Слушать радио
Смотреть радио
Создать радио
Виктор Суетин о стоимости квадратного метра, зонировании в центре Перми и ипотечных ставках
В прошлой программе «Районы-кварталы» мы анонсировали тему и собирали вопросы слушателей по поводу стоимости квадратного метра. Мы проанализировали все вопросы, пришедшие к нам (кстати, их было не очень много – почему-то заявок на тему было больше, чем вопросов). Они раскладываются ровным счетом на три части. Народ спрашивает – возможно ли в ближайшее время кардинальное снижение стоимости квадратного метра в Перми? Это первый общий вопрос. И там подвопросы по типу – можно ли ждать снижения стоимости квадратного метра к осени, потому что будет кризис? Или, допустим, можно ли ждать снижения в том случае, когда заработает программа по введению миллиона квадратных метров? Второй блок этих вопросов строится следующим образом. Сколько в стоимости квадратного метра в реальности занимает прибыль строителя?
Виктор Суетин: Понятно, это всех интересует.
Там, конечно, подвопросы – можно ли уменьшить эту прибыль? И третий блок не так часто пользовался популярностью, но это, уж так получилось, почему-то заинтересовало трех моих коллег. Они просили дать четкий ответ – сколько в стоимости квадратного метра занимает та часть денег, которая уходит на взятки чиновникам, или на согласование бумаг, или длительность прохода этих бумаг, условно, на бюрократию? Три пункта, давайте пройдемся по всем.
Виктор Суетин: Хорошо. Относительно уменьшения стоимости жилья – думаю, что уменьшение стоимости в этом году точно не произойдет. Скорее всего, наоборот, стоимость жилья будет расти, небольшими темпами, но все-таки будет. Даже если мы выйдем на миллион квадратных метров, все равно будет небольшой рост. Это может быть до 7% в год, но рост будет. Это совершенно нормальная ситуация, потому что инфляция сегодня составляет гораздо выше, это порядка 9,5%. А в строительстве она особенно высока после того, как поднимают цены на энергоносители. Как только подняли цены на энергоносители, допустим, на газ, в первый квартал сразу же после подъема цен, а инфляция в строительстве составляет около 20%. Следующие полгода она как-то успокаивается, хотим мы или не хотим, но стоимость железобетонной продукции и материалов, из которых все это делается, растет. Естественно, и квадратный метр будет расти, потому что стоимость увеличивается, это все закономерно. Пока правительство не перестанет поднимать цены на энергоносители, цена на квадратный метр будет расти. Следующий момент. Пока я не вижу какого-то кризиса, кризис всегда приходит неожиданно, когда его не ждешь. Тем не менее, пока нет предпосылок, что будет кризис к зиме, осени, на следующий год. Думаю, стабильной останется экономика, хотелось бы очень, в ближайшие несколько лет, чтобы экономика оставалась стабильной. Поэтому я и сказал, что цена на недвижимость будет расти, но не очень быстрыми темпами. В год может быть до 7-10%, опять же не на любую недвижимость. Сегодня растут на эконом-класс цены быстрее, чем на элитное жилье, потому что цена на элитное жилье изначально выставлена достаточно дорогой. Если брать по сегментам в целом, будет 5-7% дорожать жилье. Наверное, это по всем блокам. По первому вопросу, что касается стоимости земли.
Давайте я быстро вдогонку – это касается новостроек?
Виктор Суетин: Я говорю только о новостройках. Вторичное жилье мало чем отличается от новостроек, где-то в этом же тренде идет.
Там ценообразование складывается чуть по-другому, но в целом цена все равно ползет за новостройкой.
Виктор Суетин: Ценообразование, готовая квартира – это товар, все зависит от конъюнктуры рынка. Не хватает на рынке жилья, растет цена на вторичном жилье, все просто. Что касается второго блока вопросов.
Сколько кладете в карман?
