- Не живете – работаете…

Ольга Колоколова: Ну вот всякое бывает, бывает и живут. Так вот, в этом замечательном отчёте указываются площади жилых и нежилых помещений, и тариф по факту начисления. Конечно, по-разному указывает управляющая организация. Кто-то показывает процент оплаты, кто-то показывает долг населения к этому отчету. Вообще, конечно, прямо утвержденного отчета построчно, как, например, сделали с единой квитанцией на оплату услуг ЖКХ. Нет, то есть кто во что горазд. Ну, я думаю, что из логики того, что собственник, например, увидев в своей квитанции, должен был быть и построен, собственно говоря, отчет, то есть жилищные услуги, коммунальные услуги, процент оплаты, долг населения. К этому замечательному отчету в обязательном порядке должен быть, так скажем, отчет о целевых средствах на ремонт помещения, вот именно текущий ремонт вашего замечательного помещения, это целевые средства. В принципе, все остальные остаются тоже целевыми, но здесь, если, например, вывоз мусора – это какая-то услуга, у кого-то ежедневная, у кого-то еженедельная, и она определена в нормативе на квадратный метр, и в общем-то все обслуживающие организации как правило именно заключают в таком же разрезе договоры с управляющими организациями, с ТСЖ. То вот, например, текущий ремонт, он все-таки по факту. Вот вы можете собирать, собирать, собирать год и сделать всего одну работу, например, ремонт кровли, частичный причем. Потому что в лучшем случае даже с большого квартирного дома собрать миллион рублей текущего ремонта практически невозможно.

- Или, допустим, окна поменять.

Ольга Колоколова: Да, может быть и такое. Как правило, у нас отчет годовой, конечно, есть особо прихотливые собственники, еще раз повторюсь, они могут и квартальный отчет потребовать, ежемесячный отчет. Все связано с желанием УК идти навстречу и, естественно, с упёртостью собственников, в хорошем смысле.

- В данной ситуации все-таки отчет годовой, он должен быть по закону…

Ольга Колоколова: В обязательном порядке, он годовой. На отчетном годовом собрании этот замечательный отчет представляется управляющей организацией.  И собственники, пусть даже это собрание, так скажем, в очном варианте практически невозможно, но, значит, если будет заочный вариант, то как приписывает нам закон, мы должны уведомить собственников, где можно ознакомится с этим отчетом, если нет желания в каждый почтовый ящик положить этот отчет, то, естественно, если управляющая компания близко находится, не в другом каком-то микрорайоне отдаленном, то ознакомится с этим отчетом. Кроме вот этого, скажем так, перечня работ текущего ремонта, есть еще какие-то сопутствующие работы либо услуги, которые УК может оказывать. Которые вроде бы каким-то образом не включены, так скажем, в перечень работ обычных. Например, очень много управляющих компаний, я не знаю, как в Перми, конечно, но не все, по крайней мере… например, услуги содержания телефонного оборудования включают. Это вроде бы и не жилищная услуга, но уж точно, что не коммунальная. Но это услуга управляющей организации, если по ней принято решение общим собранием, то она тоже должна быть в отчете. То есть все, что вы при заключении договора с управляющей организацией в качестве приложения к договору, а сейчас он обязательный вид услуг, и перечень услуг, значит к этому договору включили, по такому же образцу должен быть отчет.

   - Давайте спросим у наших слушателей, просто мне интересно…

Ольга Колоколова: У кого прошли собрания?

- Я так понимаю, они могут быть в заочной форме.

Ольга Колоколова: Очно-заочно, конечно.

- По крайней мере, собственники должны были быть уведомлены, что вот появился отчет, может быть на подъезде должен появиться, может быть хотя бы на одном доме одно объявление должно было появиться. Где-то должен был появится этот отчет. Имеется в виду весточка о том, что, ребята, у нас есть годовой отчет, будьте любезны, ознакомьтесь. Все-таки, еще раз, каким физическим образом должно это было быть сделано? Вот, предположим, я – собственник, и как я должен был узнать? Вот я объявление на подъезде предположил…

Ольга Колоколова: Уведомление в почтовый ящик…

- Баннер на доме… Как это все должно было выглядеть? Я понимаю, что отчет требует еще и принятие этого отчета. Ведь не просто так я отчитался?

