"Сейчас эспланада недостаточно функциональна. Основная идея в том, чтобы там было комфортно в любое время и всем категориям граждан" - Олег Варвара

Инициатор одной из заявок по изменению генплана – ООО «Нордстар девелопмент» - представил в Перми свой проект застройки эспланады. В нем исключаются надземные постройки, но присутствует возможность организовать подземные парковки и улучшить инфрастуктуру для проведения массовых мероприятий. В эфире «Эха» побывал Олег Варвара, Руководитель проектов «Нордстар девелопмент».

Олег Варвара, Руководитель проектов компании «Нордстар девелопмент», в студии "Эха Перми"

- Правильно ли мы понимаем, что в планах вашей компании – кардинальная реконструкция пермской эспланады?

- Да, мы предлагаем изменить функциональную зону на эспланаде с тем, чтобы дать возможность кому-нибудь там улучшить рекреационные свойства, в том числе, приступить к освоению подземного пространства.

- Утонение на понимание. У нас эспланада – это «священное место» для пермяков на протяжении десятков лет. Эспланада - наша большая гордость. Несмотря на то, что на протяжении большинства месяцев в году это, по большому счету, огромный пустырь. Но, тем не менее, это место, где проводятся массовые мероприятия, гуляния, фестивали, концерты. Это место, где проводятся митинги. Вы приходите и говорите - а давайте мы там у вас что-то улучшим? А что вы хотите там улучшить? Вы же не говорите о многоэтажной застройке, вы говорите о подземных работах.

- Да. Но, во-первых, я бы хотел сказать огромное спасибо нашим ветеранам, Геннадию Михайловичу Игошину, главному архитектору года в те времена. Он создал эспланаду и отстоял ее. Это уникальная площадь, которая во всем мире есть только в нескольких городах. Это уникальное место. Поэтому в проекте землеустройства ПЗЗ предусмотрено только использование надземной части эспланады. И мы предлагаем надземную часть эспланады сделать более современной, сделать качественное благоустройство.

Что предусматривают градостроительные российские нормы? Они предусматривают то, что в городах крупнее миллиона необходимо в центральной части активнее использовать подземное пространство для общественных нужд.

В нашем проекте предусматривается оставить свободную верхнюю поверхность. При этом сделать более современную инфраструктуру для проведения массовых мероприятий.  

- Это, примерно, как Манежная площадь в Москве?

- Да, если кто знает, то в Киеве и Минске такие площади тоже обустроены. Но там архитекторы поступили немного по-другому, они сделали круглые купола. В нашем проекте предусматривается оставить свободную верхнюю поверхность. При этом сделать более современную инфраструктуру для проведения массовых мероприятий. То есть, в подземном комплексе будет предусмотрена, во-первых, стоянка на 750 мест, во-вторых, туалеты качественные, места, где можно покушать - кафе. И это будет более комфортабельное место, более комфортное для хорошего времяпрепровождения для всех категорий - как для молодых мам с детьми, так и для молодежи.

- Когда у нас так или иначе возникает вопрос по поводу метро, то все говорят о подводных речках, особенностях грунтов. По сути, с этой мечтой в Перми давно распрощались. А с подземным освоением эспланады таких вопросов не возникает?

- Я точно не знаю про изыскания по метро. Но я могу сказать точно, что метро реализовать в Перми возможно, точно так же, как в Ленинграде. Там более серьезные условия. Пермь, во-первых, отличается своей растянутостью и протяженностью, в связи с этим реализация метро здесь - очень дорогостоящее мероприятие. Это, наверное, основная причина. Но технически реализовать это можно.

Мы начали с того что, во-первых, провели геологические и гидрогеологические исследования. Было порядка 800 скважин пробурено. Мы определили (хотя, это, в принципе, известно всем местным геологам), что на глубине 2,5 метров начинаются грунтовые воды. И ниже все грунты подтопленные, так называемые болота. На глубине 11 – 12 метров начинаются коренные породы, аргиллиты, которые несут основания фундамента. Здание Заксобрания стоит на составных сваях, которые упираются именно в аргиллитовые породы.