Виктор Суетин: Да, относительно прибыли всех интересует. Я уже неоднократно даже в рамках этой передачи поднимал вопрос, что нет сверхприбыли, мы не тот регион, не Москва и даже не Санкт-Петербург. Огромное заблуждение, что строители кладут 100% прибыли в карман. Прибыль составляет где-то процентов 15-20. Есть объекты, на которых прибыль очень неплохая, до 40%. Не исключаю, что есть объекты, где грамотно поставлен менеджмент, прибыль доходит до 50%. Но это все, предел. В основном же прибыль составляет 15-20%, это совершенно нормальная экономическая ситуация. Если прибыль меньше, то надо вообще рассматривать, а стоит ли работать? Иначе просто нет средств для существования и точно для развития, бизнес так или иначе умрет. У меня есть объекты, где прибыль даже отрицательная. Я уже приводил пример, в Кудымкаре недавно посчитали объект, он у меня на 10% в минус ушел, я заработал на нем убыток. В Сылве недавно сдал объект, для меня он оказался всего лишь 3,5% рентабельность. Есть объекты, где в целом у меня составляет 7,9, 12,15,18%. Но в среднем рентабельность 15% у меня идет в целом по предприятию. 10-15% я считаю для себя приемлемой прибылью, что мне в принципе позволяет развиваться. Можно прибыль получать двумя путями – мало строить и дорого продавать, а можно много строить и получать меньший процент прибыли, но при этом успешно развиваться. Я выбираю второй путь, поскольку работаю в сегменте эконом-класса. Я понимаю, что на большую прибыль рассчитывать там не приходится.
Если взять ваши слова за основу, взять среднюю стоимость квартиры в доме, которую вы продаете, убрать с нее 15-17-20%, мы получим ее себестоимость?
Виктор Суетин: Да. Если мы говорим «я продал за 33 тысячи квадратный метр», значит, 30 тысяч – его себестоимость, 3 тысячи – моя прибыль. А дальше начинается налог на прибыль и так далее, так что не жируют сегодня строители.
Теперь про бюрократию.
Виктор Суетин: Бюрократия, сколько денег. Совершенно точно я могу говорить только за себя, не знаю о других строителях. Я взятки никому не даю и никогда не давал, может быть, поэтому так сложно всегда пробивался на рынок долгие годы. Но могу посчитать, сколько бюрократия съедает денежных средств. Мы определили, что если стоимость денежных средств составляет сегодня 6% себестоимости, это ставки и все остальное, так вот, 3% из них – бюрократические препоны. Почему так дорого? Это затягивание и оформление документации. Если я строю объект за 9 месяцев под ключ, забил первую сваю и потом дом уже сдал, то с начала оформления земельного участка и до конца у меня проходит порой и 2, и 3, и 5 лет. А проект я должен сделать в самом начале. И представьте себе, что я сижу с готовым проектом 2-3 года, деньги потратил. Это сумасшедшие деньги в никуда, и это только из-за бюрократической машины. Это 3% себестоимости.
Если мы сейчас возьмем стоимость квадратного метра условно в 33 тысячи рублей, 3 тысячи рублей – это ваша прибыль, 3% от оставшихся 30 – это то, что уходит из-за бюрократии.
Виктор Суетин: Примерно тысячу рублей можно скидывать.
И оставшиеся деньги – это те 29 тысяч…
Виктор Суетин: Это себестоимость, но опять же давайте разложим, это не так уж сложно сделать. Строительно-монтажные работы, включая проектные, непосредственно заработная плата, включая материалы для строительства этого дома – примерно 75-77%. Далее, как я уже сказал, пользование денежными средствами – это примерно 6%, потому что у нас просто колоссальные процентные ставки. Далее, подключение к сетям водоснабжения, электроэнергии, газа и так далее составляет примерно 7%. Может составлять и больше по ряду объектов. Стоимость земельного участка – иногда больше, иногда меньше, но примерно 10%. Соответственно, рентабельность 10% или 20%. Отсюда складывается себестоимость. Это примерно составляет у каждой фирмы по-своему, у кого-то себестоимость начинается от 40 на квадратный метр. У меня своя база предприятия, чуточку меньше. Когда мы составляем в кучку все это даже без рентабельности, то получаем где-то 35-37 по объектам.
И теперь общий вывод. Если возвращаться к первому вопросу, если есть задача уменьшить стоимость квадратного метра, то эту задачу можно выполнить за счет уменьшения бюрократических препон, но это не уменьшит ее сильно. Эту задачу можно выполнить за счет льготного бесплатного предоставления земли, уменьшения стоимости подключения. По большому счету если у нас условная власть ставит политическую задачу по увеличению доступности жилья, то решение этой политической задачи целиком и полностью в ее руках.
Виктор Суетин: Естественно, в ее руках. Я уже неоднократно приводил в пример Болгарию. Когда у нас здесь был кризис, я выходил на болгарский рынок, там пытался сдавать несколько объектов. Что мне больше всего понравилось, я озаботился проблемой подключения к сетям, серьезный вопрос. Мне говорят: «Да, сети ты строишь за свой счет, электричество, водоотведение и водопотребление. Но электрики в течение четырех месяцев после сдачи дома в эксплуатацию выкупают у тебя эти сети и точно так же организации, которые снабжают тебя водой, выкупают эти сети в течение полугода. Так что ты теряешь только на процентах, когда пользовался денежными средствами». Вот это постановка вопроса, это существенно снижает себестоимость на 7-8%, а то и на 10%.
