«Государство продолжает избавляться от своих социальных обязательств», - юрист Станислав Шестаков об изменениях правил расселения из ветхого и аварийного жилья

Законодатели предлагают изменить правила расселения людей из ветхого и аварийного жилья. Принятие соответствующего законопроекта возможно уже в будущем году. Кого он коснётся, в программе «Районы-кварталы» рассказал Станислав Шестаков, юрист фонда содействия ТСЖ. Ведущий – Артём Жаворонков.

- Станислав, правительство вышло в Госдуму, а значит, что вероятность принятия законопроекта весьма высока.

- Давайте подробнее о законодательной инициативе. Что она в себя включает, какие положения предусматривает?

- Если законопроект будет принят, то он вступит в действие с 1 января 2016 года. Причем самое неприятное, что действие закона будет распространено задним числом на правоотношения еще после 1 января 2012 года. Планируют введение норм задним числом.

Немножко предыстории. Логика действий укладывается в предыдущие. Вспомним историю принятия нового Жилищного кодекса, вступившего 1 марта 2005 года. Он тоже изменил правила получения взамен домов, подлежащих сносу. Если до 2005 года, мы помним, всем предоставляли жилые помещения по норме предоставления. В Перми это 15 метров в Перми. В каждом муниципальном образовании норму предоставления устанавливают органы местного самоуправления, она разная.

Тут даже не важен размер, важен принцип. Если до 1 марта 2005 года предоставляли жилые помещения по норме предоставления, то после 1 марта 2005 года была введена спорная норма о предоставлении равнозначного жилья. Судебная практика потом эту норму обтесывала, критерии равнозначности определились. Не менее чем то, которое было по жилой площади, количество комнат и так далее.

- Если у тебя в бараке была всего лишь комната, претендовать на что-то большее ты был не в состоянии.

- Тут есть одно исключение. Сейчас предоставляется равнозначное, но в Пермском крае судебная практика пошла по пути возложения обязанности на органы местного самоуправления предоставления неравнозначного, а все-таки по норме тем гражданам, которые стоят на жилищном учете или имеют на это право. Если сказать кратенько, по-простому, те, кто стоит в очереди на жилье, получают по норме предоставления на человека. Либо имеют право стоять на учете – признанные малоимущими в установленном порядке, получившие решение о признании малоимущими от комитета соцзащиты администрации Перми, являющиеся нуждающимися, обеспеченные жилыми помещениями менее учетной нормы. Вот этим гражданам предоставляется по норме предоставления, причем, что любопытно, только в Пермском крае такая судебная практика. Могу ошибаться, но во многих регионах удивляются.

- Эта позитивная практика позволяет людям получить жилье выше по качеству и размерам, нежели то, что у них было.

- И что происходит сейчас? Мы обратились к истории вопроса, чтобы понять логику движения. А логика идет в этом же тренде - государство продолжает избавляться от своих социальных обязательств. Если законопроект будет принят, то жилые помещения будут получать только те, кто признан малоимущими или нуждающимися, стоит или имеет право стоять на учете.

- Кто получал по норме, установленной городом, те и останутся с возможностью получить. Все остальные будут расселять себя из бараков за собственные деньги?

- Да. Давайте на пальцах и конкретных примерах. Возьмем человека. Семья проживает в жилом помещении, признанном непригодным для проживания, в доме, подлежащем сносу, по договору социального найма. У нее имеется на праве собственности другое жилое помещение – один из членов семьи получил в наследство, например. Если сейчас их будут расселять, то никакого правового значения не имеет тот факт, что у них есть хрущевка на Гайве, что они не являются нуждающимися. Они все равно получат равнозначное жилое помещение, потому что переселение носит компенсационный характер. Если занимаемое вами помещение в доме, подлежащем сносу, вы получите такое же. И неважно, что у вас есть 20 квартир по 100 метров каждая. Если правила изменятся, законопроект будет принят, эти граждане уже ничего не получат. Нуждающимися они не являются, у них есть другое жилое помещение. Им скажут: «Государство вам ничем не обязано, езжайте туда».

Допустим, дом признан непригодным для проживания. Видел один дом, его не расселяют, но там зимой падает игрушка на пол, тут же примерзает к полу. Что люди делают? Приобретают другое помещение, влезают в долги, берут ипотеку. На что они рассчитывают? «Нам взамен этого дадут помещение, мы его приватизируем и эту ипотеку погасим». Так вот, если законопроект будет принят, ваши планы потерпят фиаско. Вам скажут: «Извините, дорогие, у вас есть жилое помещение, в него и езжайте». И они окажутся один на один с банком и сумасшедшим долгом.

- Анализ иного жилого помещения будет проводиться? Вдруг там всего лишь комната?

- Безусловно. Я говорю очень утрированно. Совершенно верно, если у вас есть жилое помещение, это не означает, что вы не являетесь нуждающимися. Вы нуждающимся и являетесь, возможно. Будет учитываться площадь. Нуждающимся будет считаться тот, у кого жилья меньше учетной нормы. Площадь будет делиться на членов семьи.

