Верхний баннер
13:30 | ПОНЕДЕЛЬНИК | 30 НОЯБРЯ 2020

$ 75.86 € 90.46

Сетка вещания

??лее ????ов??ое ве??ние

Список программ
12+

отдел продаж:

206-30-40


Программы / Районы-кварталы

25.06.2015 | 14:05
«Квартира в хрущевке не может приравниваться к стоимости нового дома, неликвидное жилье будет стоить очень мало, на него спроса не будет», – эксперт Андрей Ляшков о рынке недвижимости в период кризиса

Тема: рынок недвижимости в период кризиса

Гость: эксперт рынка недвижимости Андрей Ляшков

Дата выхода: 25 июня 2015 года

Программа: "Районы-кварталы"

Ведущий: Артем Жаворонков

- Здравствуйте, уважаемые радиослушатели! Как всегда по четвергам, в прямом эфире программа «Районы-кварталы». Сегодня мы специально позвали одного из участников рынка недвижимости для того, чтобы обсудить сложившуюся ситуацию. Так повелось с начала года, с начала кризисных явлений, что мы поднимаем тему того, в каком состоянии находится сегодня рынок. И я с удовольствием представляю вам нашего гостя – Андрей Владимирович Ляшков. Здравствуйте, Андрей!

Андрей Ляшков: Здравствуйте!

- Начнем мы с того, что на сегодняшний день рынок недвижимости представляет по факту, стоит?

Андрей Ляшков: Я бы так не сказал. Непрофессионалу может показаться со стороны, что спроса нет, рынок падает, какая-то паника, какие-то явления, которые снижают стоимость квадратного метра. На самом деле все сложно и не сложно. У нас с конца прошлого года на рынок недвижимости начало влиять множество факторов, которые влияют на стоимость. Во-первых, инфляция, которая просто зашкаливала, потом курс доллара и евро сильно вырос, люди стали неуверенно себя чувствовать, боялись потерять работу, и плюс банки повысили свои ставки, и уже стало сложно обычному человеку потянуть ипотечную ставку в 15-16% годовых.

- Коль уже об ипотеке, давайте сразу тогда этой темы коснемся. Я изначально вас представил как эксперта, но вы ведь еще и руководитель одного из агентств по недвижимости. И, собственно говоря, я думаю, вы можете вычленить количество людей, которые приобретали жилье с помощью ипотеки, это действительно такой колоссальный процент от приобретателей жилья?

Андрей Ляшков: Мы в своем агентстве смотрели, какое количество сделок у нас проходит с помощью ипотек – это 60%.  То есть 60% всех сделок, которые напрямую у нас покупают по ипотеке.

- И это несмотря на то, что у нас ипотека всегда была по европейским меркам не ипотека, а потребительский кредит под залог имущества. В Европе 2,5-4 процента ставка.

Андрей Ляшков: Надо учитывать, что у нас и инфляция достаточно высокая, на сегодняшний день инфляция 15%. У нас сейчас практически ипотечная ставка равна инфляции.

- Человек переплачивает фактически то, что в последствии съестся инфляцией, и банки, торгующие деньгами, прибыли не получат с этого.

Андрей Ляшков: Я думаю, банки всегда свою прибыль получат, ставки варьируются. Но банки в начале года неохотно давали ипотечные кредиты, это было очевидно, потому что все те заявки, которые мы подавали, они были отказные. Только в последнее время банки стали более активные. Потому что рынок успокоился, настало понимание, что каких-то таких резких колебаний на рынке не будет, и банки даже стали снижать ипотечную ставку. Даже по вторичке на прошлой неделе появился банк, у которого ставка 13,5.

- А софинансирование из бюджета и ипотека?

Андрей Ляшков: Это только новостройкам, только под договор долевого участия, только от застройщика, и еще при условии страхования. Ставка 12-12,5%. Есть застройщик, который субсидирует, доплачивает банкам несколько лет, чтобы снизить ставку на первоначальном этапе, такой маркетинговый ход.

- А не проще снизить стоимость жилья?

Андрей Ляшков: Застройщики боятся снижать в открытую, они предлагают какие-то акции, там 4-5%.

- А почему боятся? Как вы думаете?