А почему тогда государство не идет на аналогичные шаги?
Виктор Суетин: Не знаю, для меня это тоже загадка. Я уже это озвучивал на всех уровнях, но увы. Видимо, пытаются защитить клиента, говорят: «Но ведь это все потом попадет в тариф!» Но вот как раз государство-то и может тариф контролировать. Видимо, не хотят ссориться с монополистами.
В центре Перми у нас есть памятник археологии, егошихинский медеплавильный, Пермь губернская, свыше
Виктор Суетин: (смеется) Роман, замечательный вопрос только относительно исторического центра Перми. Что вы считаете историческим центром Перми? Развалины за домом губернатора, за правительством? Вы когда-нибудь заглядывали сверху, смотрели, что там внутри? Вы хотите посмотреть, где стоит бывшая табачная фабрика, и тут сплошные развалины, и черт-те что там творится. Это памятники? Наверное, есть среда, конечно, которую необходимо сохранить. Но вы только что зачитали – с 2000 года все это взято под охрану. Наверное, за 13 лет можно было провести раскопки, если государство в этом заинтересовано, посмотреть и придать более значимый статус, сохранить и привести в надлежащее состояние, водить туда туристов, зарабатывая деньги на этих уникальных вещах. А если это не представляет никакой ценности, тогда отдать и застроить центр, чтобы убрать оттуда все гадюшники, по-другому это не назвать, чтобы центр хоть как-то привлекал внимание. Я думаю, что ответил на ваш вопрос. Нужно или очень быстро принять решение, сделать раскопки, или застраивать, или придать статус, чтобы привлечь туда туристов. Следующий момент. Я рад, что господин Ложкин обратил на это внимание,
Вы не единственный, кто не так давно столкнулся с Минкультом. У нас буквально тема вчерашнего дня – с Минкультом столкнулся Марат Гельман. Власти обещают решить жилищные проблемы березниковцев, это вы знаете. Реально ли за два года в чистом поле возвести такой объем жилья? Вернее, даже так – реально ли за пару лет построить новый город?
Виктор Суетин: Да, реально, если этим будет заниматься руководитель масштаба губернатора. Только для этого необходимо еще года два, чтобы подготовиться к этому, определить статус земельных участков, нарезать участки, подвести сети и так далее. И тогда в два года так, как это было при социализме, строились города, это возможно. Но в сегодняшних условиях, думаю, это пока нереальная ситуация. Освоить и построить 247 тысяч жилья в Березниках, причем по стоимости примерно около 30 тысяч за квадратный метр, думаю, пока нереально. Вообще думаю, что найдутся обязательно строители, которые приедут строить, мы ведь уже проходили это, когда руководители высшего звена привлекали со стороны непонятных строителей с непонятными технологиями. Теперь разбирают эти домики, мы это все проходили уже. Не знаю, ктои туда поедет. Скорее всего, люди, которым будут интересны бюджетные деньги. Даже не столько конечный результат, как построить город, а как поучаствовать в распределении бюджетных денег.
Хотя согласитесь, конечный результат, как построить город – это же великолепная история как минимум для портфолио застройщика. Взять и показать у себя на сайте – мы построили Березники-2, по-моему, гениально.
Виктор Суетин: Гениально, только еще раз говорю, для этого желание первого руководителя региона, потому что для этого нужно решать кучу серьезнейших вопросов со снабжением, инфраструктурой. Естественно, и с финансированием, в том числе по стоимости квадратного метра.
Итак, ставка ипотеки. Президент в мае 2012 года подписал указ о мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным. В соответствии с указом, до 2018 года ставка по ипотеке должна быть на уровне инфляции плюс 2,2%. АИЖК на собственном примере хочет доказать, что президентская ставка может быть реальной. Сейчас реальные ставки по ипотеке далеки от президентских. В мае 2013 года уровень годовой инфляции был 7,4%. Таким образом, ставки должны быть 9,6%, в то время как реальные минимум на три процентных пункта выше. В данном случае я могу сказать как человек, который занимается вопросом получения ипотечного кредита, реальная ставка по ипотеке на текущий момент минимум 12,5% при соблюдении огромного количества условий. В реальности 13-14%. Вот под эти проценты готовы ипотеку дать.