Чтобы в эти дебри не залезать, давайте сразу – помещение 200 метров, семья из 3 человек нуждающейся не является. Если примут законопроект, она ничего не получит взамен. Есть одна оговорка: будет учитываться не только площадь, соотношение учетной нормы. Если у вас есть другое жилое помещение, и это комната в коммунальной квартире, какой бы площади она ни была, все равно вы получите. Но если у вас больше учетной нормы, то вы не получите.

Очень много вопросов, звонят люди нам в фонд… Нужно учитывать будущие действия государства, они могут сказаться  на вашей судьбе. Что делают граждане? Дом признан непригодным для проживания, проживать в нем действительно невозможно. Видел один дом, его не расселяют, там зимой падает игрушка на пол, тут же примерзает к полу. Люди живут, деваться некуда, дом перекошенный. Что они делают? Жить-то где-то надо. Приобретают помещение, влезают в долги, берут ипотеку. На что они рассчитывают? «Нам взамен этого дадут помещение, мы его приватизируем и эту ипотеку погасим». Так вот, если законопроект будет принят, ваши планы потерпят фиаско. Вам скажут: «Извините, дорогие, у вас есть жилое помещение, в него и езжайте». И они окажутся один на один с банком и сумасшедшим долгом.

- Чем грозит то, что законопроект принимается задним числом и почему отправной точкой выбран 2012 год?

- Государство уже продекларировало до 2017 года расселить все дома после 1 марта как раз 2012 года. Государство и не обязалось расселять признанные таковыми после 1 января 2012-го. Я предполагаю, поэтому и взята эта дата. Если сейчас ваш дом признают аварийным задним числом, то вы попадете под нормы этого закона. Если вы сейчас решите купить квартиры в ипотеку, надеясь получить и приватизировать, погасить ипотеку, имейте в виду.

- По поводу 2012 года и внушительного списка, который сегодня сохранен. Я точно знаю, что мы опаздываем по расселению. Как будет выглядеть нормативно-правовая база, действия городских властей в случае принятия закона? Они будут обязаны расселить? Или уже по новым правилам?

- Если закон будет принят, то расселяться будут уже по новым правилам. Скорее всего, он будет принят, государство сбросит с себя финансовую нагрузку. Итак очевидно, что задача до 2017 года расселить дома, признанные аварийными до 2012 года, не очень реальна.

- Хронология анализа ситуации со стороны власти о том, чтобы признать ту или иную семью неимущей, каким-то образом прописана? Я полагаю, с учетом того, что информация стала достоянием общественности, граждане будут пытаться попасть в категорию неимущих, скидывая вторые-третьи квартиры на родственников.

- Правильно. Совет – нужно получать решение о признании малоимущим. Но скидывать квартиры – боюсь, что этот номер не пройдет. Есть статья в Жилищном кодексе, которая говорит о намеренном ухудшении жилищных условий. И они посмотрят на 5-летнюю историю конкретного гражданина.

Причем есть еще одна интересная норма. Каким образом граждане обходили зачастую эту норму о намеренном ухудшении? Инициировали иск от родственников в суд о признании утратившим права пользования, потому что человек не исполняет обязанности по договору соцнайма. Человек становится утратившим право пользования и нуждающимся. В законопроекте этот момент тоже предусмотрен. Даже если будет судебное решение, вы тоже считаетесь намеренно ухудшившим свои жилищные условия. Вроде бы решение суда, но логика есть. Сами не исполняли обязанности по договору, вот суд и признал. Все лазейки перекрываются.

- Как норма отражена в новом проекте и что с этим? По-прежнему можно будет претендовать эквивалентно не площади квартиры, которую ты занимал, а площади квартиры плюс участка?

- Думаю, здесь ничего не изменится. Судебная практика уже сложилась. Люди приобретают право собственности на придомовую территорию, сформировав земельный участок и поставив его на кадастровый учет. И вопрос о выплате выкупной цены за землю ставится потом. Судебная практика долго была спорной, это были противоречивые решения, но сейчас суды занимают такую позицию, что землю вы можете получить только в том случае, если размер вашего земельного участка превышает нормативный размер.

- А какой он?

- Вы можете его легко вычислить, посмотрев приказ Минземстроя №59. Там очень просто, табличная форма, вертикально года постройки дома, горизонтально этажность дома. На пересечении таблиц вы увидите коэффициент, цифру, его вы умножаете на суммарную площадь жилых помещений в доме и получаете нормативную площадь земельного участка. Допустим, 10 соток нормативная, 30 соток фактическая площадь. За разницу, 20 соток, заплатят полновесным рублем по рыночной цене.

- Вы пропорционально площади квартиры делите это все между жильцами?

- А если окажется, что ваш земельный участок фактически 10 и норматив 10, то отдельно за земельный участок вам не заплатят.

- Судиться за него бесполезно.

- Скажут, что стоимость земельного участка уже входит в стоимость квартиры.

Какая здесь логика? Когда вы покупаете квартиру, вы приобретаете право собственности на землю. Вы же дополнительно не платите, платите за квартиру. Так же, когда продаете квартиру, вы продаете и долю в праве собственности на земельный участок. Он переходит к покупателю, но за землю вы не получаете. Логика спорная, но судебная практика именно такая.

