"Стоит где-то один раз в чем-то зацепить застройщиков, всю отрасль, и провал незамедлительно сказывается на следующий год", - Виктор Суетин

- Начнем с ценообразования – с кем же говорить об этом, как не с застройщиком, применительно к Пермскому краю и даже ко всей России? Как складывается цена на квадратный метр, и почему у нас она сегодня, как уверяют многие, выше в России, чем даже в среднем по Европе?

- Может быть, да. В Болгарии, допустим, цены ниже. В целом всю Европу, конечно, одним миром нельзя мазать. В Голландии на наши деньги я считал – 250, а некоторые элитные квартиры 300 тысяч за квадратный метр. Так что не везде цены низкие на жилье. В натуральных величинах, то есть рублях, я говорить вам не буду, а скажу в процентах от составляющей себестоимости, потому что в рублях будет не совсем корректно. Давайте с вами разберем, из чего состоит себестоимость квартиры. Это стоимость земельного участка, примерно 10% в себестоимости.

- Земельный участок, который застройщику приходится покупать на аукционе.

- Нет, обычно это на вторичном рынке. А мы уже даже забыли, когда толком были последние аукционы, чтобы серьезные квадратные метры предлагались, допустим, на городских аукционах, на федеральном уровне. На краевом недавно прошли аукционы, разыгрывалось около 80 га. Неплохие земли.

- Вы там взяли что-то?

- Да, мы там взяли 7 га. Но я говорю это о том, что нужно, чтобы ежегодно как минимум миллион квадратных метров земли вводился в оборот.

- Под застройку.

- Да, миллион квадратных метров жилья построено – миллион квадратных метров земли должно ввестись в оборот. В противном случае земля из оборота выйдет, и ничего построить будет нельзя. Так вот, застройщикам сегодня приходится покупать на вторичном рынке у спекулянтов. Цена в среднем 10%, иногда она достигает и 15%.

- А в абсолютных цифрах, если квадратный метр с земли, можно обозначить?

- Давайте все разложим, а потом будем смотреть в абсолютных цифрах. Далее, технологическое присоединение – это сумма, которую мы платим за подключение к теплу, воде, канализации, электричеству. В среднем эта цифра тоже составляет 7-8% в себестоимости. 6% - пользование денежными средствами, кредиты.

- Без кредитного плеча банков сегодня, пожалуй, ни один застройщик не способен возвести более или менее крупное строение?

- Думаю, что да. И вряд ли это нужно. Нужно быть самим банком, иначе просто зачем это надо? Банки на то и созданы, чтобы кредитоваться на какой-то период, чтобы создать продукцию. И естественно, строительно-монтажные работы, куда входят проектно-изыскательские работы, вся мелочевка. Это примерно составляет 77%, еще очень бедно. Значит, 77% - строительно-монтажные работы, включая проектные, 6% - пользование денежными средствами, 7% - технологическое присоединение, земельный участок – 10%, и при этом всем рентабельность составляет примерно 10%. Тогда не цена, а себестоимость квадратного метра примерно 35-40 тысяч. В этом диапазоне. Это не учитывая подземные автостоянки, которые нас обязывают делать сразу. Как только мы построили подземную автостоянку, увеличивает стоимость жилья примерно по 300 тысяч на квартиру. Это примерно на квадратный метр…

- А почему так дорого?

- Это себестоимость автостоянки.

- То есть это котлован, укрепления…

- Это строительство – проектные, изыскательские работы, сам проект непосредственно, вся инженерия, потому что автостоянка – не просто коробка. Там вентиляция очень сложная и дорогая, пожарная охранная сигнализация… Поэтому себестоимость всегда получается как минимум 300, а если проект достаточно сложный, то и 400 тысяч одно машиноместо. Удорожание происходит серьезное. Далее, я не взял сюда никакую инфраструктуру в части строительства крупных автомобильных дорог, если автобусное сообщение в микрорайоне. Я не взял сюда детский сад, школу, больницу.

- Если это все лежит на плечах у застройщика.

- Если да, то цена квадратного метра будет далеко за 50 тысяч. И себестоимость как раз будет приближаться где-то к 50 тысячам. Чтобы просто понять, давайте разберем – детский сад стоит 100 миллионов. Чтобы каждая квартира заплатила сносную сумму, 100 тысяч рублей, нужно в микрорайоне на этот детский сад построить тысячу квартир. Это ни много ни мало 12 16-этажных домов.