Что касается речки Пермянки, действительно, она берет свое начало где-то в районе улицы Попова. И Пермский геологический центр вскрывал колодцы, которые идут дальше, ниже по этому коллектору. Именно в самом начале, на глубине 4 метров небольшой ручеек сантиметров 10-15. Дальше он увеличивается постепенно, в основном за счет дополнительных канализационных стоков. То есть, классической, серьезной угрозы, там нету. Мы провели исследования и специалисты московского института Герсеванова пришли к выводу, что в этом месте при современных методах подземного строительства возможно реализовать этот проект. С ограничением всех рисков.

Фото с сайта www.skyscrapercity.com

- Эспланада, по общему мнению, это пространство от Законодательного собрания до Театра-Театра. Но вы же говорите о каком-то другом участке, не таком обширном?

- Точно так. Мы рассматриваем участок, где проходят «Белые ночи» и работает зимний городок, ограниченный улицей Попова, до территории Заксобрания. Мы считаем, что всю эспланаду нужно развивать. И в качестве общего ансамбля поддерживать общую концепцию. Но при этом более детально сделать зонирование. Многофункциональные зоны разработать. Может быть, в центральной части следует сделать более качественный парк для отдыха, классический. С дорожками, со скамейками, чтобы можно было посидеть, отдохнуть. Поэтому, вот мы рассматриваем только этот участок.

Классической, серьезной угрозы, там нет. Мы провели исследования и специалисты московского института Герсеванова пришли к выводу, что в этом месте при современных методах подземного строительства возможно реализовать этот проект.

- Все-таки, что внизу может быть? Магазины, торговые центры? Мы ведь в центре города не испытываем особенного дефицита в торговых площадях.

- Здесь идея заключается в том, чтобы сделать комплексную реконструкцию и добавить функционал. Сейчас эспланада в этой части недостаточно функциональна. Основная идея в том, чтобы там было комфортно в любое время всем категориям граждан. В том числе, инвалидам надо обеспечить доступ и качественное время препровождение.

Что это из себя представляет? Во-первых, подземные парковки. Сейчас справа и слева машины постоянно стоят. Предполагаем там строительство подземного паркинга. Институт «Пермгражданпроект», а так же субподрядная организация «Радар» под руководством доктора технических наук Михаила Ростиславовича Якимова, делали анализ. Исследовали текущие транспортные потоки и возможность размещения этого центра, чтобы не случился транспортный коллапс. Были промоделированы все  транспортные потоки и разработаны компенсирующие мероприятия. Что они показали? Рекомендуется на перекрестке улицы Попова и Ленина сделать большой подземный переход. Чтобы развести пешеходные потоки и обеспечить безопасность. И с этого подземного перехода сделать вход в торговый центр. Дальше запретить остановку на этих улицах машин в рабочее время. Чтобы машины ставились на подземные парковки.

Также предполагается размещать общественные туалеты, кафе, детскую игровую зону, обязательно, для разных возрастных групп. Чтобы можно было спуститься вниз, мамам отдохнуть. Автомойка подземной парковке нужна. И нам подтвердили предварительно несколько мировых брэндов, которые сейчас не присутствуют в Перми в торговых центрах, заинтересованность.

Дело в том, что мы хотим создать качественно новый продукт, которого в Перми нет. Там будут очень широкие торговые галереи, с качественным светом, с качественной отделкой, где можно будет комфортно проводить время.

- Насколько изменится облик эспланады? Сейчас мы смотрим - поле, поле, поле, поле, а потом Заксобрание. Как это будет выглядеть в вашем варианте?