Андрей Ляшков: Просто пойдет как снежный ком, если кто-то один начнет, то… Тем более, крупных застройщиков сегодня не так много, поэтому договариваются.

- Вы подозреваете их в определенном сговоре ценовом?      

Андрей Ляшков: Я понимаю, что строить сейчас стало дорого, потому что доля зарубежных строительных материалов достаточно высока, по крайней мере, комплектующих. Поскольку я еще занимаюсь строительством, риэлтерская деятельность – это только часть, то я понимаю, что строить стало дорого. Подорожали фитинги, трубы, котлы, много чего. В любом случае построить качественно и дешево не получится.

- А если смотреть на импортозамещение, про которое так говорят. Если вы еще и строительством занимаетесь, неужели они не могли быстрой и адекватной замены найти на территории России. Мне всегда казалось, что демпинг со стороны западных производителей не позволяет развиваться местным.

Андрей Ляшков: Я думаю, что все гораздо сложнее. Я считаю, что у наших застройщиков невысокая маржинальная составляющая. Если взять среднестатистический 10-этажный дом, то там не более 25% прибыли.

- Но 25% - это очень хорошо, даже по европейским, по американским меркам.

Андрей Ляшков: Это за проект в 2-3 года.

- А, это перспектива 2-3-х лет?

Андрей Ляшков: Да.

-А что, по вашему мнению, лучше для застройщика в данном случае – это долгосрочная перспектива или быстрые проекты 1-2 года?

Андрей Ляшков: Ну, в любом случае сначала нужно приобрести земельный участок, получить разрешение, провести подготовительные работы, где-то может изменить зонирование, пройти общественные слушания, пройти Думу, чтоб привести участок в соответствие. Поэтому длительный период, то есть начинают строить на третий год владения участком. Может, кто-то раньше. Я понимаю, что есть крупные застройщики, которые ничего не боятся, покупают земельный участок и строят, потом получают разрешение и через две-три недели уже ввод в эксплуатации. То они платят штрафы, но такие реалии бюрократические.

- Именно так выглядит ситуация?

Андрей Ляшков: Не все застройщики так делают, но.

- В Перми есть примеры?

Андрей Ляшков: Есть, но я не буду называть крупных застройщиков, чтобы потом не обиделись.

- Давайте вернемся к ипотеке. 60% от момента окончания прошлого года.

Андрей Ляшков: Это 60%, которые приходили к нам и покупали у нас. То есть те люди, которые где-то что-то продали по ипотеке, можно сказать, пришли тоже с деньгами, которые они накопили, а они продали по ипотеке. Таких мы не считали.

- Разъясните этот механизм.

Андрей Ляшков: У нас есть покупатель, который берет ипотечный кредит и приходит к нам, мы его считаем тем, кто купил у нас по ипотеке. Остальные 40%, из них 15% действительно, может, сами накопили, а остальные люди – те, которые продали свое жилье по ипотеке и пришли с наличными. Но все равно это деньги в какой-то степени банковские, то есть все равно они не сами накопили. Процент участия банковских денег на рынке достаточно высокий. Статистика недавняя, что 50% минус к общему объему банковского ипотечного кредитования по сравнению с прошлым годом. То есть банки стали давать наполовину кредитов ипотечных меньше.

- Там еще высокая ставка рефинансирования.

Андрей Ляшков: Там много факторов. Сейчас сильно стала отличаться цена предложения от цены сделок. То есть, например, средняя сумма за квадратный метр на рынке первичного жилья – 51-52 тыс. рублей, а на вторичном где-то 55 тыс. рублей. Но это цена предложения, а цена по сделкам на вторичном рынке это минус 15-20%. Если квартира продается на вторичном рынке за 2,5 млн. рублей, то цена сделки максимально будет 2,1 млн. Такие реалии пермского рынка.

- А по новостройкам?

Андрей Ляшков: Некоторые новостройки даже подросли в цене, некоторые упали в цене. Вот «Триумф», у них акция: 21% на 21 год – соответственно, у них 21% скидка. Тут, наоборот, понижают стоимость. Все зависит от спроса. С чем это связано? С тем, что программа льготного кредитования распространяется на долевку. То есть все остальные там паи, по договору пая, по которым работает «Триумф», «Камская долина». Сейчас «Камская долина» переходит по договору долевого участия, чтобы поучаствовать в это льготной программе.