- Солидненько. Но вы же понимаете, что к вашим цифрам сейчас большинство обывателей относится с недоверием.

- (смеется) Вы знаете, мне-то скрывать нечего, я же не чиновник, я не выкручиваюсь. Я вам говорю то, из чего состоит себестоимость, это очень просто проверить любому обывателю. Натуральные цифры, рубли – себестоимость может оказаться 33 тысячи, когда земля дешевле обошлась, кредитное плечо и согласование меньше и так далее.

- Когда есть своя база инфраструктурная, как у вас.

- Когда экономика, что называется, прет – только-только забили сваи, и уже приток денежных средств, уже не нужно привлекать кредиты и так далее. Конечно, в этом случае я могу сказать – у меня себестоимость в этом доме оказалась 33 тысячи квадратный метр, продал за 37. Да, я поимел свои 20% рентабельности, это здорово, потому что мне нужно  башенные краны поменять, и так далее, и так далее…

- То есть эти 20% - не чистая прибыль, которую вы или акционеры себе кладете в карман, а деньги, которые идут на развитие предприятия?

- Да, справедливости ради надо сказать, что за все время существования нашего ОАО дивиденды выплачивались один раз в самый первый год в далеких 1990-х. Все остальное время вся прибыль идет на развитие. Поэтому мне удалось купить новую линию, дивиденды мы не выплачиваем практически никогда. Мы аккумулируем их для того, чтобы развиваться. Кроме того, на самом заводе рентабельность крайне низкая. Она не достигает даже 10%.

- Везде получаются чуть ли не убытки? Буквально на ниточке ходите.

- Да, а так и есть. Как только кризис, мы работаем практически в ноль, а есть объекты, где работаем в минус. Просто за счет того, что большой оборот…

- Есть плюсовые, есть минусовые, и вы компенсируете.

- Да, просто переживаем кризис. Но если кризис затягивается, еще бы затянулся на годика два, и даже такие монстры, как мой, удержать было бы сложно.

- Вопрос с сайта, который я не имею права вам не переадресовать: «Каков процент различных незаконных выплат в себестоимости квадратного метра? Только не говорите, что не откатываете, и не заносите, и этого не требуют. Вы ведь не IKEA, которая из-за этого не может зайти в наш край».

- (смеется) Мне понравился ваш вопрос в преддверии Нового года, хотя он совсем не праздничный. На самом деле я ничего не откатываю, хотя я и не IKEA. Может быть, поэтому так долго согласовываю ряд площадок – надо сказать, годами. Есть площадки, которые я согласовываю по 8-10 лет.

- До сих пор?

- Нет, недавно закончили, согласовывали одну площадку 8 лет, поэтому сложно. А есть площадки, которые мы согласовываем уже шестой год. Действительно, я никому ничего не заношу и не плачу. Во-первых, мне это претит как нормальному человеку и бизнесмену. А во-вторых, я, честно говоря, боюсь дать взятку, потому что меня тут же посадят, как и того, кто берет – зачем мне это делать?

- Такая практика.

- За мной следят, я думаю, о-го-го как.

- Следят? Вплоть до прослушивания телефонов?

- Я не говорю, что вплоть до прослушивания. Я говорю, что за мной следят не только какие-то органы – я как бизнесмен на виду, как бывший политик на виду, как общественный деятель на виду. Но в том числе, думаю, вокруг меня много глаз, которые точно скажут, если я оступлюсь: «Ай-яй-яй, ты не прав».

- Практика, скажем, не совсем законного вымораживания участков, согласовательных процедур есть, и это тоже не секрет.

- Есть! Если сказать, почему получается длинное плечо пользования заемными средствами – если бы практика согласования была бы очень быстрой, 6 месяцев…

- И это было бы законодательно ограничено, чиновники бы шевелились.

- Если бы мы исходили из практики, я думаю, финансовое плечо было бы не 6%, а только 2%. Мы бы строили гораздо быстрее. Представляете, я купил площадку, потратил колоссальные деньги, около 150 миллионов, уже пятый год расселяю, а потом мне говорят: «Не-не-не, парень, сейчас мы тебя ограничим по этажности, потом мы тебя ограничим процент с застройки и так далее». Простите меня, что я 5 лет делал? Я вложил огромные деньги и получается, их выбросил? То есть правила игры какие-то непонятные.

