Верхний баннер
12:42 | ПЯТНИЦА | 17 СЕНТЯБРЯ 2021

$ 72.43 € 85.36

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40

22:00, 17 декабря 2013

Адвокат Пермского фонда содействия ТСЖ Станислав Шестаков о том, как защитить свою придомовую территорию

- Мы сегодня будем говорить о внешнем благоустройстве домов и дворов – что такое придомовая территория, какие проблемы могут возникать, когда очень много собственников, и у каждого свой взгляд на ее содержание. Что такое придомовая территория? Как она определяется? На ком должны лежать обязанности по содержанию и благоустройству? Давайте определимся сразу.

- Земельный участок под многоквартирным домом, чтобы стать придомовой территорией, будем оперировать не совсем правовыми терминами, должен быть сформирован, то бишь определены его границы и размер. Должно быть проведено межевание. И второе – участок должен быть поставлен на кадастровый учет, по-простому говоря, присвоен кадастровый номер. Когда участок и сформирован, и поставлен на учет, то уже в момент присвоения этого земельного номера возникает право собственности на этот земельный участок.

- Сразу же перебью. Когда говорим о проблемах ЖКХ, всегда возникает вопрос – а кто это должен сделать?

- Здесь ситуация такая. В законодательстве указано, чтобы инициировать процесс постановки земельного участка на кадастровый учет, необходимо собрать общее собрание собственников.

- Инициатива должна идти от собственников? То есть ни администрация, ни органы местного самоуправления…

- Да почему, в том числе и администрация. Если есть не приватизированные квартиры, соответственно, она является их собственником. Здесь еще есть одна тонкость, я немножко не договорил. В законе сказано, что должно быть общее собрание. Но есть решение Конституционного суда Российской Федерации, который признал эту норму неконституционной и сказал, что достаточно волеизъявления любого собственника.

- То есть я как собственник квартиры могу обратиться в департамент градостроительства администрации города Перми с заявлением, которое, возможно, мне даже скажут, как написать, попрошу промежевать и поставить на кадастровый учет. Моего заявления будет достаточно.

- Абсолютно. Если же вам откажут, существует судебная практика, вы вправе обжаловать отказ в суде.

- Тогда еще немножко юридических моментов. Следующий вопрос, который возникает – это же общедолевая собственность. Когда участок ставится на кадастровый учет, для участка становится собственностью каждого собственника квартиры. Когда наступает бремя налогообложения?

- С момента возникновения права собственности. Повторюсь, оно возникает с момента постановки на кадастровый учет, нужно это четко понимать. Это исключение из общего правила. Какое общее правило? По нему право собственности на недвижимое имущество, к которому относится и земля, возникает с момента регистрации права в Управлении Росреестра по Пермскому краю, которое привычнее называть регистрационной палатой. Но есть ряд исключений, одно из них касается как раз придомовой территории.  Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает как раз не с момента регистрации, а с момента присвоения кадастрового номера. Присвоили номер – все, возникло право общедолевой собственности. С этого момента возникает и обязанность по уплате налога.

- Вспоминаю недавний скандал в Добрянке, помните? Жители пытались устроить народный сход только потому, что как раз им определили огромнейшую придомовую территорию, и определили такие налоги, что, говорят они, такая большая придомовая территория им не нужна. Во-вторых, конечно, очень дорого платить, потому что жители – пенсионеры. Так вот, здесь как решить вопросы? Есть ли границы у придомовой территории, можно ли как-то влиять на уменьшение или увеличение границ?

- Давайте сразу по размеру налога. Он устанавливается органом местного самоуправления, это местный налог. Не скажу точные цифры. По-моему, 0,3% – предельный налог, установленный федеральным законодательством. У нас в Перми 0,1%. Не знаю, сколько в Добрянке. Но мы не можем выйти за пределы. Органы местного самоуправления установили размер налога, который не превышает установленный федеральным законодательством – все. Что касается придомовой территории, каковы размеры земельного участка, который относится к вашему дому? Есть действующие еще с советских времен нормативно-правовые акты, которые определяют размер придомовой территории, относящейся к вашему дому, в зависимости от этажности, площади и так далее. Могу сказать, что они сейчас практически не замечаются, да и игнорируются правоприменительной практикой, поскольку невозможно на них ориентироваться с учетом современной плотности застройки. Поэтому ничем этот вопрос не регулируется, конкретный размер. Когда вы решили сформировать участок, вам нужно составить межевой план, вы этот вопрос фактически решаете только с вашими соседями по земельному участку и определяете границы.