Ольга Колоколова: Конечно, голосованием.

- Да, то есть вот я должен, как собственник, еще и сообщить, что, да, я этот отчет принял.

Ольга Колоколова: Да.

-  То есть поставить где-то закорючку, крестик.

Ольга Колоколова: Да, то есть, это общее собрание, то есть к нему те же самые требования, которые к общему любому собранию собственников, то есть повестка дня утверждается либо инициативной группой, либо советом дома, либо управляющая компания направляет любому собственнику, который потом выходит с этой повесткой дня, утверждается. Потом развешиваются уведомления, либо, если принят способ уведомления на досках объявлений или информационных досках внутри подъездов, это делается в таком виде. Либо уведомляется каждому под роспись, заказным письмом.

- Это никак не прописано?

Ольга Колоколова: Нет, в законе написано все. Вы можете любым способом уведомить, но при этом этот способ вы должны… если он не определен, то только уведомлением письменным. Если вы, например, на общем собрании приняли способ уведомления собственников на досках объявлений, причем при выборе способа управления и заключения договора с этой данной конкретной управляющей организацией, то этот способ действителен. Понимаете, если у вас он принят на доске объявлений, в почтовых ящиках, то этот способ в действии…

- Почтовым голубем…

Ольга Колоколова: Не знаю, кто способен на такое… Тоже как вариант. Вот, значит, после этого уведомления, оно должно быть не менее десяти дней до начала очного собрания, и проводится очное собрание. Либо это очно-заочная форма, когда сразу же уведомление выдается, что проводится очное, а затем будет заочное голосование. На очном собрании рассматриваются эти вопросы, если кворума нет, нет больше пятидесяти процентов собственников по квадратным метрам, не по квартирам, не по головам – каждый раз напоминаем, что квадратными метрами мы голосуем, то проводится заочное голосование. Тогда это в письменной форме решение – так и называется, решение собственника по вопросам, поставленным на заочное голосование. И дальше идут инициаторы, причем с номерами квартир, может быть даже телефонов, – то есть кто инициатор собрания, повестка этого замечательного собрания, а дальше идет голосование – за, против, воздержался. Точно так же как по отчету, как правило, ну, не знаю, мне кажется все сейчас совмещают отчетные собрания и по планам текущего ремонта на следующий год. То есть вы принимаете отчет предыдущего года, и сразу же принимаете план текущего ремонта на новый год. Это нормальная практика. В принципе, собирать два собрания нет смысла.

- Насколько я понимаю, после того, как собственники ознакомились с отчетом, они должны его принять…

Ольга Колоколова: Либо не принять, либо воздержаться. Это право собственника.

- Насколько я понимаю, есть особенности в проведении этих отчетов у УК и у ТСЖ.