- Ровно так же. Выше «ноля» никаких построек не предполагается. Единственное - будет качественное благоустройство. Это работа для ландшафтных дизайнеров. Какое выбрать покрытие с тем, чтобы во время проведения мероприятий оно не испортилось. Чтобы можно было между мероприятиями разместить какую-то зелень, может быть, в кадках, чтобы были светильники, скамеечки, чтобы можно было отдохнуть. Какую-то активную зону для молодежи организовать. Чтобы она была наполнена жизнью в любое время года, чтобы там было комфортно находиться.

Сейчас эспланада недостаточно функциональна. Основная идея в том, чтобы там было комфортно в любое время и всем категориям граждан. В том числе, инвалидам.

- Стоимость проекта?

- Мы оцениваем его в 8 – 9 миллиардов рублей.

- Кто будет платить?

- Это средства наши и привлеченные. Мы планируем взять займ в Сбербанке. Это одна из гарантий того, что если проект начнется, то мы его будем реализовывать. Банки, вы знаете, они жестко контролируют, через определенное время должны быть сделаны все работы…

Фото с сайта www.panoramio.com

- То есть вообще не планируется вливание бюджетных средств?

- В данном случае вливание бюджетных средств не требуется и не планируется, но я хотел бы еще подчеркнуть, что мы, как девелоперская компания рассматриваем только вариант. Это для нас инновационный проект. Это же не значит, что конкретно мы его будем реализовывать. Когда будет проводиться конкурс на землю, могут и другие участники заявиться. Мы говорим только, что рассматриваем такую возможность. Мы провели исследования, и они подтверждают, что все возможно.

- Вы предлагаете изменить зонирование только с участка Заксобрания до улицы Попова?

- Да, наша заявка именно такова. Но большее - это уже видение городских властей. Нужно это или не нужно им. Хотя мы подчеркиваем, что эспланада должна развиваться комплексно и всем ансамблем. И там должна быть гармония. Сейчас есть разные зоны, а у них должно быть нечто общее.

- Сколько мы будем жить в центре города со стройкой, если ваш проект выиграет?

- Стройка займет порядка 2,5 – 3 года. Сама стройка. Но мы живем в реалиях российской действительности, и мы знаем, что …

- 5?

- Нет. Что получить разрешение на строительство тоже требуется год – полтора.

- Что у вашей компании за плечами? Какие проекты вы уже реализовывали?

- Наша команда имеет опыт двадцатилетней реализации проектов в Москве и регионах. В Москве можно назвать торговый центр «Щука», там у нас 3 подземных этажа с обводненностью. То есть, тоже были сложные условия. А еще рядом находится метро. В условиях стесненности работали.

Далее, самый крупный, самый высокий жилой комплекс в Европе, он на Чапаевском переулке, 260 метров, 57 этажей. Это что касается уникальности.

У нас в стадии реализации офисно-деловой комплекс на Оружейном переулке. Это Садовое кольцо Москвы. Уникальное тоже место – 25 метров подземных этажей. 6 уровней. С обводненностью. Проект практически тоже реализован. И мы привлекали к проработке проектов подземного строительства в Перми НИИОСП имени Н. М. Герсеванова. Более того, пермские коллеги, в частности, доктор технических наук, завкафедрой «Строительного производства и геотехники», профессор Андрей Будимирович Пономарев тоже работал с нами. Мы ему показали наши материалы. Он отметил высокое качество проработки и предложил свои услуги. Мы при реализации проекта будем привлекать пермских специалистов.

- Вопрос по стоимости, он у меня уже назревает. Вы планируете за 9 лет это окупить. Как это отразится на мне как на пермяке? Что там для меня будет платно? Не получится ли так, что вы построите красивую штуку, которая для меня будет недоступна?

- Во-первых, все решает спрос и предложение. Поэтому мы предлагаем реализовать проект, который будет интересен. Людей не заставишь пойти туда, где им неинтересно, невыгодно и некомфортно. Поэтому мы создаем качественно новую среду.

- Взъезд на парковку будет «золотой»?