- То есть примерно так – вы идете по двору и говорите: «Вот здесь у нас граница будет, здесь по дому, здесь по дороге…» А если получается, что мы захватим чью-то другую придомовую территорию?

- Нет, если у соседей участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, вы уже его не прихватите.

- А если не сформирован?

- Пожалуйста, вы тогда со своими соседями и определите эти границы, с теми, у кого участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Можно ориентироваться и на существующие НПА, но повторюсь, руководящей роли они играть не будут. Можно ориентироваться на размеры земельного участка, которые были предоставлены вам, когда дом строился, земля сдавалась в аренду в каких-то размерах и границах. Можно ориентироваться на уже сложившиеся правоотношения, где уже условно идет некая граница. Сами определяете с соседями по земельным участкам.

- Поскольку мы решили с вами говорить о проблемах, которые возникают при содержании и благоустройстве придомовой территории, у меня возникает совершенно логичный вопрос. Когда формируется земельный участок, неужели департамент градостроительства, в которое подается это заявление о формировании, если вы говорите, что здесь подзаконные акты не работают – вероятно, департамент градостроительства логически должен понимать, что придомовая территория дома А не может перекрыть территорию дома Б, например, пожарные проезды? Следит ли за этим департамент градостроительства? Или здесь всякое возможно?

- По жизни возможно все, что угодно. В первую очередь за этим должны следить собственники – в конце концов, вы составляете план межевания под вашим домом. Вы и должны следить, чтобы не перекрыли проезды и проходы к вашему дому. С государственных органов и органов местного самоуправления, конечно, ответственность тоже никто не снимает.

- Да, об этом мы говорим каждую программу, что собственники в первую очередь должны заботиться о своей собственности, к которой принадлежит и придомовая территория. Но увы, в жизни бывает все не так, как бы мы хотели, обсуждая данную ситуацию. У нас идет звонок, на связи слушатель. Добрый день, как вас зовут?

Слушатель: Здравствуйте, меня зовут Ольга. Скажите, если собственники одного многоквартирного дома выделили себе территорию практически вплотную к территории другого, не посоветовавшись с жильцами близстоящего дома? Поставили забор вплотную к окнам – каким образом теперь жильцы могут повлиять на ситуацию? Они оформили эту территорию в пользование, оплачивают.

- Здесь надо исходить из того… Оформили в пользование, да?

- Я думаю, оформили как полагается, провели межевание, поставили на кадастровый учет – то, о чем мы уже говорили – им начали приходить налоги, они оплачивают…

- Если поставили забор и участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, говорить о законности забора нельзя, потому что нет границ. Но скорее всего участок в этих границах и сформирован.

- Но жители того дома, к которому примыкает забор, как могут проверить это? С чего надо начинать?

- При оформлении межевого плана обязательно должны были посоветоваться, согласовать границы с соседями. Скорее всего, все-таки это было. Если же нет…

- Подождите, Станислав, про соседей – домом управляет некая управляющая организация, нет ТСЖ, председателя правления или хотя бы представителя совета дома. С кем обычно согласовывают?

- Обычно с представителем управляющей компании, хотя, на мой взгляд, это не совсем правильно, поскольку это затрагивает интересы собственников. Но сейчас, даже если в доме не создано ТСЖ, и домом управляет управляющая компания, должен быть создан совет дома.

- Но теперь, если есть совет дома, жителям нужно обратиться к нему и узнать, было или нет согласование. Если же нет, то в управляющую компанию.

- Если согласования не было, можно обжаловать в суде.

- Дальше что нужно? Узнать, было ли согласование, и если не было этого согласования, по этой причине обращаться в суд?

- Конечно. Надо взять земельное дело, в нем есть акт согласования, посмотреть, кто же за вас, соседей согласовывал конкретную границу. Возьмите земельное дело и посмотрите, кто же согласовывал за вас.

- Еще слушатель на связи. Добрый день, как вас зовут?

Слушатель: Добрый день, меня зовут Павел, не мог не воспользоваться такой возможностью. Дом под управляющей компанией, но я как один из жильцов дома рассматриваю возможность взять кусок земли у своего дома в аренду. Это пока только так. Жильцы, которые содержат автомобили, хотели бы организовать, не знаю, стоянку в ночное время своих автомобилей у дома. Насколько я знаю, это возможно – не постоянная стоянка, а установка автомобиля для ночлега или каких-то целей. Каким образом это можно все оформить? Совет дома тоже есть. И возможно ли это вообще?