По ныне действующим правилам, вы, будучи нанимателем по договору социального найма, в любом случае получаете жилое помещение взамен по договору социального найма. Если законопроект будет принят, совсем не факт, что вы получите жилое помещение. Многие не получат вообще, но даже те, кто является нуждающимся, могут не получить по договору социального найма.

- Знаю, вы указывали до эфира на любопытный нюанс. Он содержится в части социального найма или коммерческого найма. Манипуляции ими имеют весьма любопытный выход.

- Не могу подобрать слово, неприятная норма. По ныне действующим правилам, вы, будучи нанимателем по договору социального найма, в любом случае получаете жилое помещение взамен по договору социального найма. Если законопроект будет принят, совсем не факт, что вы получите жилое помещение. Многие не получат вообще, но даже те, кто является нуждающимся, могут не получить по договору социального найма.

- Что такое договор социального найма?

- По этому договору живут почти все наши граждане, простыми уж словами, не вдаваясь в юридические подробности, в неприватизированных квартирах. Основным условием договора социального найма является его бессрочность. Жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, вы можете приватизировать. По законопроекту, даже если вы являетесь нуждающимся, вам дадут жилое помещение, но не обязательно по договору социального найма.

Летом в Жилищный кодекс была введена еще одна глава, создан еще один правовой режим использования, их уже более десятка. Он называется договор найма жилого помещения в жилищном фонде государственного и муниципального социального использования. Простыми словами в народе приживается «некоммерческий найм». Даже если вы являетесь нуждающимся, но при этом не малоимущим, вы получите по договору некоммерческого найма. Это тоже определенная граница. Большая категория граждан, все являются нуждающимися. Кто из них малоимущий, тот получит по социальному найму. А кто малоимущим не является, но при этом его доход не превышает минимальный уровень, установленный органом местного самоуправления, то эти граждане получат по договору некоммерческого найма. Проживая в соцнайме, который вы можете приватизировать, вы получите некоммерческий найм.

- Де-факто кто у нас попадает под контингент жильцов бараков? Скажем, сильно пьющий, нигде не работающий гражданин будет иметь право получить компенсационную квартиру, являясь нуждающимся, малоимущим, если ему хватило толку пройтись с документами по всем этим организациям. А семья из 4 человек, живущая в бараке, из которых оба работают, но при этом не являются малоимущими…

- Они получат не по соцнайму, а по некоммерческому.

- И их в любой момент по желанию чиновника могут «попросить»…

- Совершенно верно. Это срочный договор, он заключается на срок от 1 до 10 лет, отношения по этому договору прекращаются, если человек перестал быть нуждающимся. Из этого помещения его попросят. То есть по срочному договору, вот еще одна неприятная вещь.

- Здравствуйте, как вас зовут?

Слушатель: Здравствуйте. Юля. Наш дом признан непригодным для проживания в 2010 году, мы попадаем под этот закон или нет?

- Вы не попадаете. Межведомственная комиссия должна была вынести в 2010 году следующее решение – жилые помещения в доме признать непригодными для проживания, а дом - подлежащим сносу либо капитальному ремонту. Если в заключение межведомственной комиссии указано, что жилые помещения признаны непригодными для проживания и поставлена точка, то это ненормальное заключение. Вам нужно требовать, чтобы межведомственная комиссия выходила и делала окончательный вывод, подлежит дом сносу или капитальному ремонту. Без этого вывода у вас на руках просто бумажка, которая вам ничем не поможет.

- Если он подлежит сносу, он подпадает под необходимость расселения за государственный счет, но опять же, смотрите выше. Если инициатива будет признана, вы должны обладать в лучшем случае приватизированной квартирой, а еще лучше придомовой земельной территорией, не иметь официального жилья в течение какого-то времени, то есть быть признанной нуждающейся, и лучше всего быть неимущим, получить жилье по соцнайму, а не некоммерческому найму.

- Верно. А если ваш дом только сейчас признают подлежащим сносу, будете попадать под действие этого закона. Желательно не покупать ничего!

- Если признания появится в 2015-м, эти люди будут по какому документу жить? Признание будет какой датой?

- Думаю, все-таки 2015-й, и будут подпадать под действие нового закона. Сейчас эта бумага…

- И даже если суд примет решение иного формата?

- Не буду говорить однозначно. Вполне возможно, что суд займет другую позицию, надо смотреть текст. Я часто читаю такие заключения: «признан непригодным для проживания», но вывода нет, подлежит дом сносу или нет, и в самом тексте проскальзывает мысль, что капитальный-то ремонт нецелесообразен.

Я думаю, суд может зацепиться и сказать, что фактически признан был в 2010-м. Если еще есть время, скажу напоследок. Здесь есть не только минусы, но еще и плюсы. Что важно? Получать жилье будут только малоимущие и нуждающиеся, но в законе четко прописано, что по норме предоставления.

- Давайте назовем тот самый законопроект, чтобы заинтересовавшиеся люди могли найти его.

- Закон «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда». Разработан Минстроем, внесен правительством РФ. Я думаю, что его будут рассматривать уже в будущем году.