- То есть, чтобы получит льготный кредит с субсидированием от государства нужно обратиться к застройщику, брать новое жилье, брать его в долевое строительство под перспективу, застраховать жизнь и иметь какой-то первоначальный взнос. Сколько?

Андрей Ляшков: Если не ошибаюсь, 20%. Еще хотел сказать, что рынок сейчас стал более агрессивный, даже в части работы риэлторов. У нас появилось много различных компаний, которые вводят в заблуждение. То есть человек выставил квартиру на продажу, ему звонят под видом покупателя, приводят покупателя агентству недвижимости, говорят, что вот человек готов купить. Это вот сейчас самый простой пример, как разводят наших продавцов. Далее приводят в офис продавца, он вместе с покупателем читает текст предварительного договора, и потом продавцу как бы звонит супруга и говорит, что, извини, давай, как бы отложим эту сделку, а продавец уже заключил договор с этим агентством. Таких методов и способ огромное количество сейчас появляется. Работа с агентством ни в коем случае не говорит о том, что сделка у вас пройдет идеально и безопасно. Вот я подготовил основные критерии, когда агентству, может быть, стоило бы доверять. Например, факт страхования профессиональной ответственности, агентство должно быть застраховано. На мой взгляд, офис должен находиться в собственности агентства, а не арендованный, чтобы понимание было, что агентство на следующий день никуда не пропадет. Агентство должно быть сертифицировано, это типа добровольного лицензирования, которое в том числе позволяет гарантировать, что агентство прошло сертификацию, то есть оно отвечает определенным требованиям и стандартам. Должен быть обязательно юрист в штате.

- А штатное расписание ведь никто не покажет!

Андрей Ляшков: Крупность агентства смотреть, если агентство крупное, то, по крайней мере риски связанные с этим, можно будет исключить.

- Вы говорили о необязательной сертификации такой. У на же есть краевая организация риэлторов.

Андрей Ляшков: Нет, у нас есть некоммерческое партнерство с Российской гильдией риэлторов в Пермском крае, членом совета которого я и являюсь. Для чего наше партнерство нужно? Мы пытаемся создать цивилизованный рынок, пытаемся как-то влиять, хотя доля партнерства и наших членов совсем невысокая. Агентств у нас порядка 450, а частных риэлторов – 1,5 тысячи. И только 7-8%  – это доля нашего некоммерческого партнерства. Но, так или иначе, мы на рынок влияем, и членам нашего партнерства можно доверять, это точно.

- По поводу мошенников тема получила отклик, вот уже несколько сообщений у нас в ICQ: как можно еще защитить себя, кроме внешней оценки агентства?

Андрей Ляшков: Вообще, мошенничество сейчас стало более изощренным. Если раньше было понятно, что мошенник – это человек, который работает в частную, у него нет своего агентства, полубандитского вида, работает с алкоголиками и наркоманами, обманывает, перевозит куда-то в область. То есть это были черные риэлторы. Сейчас все изощренно, есть офисы. Вот сейчас возбудили уголовное дело по признакам мошенничества финансовой организации. Схема очень простая: человек берет в долг порядка 300 тыс. рублей, вкладывает в квартиру стоимостью 2 млн., в договоре прописывается, что квартира находится в залоге, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа. Обязательно указывается третейская оговорка, что залогодержатель имеет право без процедур торгов забрать этот объект себе. То есть, человек допускает просрочку без какого-то досудебного уведомительного характера, далее залогодержатель передает документы в третейский суд, ну и суд выносит решение и сразу без процедуры торгов недвижимость переходит в собственность залогодержателя. То есть буквально человек просрочил один платеж, и он получает объект стоимостью в 2 млн. за 300 тыс. рублей.

- Мы знаем пример семьи Хохловых.

Андрей Ляшков: Там есть порядка 8 эпизодов таких. 

- Связанные с этой организацией?