- Возможно, почему же нет? Придомовая территория – та же общая долевая собственность. Она может быть передана по решению общего собрания.

- Внимание, Павел – решение общего собрания! Представляете? Чтобы вам организовать стоянку в ночное время, вам нужно собрать собрание всех собственников вашего дома.

- И даже если вы решили сделать только для себя, весьма экзотическая ситуация – но почему бы вам не попросить в пользование конкретный земельный участок под ваш автомобиль? Теоретически это возможно, но, безусловно, по решению общего собрания.

Слушатель: Подождите, если не ошибаюсь, общее собрание у нас – 50% и один голос?

- Не совсем так. Здесь есть ряд вопросов, который должен решаться так называемым квалифицированным большинством. И один из этих вопросов – как раз передача в пользование объектов общего имущества. Этот вопрос решается двумя третями от общего числа собственников.

- Или количества квадратных метров?

- Да, немножко некорректно сказал, от общего числа голосов, которыми владеют собственники, а голоса считаются по количеству принадлежащих квадратных метров.

- Павел, Станислав ответил на ваш вопрос?

Слушатель: Думаю, нужно будет обменяться координатами, более конкретно пообщаться.

- Да, при желании можно найти Фонд содействия ТСЖ, это несложно.

- Спасибо, Павел. В первой части программы я задавала вопрос, можно ли уменьшить земельный участок, который уже сформирован органами местного самоуправления, а жители с этим не согласны?

- Увеличить сложнее. Я только не знаю, зачем нужно его уменьшать?

- Приходят большие налоги, говорят жители Добрянки.

- Конечно, все относительно. Мое субъективное мнение – не такие они большие по сравнению с теми выгодами, которые несет большой земельный участок. Но если хотят уменьшить, почему же нет? Либо муниципалитету отдать обратно, либо соседям – думаю, найдутся желающие увеличить свой земельный участок за ваш счет. Увеличить-то часто хотят, и не получается, а уменьшить – без проблем.

- Содержание придомовой территории – должна ли появляться отдельная строка в квитанции об оплате ЖКУ, и есть ли максимальная плата именно за содержание?

- При желании можно разбить до самых мельчайших статей расходов. Но содержание придомовой территории входит в статью содержания ТО. Оплачивая по этой статье, вы оплачиваете содержание всего общего имущества, в том числе земельного участка.

- Итак, мы подошли к самой острой части программы – спорам, которые возникают по поводу разных взглядов на то, какой должна быть придомовая территория. Первый вопрос нам задавала слушательница о заборе – жители одного дома установили забор, жители другого недовольны. Вы уже ответили, что это можно оспорить в суде. Что касается остальных конфликтных моментов, с какими вы сталкивались на практике? Самые частые ситуации.

- Наверное, все-таки это конфликты с пользователями соседних земельных участков, которым в результате установки этих заборов и шлагбаумов создаются препятствия в проходе, проезде к их собственности. А так конфликтов достаточно много, вплоть до того, что конфликты есть и внутри ТСЖ, кто-то хочет устанавливать забор, кто-то не хочет устанавливать и платить за это. Впоследствии возникает вопрос – а должен ли он платить, если он заранее не принимал решения?

- Я считаю, что во дворе не должно быть парковки – кто-то считает, что должна. Я считаю, что территория должна быть обнесена забором – кому-то этот забор мешает, и все это дикость и глупость. По каждому ли чиху нужно собирать общее собрание собственников? Либо управляющая организация, совет дома, председатель правления ТСЖ правомерны самостоятельно принимать эти решения?

- Давайте начнем с того же огораживания, такой, простите, средневековый термин. Обязательно решение общего собрания. Если вы огораживаетесь, то ставите забор, который переходит в общую долевую собственность. Вы будете собственниками. То же самое касается и площадок, вообще по соответствующим строительным нормам и правилам на придомовой территории должны быть самые разные площадки. Площадки для отдыха взрослых, временного хранения автомобилей (не автостоянка, а то, о чем говорил Павел), спортивной площадки, площадки для отдыха детей. Решили организовать площадку для тех же детей, построить те же качели, песочницы, горки – опять же это все переходит в вашу общую собственность, поэтому только решение общего собрания.

- По каждому ли нужно созывать, либо это можно провести общим решением? Собираем общее собрание, в повестке пишем – создание парковки для временного хранения автомобилей, детской площадки, огораживание территории и так далее.

- Конечно, в целях той же экономии времени, собрание собрать достаточно сложно, имеет смысл решить на собрании максимальное количество вопросов.

- У нас звонок, давайте примем.