Виктор Суетин: Да, но надо понимать, что такое 10-12%. Давайте возьмем хотя бы ставку 10%. Мы пока не можем о таком мечтать, но тем не менее. Человек, купивший квартиру, взявший ипотеку и платящий 10% годовых, в течение 10 лет покупает стоимость двух квартир. Если у вас 13-14%, получается, вы покупаете еще плюсом полторы квартиры. Конечно же, это очень огромные ставки. Слава богу, пока у нас ипотека развивается и идет, но та ипотека, о которой говорит президент – он говорит: «Ребята, инфляция должна быть и плюс 2,2%». А какая инфляция будет в 2018 году? Один господь бог знает. Поэтому если бы инфляция у нас составляла 1%, и плюс 2,2%, мы бы получали 3,2% ипотечный кредит, это было бы здорово, да? Мы бы подходили к той системе, которая распространена в Европе, без разницы, по накопительной системе или сразу выдается кредит. В любом случае процентная ставка в Российской Федерации даже при сегодняшних экономических условиях, на мой взгляд, не должна превышать 5%. Все остальное пусть думает государство, каким образом из этой ситуации выбраться, кому сегодня финансировать. Мы сегодня обладаем огромными запасами природных ресурсов. Почему люди, которые живут на этой земле в Российской Федерации, пользуются этими средствами? Ну, давайте вот тут ФОК построим, давайте тут привлечем нефтяников, газовикам что-то сделаем – подачки людям. Так может, надо государственную систему ввести и сделать совершенно другую ситуацию – да, будем компенсировать людям процентные ставки? Сделаем не более, чем 4 или 5%, а все остальное будем компенсировать за счет нефти, газа и так далее. Людям в Российской Федерации надо кардинально улучшить жилищные условия.
Я бы подчеркнул, что если бы государство докомпенсировало ипотечную ставку хотя бы до 9,5-10%, о которых мы сейчас сказали, переплата за 10 лет в два раза, но если бы эта ситуация сейчас произошла, вполне официальная, знаете, сколько народу смогли бы взять ипотеку? Я думаю, на треть больше, чем сейчас! Тотальное количество людей с высшим образованием, семьей, не самой большой, но стабильной зарплатой готовы брать ипотеку, им не хватает совсем чуть-чуть. Когда я проводил расчеты, я обнаружил очень интересную вещь. Простите меня, пожалуйста, люди, у которых нет сейчас возможности на это, но 20 тысяч в месяц платить по ипотечному кредиту в состоянии огромное количество семей, относящихся к условному среднему классу. 20 тысяч в месяц они в состоянии платить, но не больше. А 25 уже выбивает их из колеи и заставляет задуматься о любых других возможностях приобретения жилья, но не об ипотечном кредите.
Виктор Суетин: Да, процент чрезвычайно высок, поэтому мы в России не можем так долго решить жилищную проблему. Поэтому так у нас буксует и строительство жилья. Кардинально этот вопрос мы ее можем изменить, пока я сегодня не вижу, чтобы премьер или президент кардинально эту ситуацию решили.
Давайте буквально минутку. Андрей Головин, отпуск, из которого он не вернется, ваша личная оценка и личности, и ситуации.
Виктор Суетин: Андрей Головин же не губернатор, что ему давать личную оценку. Но, честно говоря, я знаю очень давно этого человека. При том, что у нас много разногласий даже в подходах к Генеральному плану, развитию города и так далее, но я к нему очень хорошо отношусь, у него есть мнение, позиция. Я всегда уважительно отношусь к позиции, которая с моей не совпадает, нормально. А то, что решил уйти – видимо, не выдержал этого прессинга со стороны правоохранительных органов. Это уже его личное дело, так что я думаю, что ушел и ушел. Мир не остановится, Пермь будет в своем развитии. Мне интересен и симпатичен этот человек, я с ним давно знаком и долго работал. Успехов ему только, пусть не впадает в панику, я думаю, все у него будет нормально.
Последние 5 минут мы поговорим с Виктором Суетиным – генеральным директором компании «Стройпанелькомплект». Все потому, что у нас есть целый набор домов. Я начну с Кавказской, 24, потому что к нам на сайт пришел вопрос с конкретной просьбой – когда будет закончен и сдан?
Виктор Суетин: Мы первую очередь там сдаем буквально через 10 дней. С третьим кварталом мы сдадим весь комплекс. Через четыре месяца думаю, что уже. Там и сейчас строительных работ почти уже нет, все завершающая стадия. Через четыре месяца там будет красота, спокойствие, и люди будут жить.
Все по плану, без задержек. Как продолжается строительство ЖК «Олимпийский»?