- Тут еще нужно, чтобы наши слушатели понимали, что речь идет не о том, что прибыль потеряет компания, а она потеряет оборотный капитал, который необходим для развития и строительства объектов.

- Да, если бы я начал 5 лет назад застраивать территорию, которую я уже 5 лет жду, себестоимость была бы гораздо меньше. Сегодня дай бог мне вернуть эти деньги, которые я заплатил! Причем продажная цена квартиры на этом участке уже не может быть менее 42 тысяч за квадратный метр, вот так.

- Вы затронули тему снижения стоимости кредитного плеча, например, за счет того, что сами будущие жители будут вкладываться на этапе котлована. Интересуются по ICQ, а это безопасно? Какой риск для покупателей? И вообще риски подобного вложения?

- Конечно, риск существует. Это нашло подтверждение тому, когда грянул кризис, и некоторые фирмы не выдержали. Собрали денег, использовали их не по назначению, не достроили. Есть сегодня обманутые дольщики. Но, конечно, надо понимать, в какую компанию вкладывать деньги. У нас есть несколько компаний в городе…

- У которых как минимум есть репутация.

- Да, они на слуху, на виду, за ними точно так же следят миллионы глаз, видят, что они делают и так далее. Поэтому совершенно нормально можно и с минимальным риском вкладывать деньги в таких застройщиков и получить квартиру. На старте всегда квартиры дешевле.

- У нас примеров с обманутыми дольщиками до ста точное количество, как сказал бы классик, в Перми. Сегодня губернатору представлена и уже им одобрена стратегия защиты, господин Малютин ее разрабатывал. Вообще наши пермские застройщики согласно подобным стратегиям имеют какие-нибудь права? Вы бы как участник рынка какие прописали моменты во взаимоотношениях с дольщиками?

- Та ситуация, которая сегодня сложилась с обманутыми дольщиками – уже, видимо, нужно решать на уровне бюджетов всех рангов, потому что фирм уже не существует. Ну, найдут директора, посадят его, и что дальше? Квартира  от этого не появится, а ситуацию как-то нужно разрешить. А дальше у нас с 1 января начинается страхование ответственности. В данном случае бояться нечего. Любой дольщик получит или свои денежные средства, или достроенную квартиру.

- А это страхование на формирование цены квадратного метра повлияет? Это ведь расходы.

- Я думаю, что повлияет, но незначительно. Все зависит от того, какие будут параметры страхования. Если это будет 0,3%, то незначительно. Если это 3%, это значительная цена. В любом случае, какой бы процент ни был, это переложится на плечи и застройщиков, и покупателей. Это стоит того – уверенность и безопасность.

- Губернатор подвел итоги строительного 2013 года. 885 тысяч квадратных метров ввели в этом году в Пермском крае жилой площади, и это рост в среднем 7%. Объем работ по виду деятельности строительства вырос на 9%, это тоже из доклада губернатора, и тенденция эта сохраняется позитивная. Ваш прогноз – мы в следующем году сможем ли сохранить подобные темпы? Или вопрос по поводу развития вширь, увеличения количества застраиваемых площадей, и по поводу того миллиона, который Пермь не съест, если применительно к Бахаревке говорить опять же? 885 тысяч строим в год, и 885 тысяч рынок перерабатывает. Или эта цифра абсолютная, и не факт, что рынок ее съел? Три вопроса.

- Хорошо, все по порядку. Меня радует цифра, что мы сдали чуть больше, чем в прошлом году, хороший показатель, точно и поступательно мы уже вышли из кризиса, рынок оживился, это хорошо, это здорово. Того, что у нас небольшого прорыва не произошло, и мы не сдали миллион – это тоже понятно, об этом я уже неоднократно здесь говорил. 2011 год был вообще глухой для застройщиков даже с позиции монополистов и власти. Нас просто не слышали. Мы вообще не могли достучаться, добиться, чтобы нам хоть какие-то элементарные условия создавали. Не было тарифа на подключение, потом еще кучу документов отменили, ничего взамен не дали, какой-то глухой был год. А сейчас мы, конечно, очень поступательно работаем с администрациями всех уровней, и ситуация коренным образом поменялась. Но есть оплеухи – мы опять полгода не можем получить тариф на техприсоединение, удивительно, но это так. Это значит, что в 2015 году снова будет провал, и никто на это внимания не обращает, хотя говорим и пишем во все инстанции. Очень много составляющих. Стоит где-то один раз в чем-то зацепить застройщиков, всю отрасль, и провал незамедлительно сказывается на следующий год.