Ольга Колоколова: Да, действительно, у ТСЖ есть такое понятие, как смета доходов и расходов. Она принимается общим собранием членов ТСЖ. То есть не каждый собственник жилья в ТСЖ, в котором организовано ТСЖ, может быть членом ТСЖ. Это желательно, но не обязательно. Самое главное требование, чтобы членов ТСЖ было больше 50% от числа собственников. Естественно, опять же, по квадратным метрам. Вот правление выходит ежегодно с предложением составить смету доходов и расходов на текущий год. Это примерно тот же самый отчет и план текущего ремонта, но он отличается чем… Упор здесь не на текущий ремонт, а на всю хозяйственную деятельность. Потому что, как правило, управляющая организация – это все-таки профессиональная организация, юридическое лицо в обязательном порядке, которое имеет бухгалтерию, юридический отдел и еще какие-то обязательные структурные подразделения, которые выполняют всю работу. У ТСЖ все немножко попроще. Даже если они юрлицо, они могут нанимать сами сотрудников, они могут дать возможность кому-то из собственников заработать, будучи управляющим этого ТСЖ. И у них, как правило, нет такой... вот просто есть тариф на управление, например, 2 рубля, и они его используют. Нет, они должны в этой смете расходов прописать дворников, электриков, управляющего, сантехника, уборщика мест общего пользования, мусорщиков. То есть вот так, как у мини-предприятия индивидуального, наверное, чтобы было понятно. И вот эта смета, включая платежи, например, и коммунальные услуги, то есть ресурсоснабжающим организациям, это тоже входит в смету. Более того, если у управляющей организации какие-то накладные расходы, они определены этим тарифом на содержание жилья, в который входит тариф на управление, и они не отчитываются за это, допустим, за выдачу нотариальных доверенностей, за электронные ключи, для того, чтобы отправлять бухгалтерию, за установку 1С-бухгалтерии, за покупку компьютеров. То в ТСЖ это все должно быть в смете доходов и расходов. Если оно собирается что-то приобрести для бухгалтерии, для юристов, то все это отражается в смете доходов и расходов. То есть доходы – это то, что собирает население, а расходы – то, что тратит правление или по разрешению правления управляющий. И каждый год точно также отчитываются о выполнении сметы доходов и расходов. Конечно, очень многие ТСЖ делают это в виде такого же отчета, как и управляющая организация. Более того, многие ТСЖ заключают договоры с управляющими либо обслуживающими организациями, тогда этот отчет действительно очень похож на отчет управляющих организаций. Но все-таки это немного другое. То есть, если вы создали свое юрлицо, если вы выбрали правление и желаете сами управлять, то все-таки лучше принимать в соответствии с законом смету доходов и расходов.

- Есть у нас телефонный звонок. Владимир Николаевич, здравствуйте!

- Вот в порядке вашего разговора, что бываете ли вы в УК? Лично я в УК "Жилсервис" хожу два раза в месяц. И обращаемся мы всем домом по всем нашим бедам в комиссию жилищного надзора. Сдвигов нет никаких. Я бы попросил Ольгу Аркадьевну, вот ее считают самым компетентным специалистом в системе ЖКХ по Пермскому краю, может ли она принять коллектив нашего дома, не всех, конечно, но человека 3-4, у нас очень много вопросов по ЖКХ? Проводит ли она приемы?

Ольга Колоколова: Хорошо, Владимир Николаевич, давайте так… Вы запишете телефон – 210-10-61, перезвоните по нему, и вам там секретарь ответит и назначит время. Хорошо?

- Еще один телефонный звонок. Здравствуйте!

- Здравствуйте, меня зовут Валентина Яковлевна. Я хотела сказать, что у нас было какое-то собрание, но я лично не была на улице, и нам дали реестры собственников помещений, расположенных по адресу Солдатова, 36. У нас длинный дом – 8 подъездов, и панелька пятиэтажная. И это бумага была какая-то заявка на ремонт всей крыши. И надо заставить всех собственников под подпись и все такое… И говорят, что это за счет капремонта. Как это может быть?

Ольга Колоколова: Смотрите… Во-первых, если это дала ваша управляющая организация, то эти данные у нее должны быть в принципе. То есть все доли…

- Это ООО УК "Моторостроитель".

Ольга Колоколова: Понятно. Сходите на прием, либо позвоните в эту управляющую организацию, они сами должны составлять эти реестры.

- Секундочку, говорят, что им начальник дал указание, что мы возьмем деньги из капремонта, если напишем эту заявку. В общем, такая чушь. Хотя мы находимся в списке до 2017 года, в очереди.

Ольга Колоколова: Смотрите, Валентина Яковлевна, что делаем… Пишем письмо этому начальнику о том, что просьба сообщить, какие работы по капремонту в 2015-2017 году вы собираетесь делать? Это первое. Второе. Вот этот реестр должен готовить этот начальник или любой его сотрудник, потому что это обязанность управляющей организации – вести реестры собственников. Это общедоступная информация, конечно, она платная, но она доступна в Росреестре. Это всем известно. Если это конкретно связано с тем, что ваш дом собираются все-таки ремонтировать в 2016 или в 2017 году такое тоже возможно, тогда нужно, чтобы вы обратились, ваш председатель совета дома, в администрацию вашего района, потому что они составляют планы капремонта. И потом будут утверждать список. Дело в том, что все заявки уже есть. То есть адресная программа капремонта всего Пермского края была принята еще в 2014 году.