Слушатель: Здравствуйте, меня зовут Михаил. Живу в частном доме, хочу с одним из соседей поставить большой металлический забор. Соседи негативно к этому относятся, могу ли я это сделать без их согласия?

- Между вашим соседом. Вопрос установки ограждения в многоквартирных домах и индивидуальном жилищном секторе регламентируется немножко по-разному. Насколько я помню, сплошной забор между соседними земельными участками ставить нельзя. Это связано с вентиляцией, освещением и так далее. Но боюсь, точно вам не скажу, что касается земли под индивидуальное жилищное строительство. Что-то должно быть типа сетки рабицы и так далее, должны быть вентиляция и освещение.

- Спасибо за вопрос. Продолжаем по поводу заборов. Принято решение собственниками многоквартирного дома установить забор – нужно ли брать разрешение у районной администрации? Ведь мы же огораживаем территорию, простите за тавтологию, на территории района?

- Действительно, существует заблуждение, что необходимо получать разрешение на строительство от органов местного самоуправления. Нет, ни на федеральном, ни на местном уровне вопрос установки ограждения по периметру придомовой территории, на которой стоит многоквартирный дом, никак не урегулирован. Поэтому брать разрешение от соответствующих органов районной администрации не требуется. Нужно только учитывать, что вы должны обеспечить беспрепятственный проезд всех экстренных служб – вот с ними необходимо согласовать установку ограждений. Это МЧС, скорая помощь и так далее.

- У нас на связи снова слушатель. Добрый день, как вас зовут?

Слушатель: Здравствуйте, Виктор Николаевич. Расскажите, пожалуйста, про метод заочного голосования.

- Безусловно, Виктор Николаевич, все вопросы, о которых мы сегодня говорим, в том числе и ограждение придомовой территории, и размещение на ней различных площадок, возможно решать не только в форме общего очного собрания, но и путем голосования в форме заочного голосования. Нужно только учитывать один момент – заочное голосование может быть проведено только после того, как вы попытались провести очное и не набрали на него кворума. Сразу собирать заочное собрание сейчас невозможно. Если вы это сделаете, решение общего собрания в форме заочного голосования будет  незаконным.

- Еще звонок – ваш вопрос?

Слушатель: Здравствуйте, меня зовут Саид. У нас многоквартирный двухэтажный старый дом, на придомовой территории выкопали то ли водопроводные трубы, что-то делали. И потом это все на придомовой территории, высыпали гравий, большие камни. Я живу там уже второй год, а до меня уже года полтора этот гравий был там. Я никак не мог добиться от управляющей компании, ходил, чтобы хотя бы старый асфальт ложили, потому что там  у нас…

- Саид, вопрос в чем – как добиться от управляющей компании асфальтирования придомовой территории?

Слушатель: Нет, дело в том, что и управляющая компания, и администрация говорят «это не наша территория». Получается, что ничья? Не знаю, что делать.

- Как быть в этом случае, Станислав?

- Да, Саид, во-первых, ничьей территории не бывает. Если она поставлена на кадастровый учет, это общая долевая собственность. Если нет, формально земля находится в собственности муниципалитета. Здесь тоже есть свои тонкости, которые раскрывались Конституционным судом. Суть в том, что даже если участок на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности муниципалитета, муниципалитет распоряжаться им не вправе. Это позиция Конституционного суда. Раз вам говорят, что «это ваша земля, вы и разбирайтесь», очевидно, что участок все-таки на кадастровый учет поставлен. Возникает вопрос, каким образом  и с чьего согласия на участке производились раскопки.

- Куда сделать первый запрос?

- В любом случае либо общее решение собственников давало согласие…

- А если не давали? У нас ведь зачастую бывает, что никто никаких согласий не дает, а работы проводятся – надо, и все.

- Тут вопрос-то в том, как привести все в порядок – бог с ним, что-то уже сделали и сделали.

- При этом никто не хочет нести ответственность за эту землю.

- Я думаю, нужно обращаться с соответствующим иском от собственника к тому юридическому лицу, которое производило раскопки на вашей территории, с требованием привести все в порядок.

- Хорошо, а если неизвестно, поскольку Саид говорит, что работы производились несколько лет назад? Куда адресовать первый запрос? Наверное, в управляющую компанию, далее идет администрация района, и вот так, сохраняя все копии ответов, идти дальше вплоть до суда.

- Конечно, вы ответили на этот вопрос совершенно верно. Я думаю, можно будет выяснить лицо, которое производило раскопки на вашей придомовой территории.


Обсуждение
3784
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.