- Причем не в оперативной перспективе нескольких месяцев, а в перспективе нескольких лет. Причем многие не будут оглядываться так далеко и искать два года назад.

- Самое главное, не помнят, говорят: «Ну, как же так?» Вот так. Строительство идет на полтора-два года, и это сказывается. Если мы сегодня не можем проектировать ничего, а мы проектируем на 2015 год, то 2015 год будет провальный. Мы говорим, удастся ли построить на миллион или полтора миллиона к 2015-2016 году – пока не уверен, но очень бы хотелось.

- А эти 885 тысяч квадратных метров – это ведь проданное жилье, это спрос, как он формирует рост на эти же самые 7%? И что сегодня формирует спрос, помимо того, что у нас просто есть ветхое и аварийное жилье?

- Сегодня в основном это, конечно, эконом-класс, востребован в основном он. Есть бизнес, бизнес-плюс, элит, но это бывает 3-5%, максимум 10%. Может быть, 20% еще эконом-плюс, а все остальное это эконом-класс.

- Что, по-вашему, нужно сделать, чтобы увеличить спрос?

- Да нужно сделать доступной ипотеку. Я в каждой передаче об этом говорю, потому что доступность определяется не только ценой квадратного метра, но еще и доступностью денежных средств. И ипотека должна быть не более, чем на 3-4%.

- Удивительно это слышать от представителя крупной строительной компании. Не только у меня, у ряда экспертов и обывателей есть ощущение, что банки с застройщиками в сговоре, и эти 15-20% ипотеки – это цифра, которая ниже быть не должна по определению.

- Так нам с какой стати быть в сговоре с банками, мы бы и сами рады получить беспроцентный кредит. Однако кредиты получаем по 13-15%. Это тоже колоссальные проценты. А представьте себе ипотеку взять даже под 10% на 10 лет. Это значит, через 10 лет вы выплатите две квартиры.

- Ваш рецепт?

- Еще раз повторюсь, рецепт один – снижать процент по ипотечному кредитованию, достичь его хотя бы по Европе, не более 4%. Вообще для нашего государства, когда мы хотим еще и поднять рождаемость, то я думаю, нужно давать не более 3%, может быть, даже и меньше. Если один-двое детей, то надо уже снижать этот процент.

- Тогда застройщики, эта отрасль должна быть в союзе с банковской отраслью, они же будут терять деньги, 3% это вообще не выход для них.

- Кто, застройщики?

- Банки.

- Я думаю, для этого и есть государство. Оно волнуется, чтобы наше население прирастало, а не уменьшалось, это во-первых. Во-вторых, если государство печется о собственном народе, надо позаботиться, чтобы жили в хороших условиях. На дворе-то ведь уже, слава богу, 2014 год! А у нас до сих пор развалюхи в центральных городах-миллионниках, люди живут в ветхом и аварийном жилье! А если мы выедем в наши деревеньки, там-то что творится…

- Вы ведь не будете строить в деревнях даже малоэтажки, если это невыгодно.

- Все зависит от того, можно ли построить дом, государство способно ли выкупить этот дом, себестоимость плюс 10% рентабельности. Я готов построить – конечно же, я построил дом в Кишертском районе. Очень просили, построил. Из 16 квартир одну сдал в аренду, второй год дом стоит пустой. Там стоит копейки, но люди вообще не в состоянии, когда им называешь цифру в 500-600 тысяч за квартиру, они падают в обморок. Им такие деньги даже не снились, они не переварят никогда такие деньги, потому что зарплата – 5-6 тысяч рублей.

- Хотя бы как-то государство все равно пытается решить эту проблему, если мы за скобки вынесем историю с ипотекой. Очень много на слуху слово «эконом-жилье». Государство чуть ли не после заявлений Путина, и министр строительства и ЖКХ новоиспеченный, Владимир Мень говорил о том, что мы будем снабжать инфраструктурой застройщиков, готовых возводить жилье эконом-класса. На ваш взгляд, это что, лукавство, популизм?

- Я думаю, что это нормальное решение, только его нужно внедрять в жизнь и подходить правильно. Сегодня трактуют таким образом – давайте мы вам построим инфраструктуру, а вы за 30 тысяч нам продайте. Естественно, каждый руководитель садится и считает – а что вообще получится, если я продам половину за 30 тысяч? Какова стоимость инженерных сетей? 30 тысяч – это порой ниже себестоимости, надо ли это вообще?