Виктор Суетин: На мой взгляд, замечательно развивается. Я даже не ожидал такой интерес к этому объекту, но, видимо, люди видят, сколько стоит техники строительной, кранов, когда мимо проезжают, видят колоссальное количество. Такой очень интересный живой строительный организм. Поэтому интерес к нему очень значительный, я думаю, мы не подведем, ожидания наших покупателей осуществим. Все развивается своим чередом, что наметили, развиваем. Заканчиваем одну очередь, начинаем вторую, третью, сейчас уже по позициям переходим, кажется, на седьмую или восьмую. Так достаточно серьезно комплексами развиваем, все идет своим чередом.
Я слышал, что там же, в вашем же районе, на территории пороховых же складов планируется чье-то строительство. Вы об этом лучше осведомлены, нежели я. Район становится очень популярным и у строителей в том числе.
Виктор Суетин: Он всегда был интересным, там же всегда были хорошие земли. Это у меня были сложные земли, потому что я строил в карьере кирпичного завода. Поэтому мне пришлось усложнять строительство различными хитростями для того, чтобы создать хорошую среду обитания для жителей. На самом деле там, где находились пороховые склады, ровное место, заходи и строй. Как определится владелец земли, я не знаю, это его дело. Я знаком с его планами, в целом посмотрел, но когда он его будет реализовывать, я не знаю. И поскольку это не мой проект, он меня мало интересует. Я должен свой проект развивать, чем я успешно занимаюсь.
Недавно глянул на ваше Островского, 40, «Солдатскую слободку», в последний момент, когда я смотрел, уже увидел, как он картинно будет со стороны выглядеть, там началась уже внешняя часть, в этот момент стало понятно – о, красиво же будет. Потому что до последнего казалось – господи, что ж дальше-то? Вот теперь до меня дошло, как это будет выглядеть в реальности.
Виктор Суетин: Я думаю, до многих дойдет очень скоро, потому что в октябре мы уже оденем его в ту красивую рубашку, которая необходима. С одной стороны будет только фасад временный, со стороны улицы Островского, когда от гипермаркета будете смотреть, временный вариант, потому что еще есть те некие соображения, что там сделать. Скорее всего, там появится еще один дом, поэтому пока временный вариант. Все остальные стороны будут уже одеты в конечный финальный вариант, это будет интересная доминанта в этом месте.
Давайте к одному из моих самых любимых ваших объектов, ЖК «Радуга», Макаренко, 19. Уже видно, как все встает, но если сидеть, допустим, в кофейне «Сушки» на заправке «Нефтехимпрома» на Макаренко, на летней веранде, одно из моих самых любимых мест, то можно вполне наслаждаться картиной работ на ЖК «Радуга». Красиво, потому что зеленый лог и строительство.
Виктор Суетин: Действительно, ЖК «Радуга» начал подниматься. Уже два дома ведется строительство, с 1 сентября будет третий дом вестись, поэтому уже к концу января все три дома будут смонтированы, их будет видно. Другое дело, что один из домов у нас будет покрашен, оставшиеся два мы закончим на будущий год, это совершенно понятно, есть технология строительства. Тем не менее, мы уже, наверное, в этом году увидим красивый фасад этого объекта, интересный, веселый, жизнерадостный. Кроме того, здесь очень неплохой комплекс получается. За комплексом намечается еще некое строительство, мы там ведем речь о покупке земли, но там уже меньшая высотность будет.
Прямо в овраге, что ли?
Виктор Суетин: Да, но там будут тоже на стилобате подняты дома. Комплекс будет неплохой тоже, никто мешать друг другу не будет, потому что дальше по Генплану на Макаренко дорога, и некий заслон будет впереди стоящими домами. Поэтому действительно эти дома стоят очень выгодно и комфортно даже относительно будущей дороги. Мне тоже самому нравится этот объект.
Приятно смотреть на огонь, воду и то, как работают строители, это отдельная песня. И по остальным объектам, я смотрю, по всем не пройдемся, но ведь по всем по плану?
Виктор Суетин: По плану, но я хочу сказать про один объект, даже его у вас в списке здесь нет. Это огромный микрорайон Кондратово, то, о чем мы уже говорили.
Две передачи назад, я помню.
Виктор Суетин: Да, насколько я помню, ему сейчас дали название «Медовый». Мы близки к тому, чтобы получить разрешение на строительство, подготовительные работы на первом объекте уже завершены, мы начинаем забивать пробные сваи. Первый микрорайончик в 25 тысяч квадратных метров будет реализован уже на будущий год, тоже достаточно интересный и потенциальным покупателям, кого интересует тот район, Парковый-Кондратово, можно приехать посмотреть. Может быть, сегодня это не очень лицеприятно, но через год вы там картинку не узнаете, все будет по-другому. Поэтому на самом деле там достаточно интересно, красиво, получается замечательный район так же, как «Олимпийский», только ситуация масштабнее.