Андрей Ляшков: Я так понимаю, да. Расскажу, какие у нас бывают риски и по каким объектам нужно заострить внимание. Если человек не хочет прибегать к помощи риэлторов по различным причинам, хотя я всегда говорю, что сделка должна быть совершена профессионалом. Человек должен заострить внимание, если было несколько переходов права собственности за короткий период, если квартира дарилась, было несколько сделок купли-продажи. Это все равно можно выяснить, заказав выписку о переходе права собственности в органах госреестра. В принципе, мы это делаем по каждой сделке, когда у нас есть подозрения. Ну, например, когда недавнее наследование, то есть человек недавно получил свидетельство о праве на наследство. То есть на это тоже надо заострить внимание, потому что судебная практика такова, что есть еще один наследник, который пришел и взял в квартире магнитофон, который принадлежал наследодателю, он уже вступил в право наследства считается. По наследованию очень осторожно надо все проверять. Залоговые объекты, например, классическая схема, когда можно обмануть человека. По-моему, даже в Перми такой случай был. Когда квартира находилась в залоге у банка, приходит покупатель и говорит – я хочу купить. Да, хорошо, я тебе ее продам, но необходимо погасить мой ипотечный кредит в сумме 1 млн. рублей и все. Мы получаем от банка письмо о снятии финансовых обязательств, приходим в регистрационную палату и регистрируем переход права собственности. Поскольку человек сколько-то не платил, то был наложен арест на ту квартиру. Ипотека и долг оплачены, арест снимается, и человек покупает. На самом деле таких залоговых квартир на рынке очень много. Сейчас у нас практически каждая третья сделка проходит с залоговыми объектами.

- Ну, это вы рассказали безопасную схему?

Андрей Ляшков: Ну, смотрите, человек погашает долг в банк, судебный пристав снимает арест, а потом говорит, что у хозяина этой квартиры еще 10 залогов или кредитов и квартира все равно в аресте. Обычно, когда продается залоговая квартира, то нужно все равно дождаться закладную, проходит недели 2 и за этот период может появиться арест. Причем это нигде не видно, ни в базе приставов, нигде. У нас такой случай был, когда покупатель внес сумму, достаточную, чтобы снять обременение банка, порядка 1,5 миллиона рублей сдали документы в регистрационную палату, и оставшуюся сумму договорились отдать по факту снятия залогового обременения. И тут же приходит несколько арестов. То есть банки подали в суд и за эти две недели пока залог снимается, наложили свои аресты. Человек, естественно, остался без денег и без всего.

- Вернуть невозможно деньги?

Андрей Ляшков: Достаточно сложно, потому что если на момент, когда была совершена сделка, уже какое-то определение суда было, то в этой части, конечно, сложно. Поэтому в базах нужно проверять о наличии каких-то просроченных кредитов, когда ввязываетесь в такое. Опять же, права третьих лиц, то есть это где прописаны люди, которые имели права на приватизацию, были вписаны в ордер, несовершеннолетние. На самом деле, все, что касается третьих лиц надо смотреть очень внимательно, потому что человек, не будучи собственником квартиры, может сохранять права вне зависимости от перехода права собственности. То есть квартира продается, а человек зарегистрированный, там прописан. Это человек, который имел равное право с продавцом на участие в приватизации, а также несовершеннолетние лица, которые находятся под опекой. Также целый ряд лиц, которые были вписаны в ордер. Сейчас поголовно идет неисполнение обязательств по материнским сертификатам, то есть человек приобретал квартиру с участием материнского сертификата, не выдал долю детям и продал.

- А в части чего неисполнение? Дети будут обделены возможностью иметь квартиру?

Андрей Ляшков: Да. Квартира покупалась, для пенсионного фонда составлялось обязательство, что она в течение 6 месяцев выделит долю своим детям.

- Это было обязательным условием использования материнского капитала?

Андрей Ляшков: Да. И это обязательство не исполняется, причем поголовно.

- А с чем это связано? Нерадивые мамашки у нас?

Андрей Ляшков: Нет, я думаю, что не надо было законодательством ограничивать пользование сертификатом. Не надо было ждать 3 года ребенку, а сразу, как только второй ребенок родился, выдавать сертификат. И не через 2 месяца, а, условно, через неделю, чтобы мама могла пользоваться этим как платежным инструментом. И чтобы сразу выделяли долю детям, а с банками провести разговор, чтобы они долю детей сразу брали в залог. И не было бы проблем с обналичиванием материнских сертификатов.