- Вы называли цифру себестоимости подвода коммуникаций.

- 7-8%. Еще раз повторяю, что это в среднем. Иногда бывает и больше.

- То есть из 40 тысяч, если стоит квадратный метр, вычитайте 7-10%, и вот на что вы можете рассчитывать, если государство подведет коммуникации к вашим объектам. У «Стройпанелькомплекта» есть такие объекты, которые могли бы поучаствовать в этой программе на сегодняшний момент?

- Принципиально такие земельные участки есть. Проекты такие могли бы участвовать. Но я сегодня не готов работать с государством, потому что непонятны правила игры, абсолютно ничего не прописано, только одна говорильня. Ничего пока сегодня нет, показателей и документов нет, только поговорить. Сегодня я не готов работать с государством на этих условиях и по этим правилам, поскольку их пока просто не существует.

- Но пока есть «Стройпанелькомплект», который накануне за год ввел энное количество тысяч квадратных метров жилья. Давайте по цифрам.

- Я думаю, все объемы, которые мы планировали, это примерно 50 с лишним тысяч квадратных метров, мы сдадим. Сейчас идет самая сложная, бумажная работа. Успеет, не успеет бумажка подписаться – от этого будет зависеть, будет ли дом сдан. Но в физической готовности объекты практически все готовы, особенно те, которые мы по декларации обещали сдать в этом году, естественно, они будут сданы. Тут покупателям нашим волноваться не о чем. Другое дело, что мы несколько объектов сдаем досрочно, потому что они должны быть сданы во втором квартале 2014 года. Вот они порой под вопросом, но думаю, все объекты, которые мы обещали сдать, мы сдадим. Конечно же, мне хочется поздравить сегодня новоселов по улице Кавказская. Там мы сегодня заселили дом. Сейчас там вручают ключи, я сижу у вас, иначе бы посмотрел на счастливые лица. Мне этот момент всегда очень нравится, потому что редкие периоды – в конце концов, это финал нашей работы – я могу увидеть счастливые лица наших покупателей и новоселов, когда они въезжают перед праздником в свои дома и Новый год будут встречать уже в новых квартирах.

- И до Нового года, я думаю, еще объекты…

- В понедельник начнем вручать на улице Цимлянская, заселять объект. Да все идет свои чередом, как планировали, так и идет, так что нашим покупателям волноваться не стоит. Все обязательно получат свои ключи от новых квартир.

- Три минуты у нас остается, давайте уже полегче, без сложностей, Новый год все-таки на носу. Где сами будете отмечать? Дома?

- Да, в загородном доме своем, в Усть-Качке. С семьей, с друзьями – это у нас уже практически традиция. Мы ставим елку одну во дворе, другую дома. Обязательно выходим перед Новым годом или сразу после 12 часов выходим и во дворе водим хоровод: «В лесу родилась елочка».

- Что, прямо хоровод?

- Да, и поем песенку, обязательно. Это уже тоже традиция, обязательно, думаю, со своих школьных лет я помню, мы всегда так делали.

- Если говорить о досуге новогодних праздников, что там планируете?

- Наверное, на недельку съезжу покататься на лыжах с семьей. Тоже традиция, собираемся всей семьей, старшие братья и так далее, и едем кататься где-то на недельку в Европу.

- Кстати, по поводу ваших новоиспеченных жильцов – для них никаких специальных новогодних программ не предполагается? Или их досуг на чемоданах – их собственная забота, помните, есть несколько хороших советских фильмов, где линией проходят почему-то новоселы перед Новым годом с шампанским…

- Наверняка агентство недвижимости что-то придумало для новоселов. К своему стыду, я, может быть, этих вещей просто не знаю, потому что такие программы у нас всегда проходят. Просто не хочу сочинять, но то, что мы делаем такие акции – они постоянные, ежегодные, они есть. И в последнюю минутку я хотел бы поздравить всех жителей Перми и Пермского края с Новым годом. Удачи, счастья, пусть у вас все мечты сбудутся в новом году! Конечно, это сказка, но в нее так хочется верить – много хороших вам, уютных домов, квартир в этих домах, и пусть ваши дети будут счастливы в новых детских садах, новых уютных школах. Пусть у вас в новом году все сложится хорошо, удачи вам и счастья!