- Они говорят, что мы должны сделать это сейчас, потому что надо много денег, а то до 2017 года могут не взять, и нам вообще ничего не сделают. Но этого быть не может…

Ольга Колоколова: Валентина Яковлевна, я вам просто рекомендую получить от них какой-то письменный ответ, документ. Понимаете, потому что разговоры разговорами... Либо вы обратитесь и под подпись, под регистрацию в УК, либо затребуйте и вытрясите из него этот документ, по которому он вам дает такие указания. Вот тут только два варианта.

- Ну вот нам уже раздали по всему дому. Старшая по дому, вот я старшая по подъезду…

- Валентина Яковлевна, вам нужно разобраться со старшей по дому, что вас просят подписать, и если это действительно необходимо подписать, то я думаю, что вам объяснят, почему вам необходимо это подписать. Подпись – это не так уже плохо, а гораздо хуже, когда вас не спрашивают. В данной ситуации вас спрашивают, и это может быть даже и хорошо. Для начала, конечно, это не в эфире делается. Для начала нужно посмотреть документы и разобраться. Нам позвонил Юрий. Здравствуйте, Юрий!

- Здравствуйте! Ольга Аркадьевна, к вам вопрос. Ситуация такая: многоквартирный жилой дом с разной формой собственности, физические лица и юридические. Три года назад Пермэнергосбыт забрал функцию начисления расчета и начисления ОДН по электричеству от УК в свои руки, и договора между УК и Пермэнергосбытом никакого нет. Возникает вопрос: если выясняется, что по данному дому через три года часть физических лиц и юридических в Пермэнергосбыте вообще не числятся, и им не начисляется плата за электроэнергию. Возникает вопрос: а кто конечно ответственный за инвентаризацию дома на предмет наличия всех физически и юрлиц, чтобы они имели счета в Пермэнергосбыте?

Ольга Колоколова: Управляющие организации.

- А договора нет никакого.

Ольга Колоколова: Значит, нужно вынудить эту управляющую организацию к заключению этого договора.

- А они говорят, что у них нет договора с Пермэнергосбытом.

Ольга Колоколова: Хорошая позиция! А Пермэнергосбыт это тоже устраивает?

- Сейчас я вам объясню, в чем дело. Виноват Пермэнергосбыт. Он регулярно производит такую технологическую операцию, как обходной лист. И обходит. А им жильцы говорят, так, ребята, у нас два-три десятка квартир, которых у вас нет в вашей базе данных. Вы почему ходите и не замечаете их. А у них глазки круглые – ой, а мы ничего не знаем, нам нужна бумажка о том, что вам нужна бумажка, о том, что нам нужна бумажка.

Ольга Колоколова: Замечательно! В жилищный надзор пытались писать?

- Мы пока с Пермэнергосбытом боремся, ну чтобы их пока совсем не замочить, пока думаем, что они исправятся. Но я к чему вам эту тему говорю, это очень серьезная тема. Я 6 месяцев с этим разбирался и очень хорошо вник. Если вы в эту тему раскрутите на всю страну, то вас сразу же в Москву заберут на повышение. Море денег, не начисленных за потребленную энергию. Потому что нет никого, ни федеральным законом, ни нормативами, не закреплены за конечным ответственным лицом в данном случае за проведение инвентаризации дома на предмет наличия всех физических и юрлиц, потребителей электроэнергии.

- Понятно. Спасибо вам огромное, Юрий. Но это говорит о том, что денег и так хватает. Если бы денег не хватало, если бы была заинтересованность выявить всех плательщиков, то их бы выявили, я думаю. Но, видимо, денег хватает и так. К сожалению, наше время истекло, оставайтесь на 91,2 FM. Если какие-то вопросы у вас еще остались к Ольге Аркадьевне, то позвоните по телефону 210-10-61. Мы с вами встретимся здесь же через две недели. Всего доброго!

Ольга Колоколова: До свидания!

________________

Программа вышла в эфир 6 апреля 2016 г.


Обсуждение
3670
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.