- У нас еще очень короткие истории с материнскими сертификатами. У нас еще вторые или третьи дети не в том возрасте, чтобы претендовать. И чаще ведь такие вопросы решаются полюбовно.

Андрей Ляшков: Следующий момент – согласие супруга, если он отсутствует на сделке, сделки по доверенности, поддельные паспорта.

- Поддельные паспорта? Это не осталось в 90-х?

Андрей Ляшков: Нет. У нас в прошлом году было несколько эпизодов на территории Пермского края, когда заезжие мошенники открыли офис агентства недвижимости. Они снимали квартиру, получали копии правоустанавливающих документов, делали дубликат на основании поддельного паспорта. И продавали эту квартиру третьим лицам.

- Квартиру, которую снимали? Официально?

Андрей Ляшков: Да, несколько эпизодов было.

- А где?

Андрей Ляшков: На сайте ФМС и много где еще можно это проверить. И еще сделки по доверенности. Наше агентство практически не совершает сделки по доверенностям.

- А что такое сделка по доверенности?

Андрей Ляшков: Когда собственник не имеет возможности присутствовать на сделке, он выдает своему доверенному лицу доверенность на право получения денег.

- Она обязательна к нотариальному заверению?

Андрей Ляшков: Да. Ну, во-первых, никто не исключает, что доверенность могла быть отменена, что она могла быть подделана. Тем более, позвонив нотариусу, вам ни один нотариус не скажет, была такая доверенность отменена или вообще выдавалась ли.

- Они не ведут базу или?

Андрей Ляшков: Они не говорят. Это надо прийти с человеком, который выдавал доверенность к этому нотариусу и тогда он скажет. Это смешно, на самом деле. Поэтому по доверенностям мы практически не работаем, кроме тех случаев, когда деньги получает непосредственно сособственник, на счет, и когда пообщались и есть понимание ситуации.

- Это оправдано в условиях нашей сегодняшней экономической ситуации. Мы возвращаемся к тому, с чего начали. Не зря я вам задал вопрос, как аналитику рынка, что у нас там сейчас происходит. Сложности в экономике проектов, у крупных застройщиков, вообще у обывателей, их психологический настрой?

Андрей Ляшков: Я вам вначале сказал, что большая разница между ценой предложения и ценой сделки. На вторичном рынке эта разница 10-20%, то есть спокойно можно брать дисконт. По рынку первичного жилья – это 5-7%, застройщики спокойно торгуются, вуалируют это какими-то акциями. Застройщики вообще цены подняли.

- Это нормально? Прийти к застройщику и сказать, вот…

Андрей Ляшков: …у меня есть наличка, и я готов ее купить за такие деньги! Это вполне нормально сейчас.

- И, как правило?

Андрей Ляшков: Застройщик соглашается. Тем более, если наличные деньги, сейчас все равно стоимость наличных денег достаточно высока.

- Я к чему просто веду… Если у нас сократился и просел рынок по части спроса, это ведет к количеству увеличения законных сделок, возможности манипуляций на этом рынке?

Андрей Ляшков: Я вообще хотел сказать, выгодно ли сейчас покупать новостройки, и какие покупать выгодно. Я бы рекомендовал сейчас нашим радиослушателям все-таки покупать новостройки уже на завершающем этапе, там, где нет риска недостроя. Я, причем, сейчас даже не говорю – крупный застройщики или нет. Абсолютно у всех застройщиков.

- Повальный недострой и обманутые дольщики нынешним кризисом не грозят.

Андрей Ляшков: Я не уверен. Вот сейчас по договору долевого участия обязательно страхование. Но надо посмотреть эти полиса, они выдаются какими-то непонятными страховыми компаниями, которые ни за что отвечать не будут, я могу с уверенностью сказать, что никаких там больших платежей не будет, и интересы всех дольщиков они не покроют.

- А вторичный рынок?

Андрей Ляшков: Я все-таки хочу сказать радиослушателям, что по вторичному рынку ситуация следующая: ликвидные объекты дешевеют не очень быстро.