- Что касается въезда, то нужно найти экономическую грань. Если мы сделаем вообще бесплатно, фактически получится, что специалисты из соседних офисов туда будут ставить с утра до вечера машины. А нас, в первую очередь, интересуют посетители, чтобы им было комфортно. Поэтому, скорее всего, будем 2 – 3 часа делать бесплатно, потом платно.

- Во время дождя все улицы вокруг эспланады залиты водой, ливневки не справляются, что вы скажете по поводу пятилетней проблемы заливания водой вашей стройки? Вы будете 5 лет строить, 5 лет вас будет заливать. Далее - подъезд техники. Все улицы будут заняты строительной техников и загрязнены глиной от стройки. Грязный центр!

- Готов ответить по ливневке. Нужно будет совместное взаимодействие с администрацией и с профильным департаментом по ремонту ливневки. Независимо, будет стройка или нет.

Второе, перед началом строительства по всем нормативам производится подготовительный период, в результате которого делаются пункты мойки колес для строительной техники. И соответствующе мероприятия, ограждения. И пока эти мероприятия и стройгенплан не утверждается в профильных департаментах, стройка просто не начинается. И это можно будет обеспечить, в том числе, общественным контролем.

Фото с сайта www.panoramio.com  

- Будет ли снова на эспланаде фонтан?

- Ну... Насколько мы знаем, в 2014 году фонтан планируется восстановить. И в разных вариантах ансамбля улучшенного по эспланаде, один фонтан планировалось сделать где-то возле памятника. И, может быть, третий фонтан уже со стороны Заксобрания. Но там нужно посмотреть по функционалу. Может быть, это будет мешать проведению общегородских мероприятий. Мы планируем посоветоваться с горожанами и на какой-нибудь площадке, может быть, вот есть у Дениса Галицкого хороший проект «Полезное устройство город», сформировать техническое задание и выслушать, чтобы хотели увидеть горожане в этом месте по функционалу.

- На этом рынке, если можно так сказать, у вас много конкурентов? Если будет объявлен конкурс. Вы ведь наверняка уже готовитесь к тому, что будут предложения от подобных компаний?

- Да, конкуренты есть, есть компании, которые могут реализовывать эти проекты. Но что касается нашей компании, то мы всегда беремся за амбициозные проекты, за неординарные, которые потом выстреливают. Качественно работают. Нам это интересно.

- Но ведь это рискованные проекты?

- Да, рискованные. Но так как у нас есть опыт, мы эти риски просчитываем.

Вопросы слушателей

Каковы гарантии завершения проекта?

Вопрос от слушателя: Вы так красиво все рассказываете, но это где-то закреплено на бумагах? То, что вы не отойдете от этих проектов, что там не вырастет многоэтажка, еще что-то? Потому что рядом с эспланадой стоит объект, который строился как гостиница, и он сейчас заморожен. Он долгостроем считается, никто знает, что там вырастет. Может быть, какое-то убожество. Как мы можем быть уверены, что то, о чём вы говорите, станет именно тем, что вы нам сейчас рассказываете?

- Первое. В режиме градостроительной деятельности, в правилах землепользования и землеустройства мы предлагаем разработать специальную зону, где еще раз закрепить положение, что на эспланаде невозможно надземное строительство, только подземное строительство. Это гарантии того, что…

- Грубо говоря, если захотят там построить дом, то все рухнет, вместе с тем, что там есть?

- Во-первых, никто не сможет ничего построить, потому что проект не пройдет экспертизу. Не будет получено разрешение на строительство. Это гарантия того, что на эспланаде ничего не будет построено. А гарантия того, что это будет построено в срок, как я уже сказал - бизнес-процесс и финансирование банков.

- А вы уже вели какие-то переговоры с нашими властями? Как они смотрят на это?

- В данном случае все относятся к эспланаде, как к уникальному объекту, и это не обсуждается. Там наверху ничего не должно строиться. Что касается подземного использования территории, проведены исследования Бюро городских проектов, по нашей заявке, где наше предложение признано самым соответствующим сегодняшнем положениям генплана. По перспективному развитию города.