- Компрос, Ленина, в части Хохрякова, эти старые сталинки, как были в цене, так и есть.

Андрей Ляшков: Нет, с появлением там большой доли нового введенного жилья, как раз-таки цены на них немножко снижаются, потому что дома старые, там деревянные перекрытия, плюс первая линия, шум от транспорта. Ликвидные объекты – это средние этажи, однокомнатные, дома достаточно новые. То есть это ликвидно.

- Что считается относительно новым домом?

Андрей Ляшков: Дом, которому не больше 10 лет. Даже 15-20 лет сейчас тоже нормально.

- Смотрят ли сейчас покупатели на форму управления домом? УК или ТСЖ – является ли это каким-то фактором?

Андрей Ляшков: Нет, люди практически не спрашивают. Потому как малая грамотность в этой части.

- А вы считаете нужно спросить?

Андрей Ляшков: Мы, по крайней мере, когда объекты проверяем, то смотрим, нет ли там нескольких управляющих компаний. Сейчас начали спрашивать, если дом ТСЖ, то деньги на капремонт где аккумулируются – региональный оператор или на счете ТСЖ. Это определенные плюсы к стоимости квартиры.

- Вы, как эксперт, произнесите, что лучше - управляющая компания или ТСЖ?

Андрей Ляшков: ТСЖ, однозначно ТСЖ. Если дом многоквартирный, то однозначно ТСЖ. А если дом двухэтажный, старый, двухподъездный, то там уже не имеет значения. Когда дом относительно новый, то есть дому может быть и 30 лет, он многоквартирный, то лучше ТСЖ.

- Ну, давайте подведем итог. Количество сделок сократилось, всплеск обманутых дольщиков, огромное количество манипуляций и мошеннических схем отъема жилья у населения после 2008 года, такой всплеск ожидается или уже фиксируется сейчас?

Андрей Ляшков: Кризис 2008-2009 год был очень быстрый. Сейчас кризис очень затянутый, долгоиграющий, он на долгие годы, поверьте. И поэтому он такой изматывающий и изнуряющий. Поэтому сейчас только все начинается. Дальше цены будут снижаться. Я всегда понимал, что квартира в хрущевке не могла приравниваться к стоимости нового дома, то сейчас все приходит к своему знаменателю. Неликвидное жилье будет стоить очень мало, на него спроса не будет. Ликвидное жилье в цене будет терять очень мало. Новостройки могут себе позволить не все. Риски по новостройкам я вам скажу. Во-первых, качество строительства ухудшится, потому что строить сейчас дорого.

- Будут экономить на стройматериалах.

Андрей Ляшков: Да. Есть там риски недостроя, однозначно. Поэтому не советую никому вкладываться на уровне котлована. Когда 70% дом построили, тогда вкладывайтесь. Проверяйте все! Читайте форумы, отзывы, ходите и смотрите на стройку перед тем, как туда вложиться. И только после этого принимайте решение. Сейчас рынок покупателя. У вас есть деньги, вы всегда купите тот объект, который вы себе запланировали. Не торопитесь с принятием решения. И, что еще посоветую – маленькими шажками к достижению цели, то есть продали что-то свое, взяли небольшую ипотеку, купили. Не берите большие суммы ипотеки, берите 300-500 тыс. рублей, своими деньгами доложили и только так. Ни в какие большие ипотеки не лазьте.

- Это был совет от эксперта по недвижимости. Спасибо большое! У нас есть еще большая тема, которую мы обязательно поднимем, тема загородного одноэтажного строительства, частных домов и таунхаусов. Я знаю, что и в этой части вы большой эксперт. Спасибо вам за сегодняшний эфир и до свидания. Увидимся уже совсем скоро.

Андрей Ляшков: До свидания!


Обсуждение
3767
0
В соответствии с требованиями российского законодательства, мы не публикуем комментарии, содержащие ненормативную лексику, даже в случае замены букв точками, тире и любыми иными символами. Недопустима публикация комментариев: содержащих оскорбления участников диалога или третьих лиц; разжигающих межнациональную, религиозную или иную рознь; призывающие к совершению противоправных действий; не имеющих отношения к публикации; содержащих информацию рекламного характера.