Возможность транспортного коллапса. Вопросы безопасности. 

Вопрос от слушателя: Это все, конечно, интересно и красиво. Два вопроса у меня. Первое – время застройки не приведет ли к транспортному коллапсу на улице Ленина и Петропавловская, которые и так загружены у нас? И второй вопрос, выдержит ли верхняя часть эспланады проведение таких мероприятий, как зимний ледовый городок?

- Или фестиваль «Белые ночи»?

- Вопрос по транспорту. «Пермгражданпроектом» разработан стройгенплан на период строительства. Там предусматривается возведение подземного перехода.  Он планируется возводиться в первую очередь. И на этот период будет устроена временная объездная дорога сбоку эспланады с тем, чтобы построить этот переход. А само строительство будет жёстко ограничено забором и будет находиться внутри. На период строительства коллапс не предполагается.

- Вопрос о безопасности. Огромное количество людей будет находиться наверху. На верхней части во время массовых мероприятий.

- Конечно, этот вопрос решается современными методами проектирования. Практически неограниченные нагрузки можно обеспечить железобетонными конструкциями. И это будет проверяться, в том числе, и государственной экспертизой. Это вопрос решаемый.

Как быстро проект окупится?

Вопрос от слушателя: Первый вопрос – срок окупаемости какой? И с какой, так сказать, «маржой», вы выйдете из этого? И второе замечание. Видел я эти стройки в Москве. Смотрел неоднократно. Убожество, ужаснейшее убожество, просто убожество.

- Вопрос окупаемости – 8 – 9 лет. Мы это просчитывали. Это прогнозируется. Я еще раз повторюсь о гарантии по срокам - это банковский контроль. А эстетика - это в том числе и наш общественный контроль, это красивое оформление баннерами и соблюдение технологий строительства.

А как насчёт других городских площадей? 

Вопрос от слушателя: Вот у меня такое предложение. Вы говорите о том, что застройка будет производиться только по площади, которую вы обсуждаете. А что касается площади Октябрьской, например. Или площади Комсомольской, где совершенно невозможно припарковаться. Люди, которые работают, например, в ГУВД, ставят на центральную часть практически. Я считаю, что здесь просто необходимо подземную парковку делать. Есть и другие площади в городе.

- Вопрос, наверное, немножко не к нам. Единственное, что хочу сказать, это - тема для детальной проработки. Кстати, хочу сказать, что голландцы, которые разрабатывали мастер-план, очень профессионально подошли к вопросу -  нет необходимости строить многоуровневые дорогие развязки, есть другие решения технологические по регулированию этих вещей в частности, в Москве, вы знаете, в районах Садового кольца банально сделали платную стоянку. Да, как бы, неудобно, но, на самом деле, только плюсы. Во-первых, на 20% пропускная способность увеличилась, во-вторых, на день никто не кидает машину, потому что это дорого. А если надо на 2 – 3 часа что-то решить, то, в принципе, 50 рублей в час – это терпимо.

А не провалится? 

Вопрос от слушателя: Здравствуйте. У меня вопрос. Он, может быть, не совсем в контексте того, что у вас происходит. Я частенько в молодости бегал вокруг здания администрации. И был свидетелем... Непосредственно разговаривал со строителями, было интересно, молодой, любопытный... Так вот, заливали много-много кубов бетона, потому что здание администрации изначально стало проваливаться. Я так понимаю, что это привязано к ландшафту. Мне интересно, в курсе ли он этой проблемы, которая, по-моему, очень остро стоит. 

- Да, мы в курсе. Проектом предусмотрено строительство подземного центра, который своим фундаментом опирается на аргиллиты, на несущие слои фундамента. При этом будет произведено еще детальное геологическое обследование. Будет произведена экспертиза инженерно-геологических изысканий, так как объект уникальный, она будет проводиться государственная, в Екатеринбурге. И это является гарантией, что мы всех рисков избежим.