Строительство жилья эконом-класса

Ведущий: Здравствуйте, друзья. Это прямой эфир на 91,2 FM.У микрофона Роман Попов. У нас в гостях генеральный директор компании  «Стройпанелькомплект» Виктор Петрович  Суетин. Здравствуйте.

Виктор Суетин: Здравствуйте.

Ведущий: Во-первых, мы с вами буквально вчера в рамках «Утреннего разворота» одну из  тем сегодняшнего эфира уже разобрали, поэтому мы про постройки и процедуры согласования сегодня говорить не будем. Мы сразу перейдем к следующей истории. У нас губернатор встречался с пермскими строителями, и  выдал такую фразу: «Миллион 700 тысяч квадратных метров жилья к 2017-му году, два миллиона 300 тысяч квадратных метров жилья к 2020-му году, 80 процентов жилья эконом-класс». Это реальные цифры?

В.С.: Я думаю, что это вполне реальные цифры относительно строительства. Относительно продажи, если ничего не делать,  не стимулировать рынок,  думаю, что эти цифры завышены. Ну, и потом, что такое эконом-класс? На сегодняшний день требуется эконом-класс, там, где будет финансировать государство, если  оно вообще будет финансировать. А если будут только частники финансировать,  то есть те, кто хотят жить в каких-либо условиях в каких-либо квартирах, тогда строители  будут  ориентироваться на рынок. Как было три года назад,  эконом-класс не очень-то и продавался. Продавался, но не очень.

Ведущий: Может быть, это потому, что стоимость эконом-класса для  реального эконом-класса завышена?

В.С.: Я просто думаю, что  доступность  денежных средств была другая. И уверенность  у людей в завтрашнем дне была  абсолютно другая. Он знал, что  он работает  сегодня, завтра  и послезавтра он  будет тоже работать, и сможет отдать  те проценты по ипотечному кредиту, который он взял. А когда грянул кризис, конечно, уверенности не стало, естественно, доступность денежных средств у населения пропала, потому что пропала уверенность в завтрашнем дне.

Ведущий: Вы же понимаете, Виктор Петрович, что квартира – это само по себе удовольствие очень дорогое.

В.С.: Да.

Ведущий: И, соответственно, если человек решился на покупку  квартиры, значит, у него либо есть деньги, либо он будет впрягаться в ипотеку. Так вот, если он будет впрягаться в ипотеку с соответствующими  достатком,   условиями работы, семейным  положением, если он будет впрягаться в ипотеку, то ведь  тут уже не имеет принципиального значения впрягаться  в ипотеку на 15 лет, 18 или  на 20, а вот жить в квартире  эконом-класса или в квартире  классом выше  значение все-таки имеется. Мне кажется в этом тоже причина того, что люди  редко выбирали эконом, потому что   реальные потребители эконом-класса просто до ипотеки не добирались.

В.С.:  Я с вами согласен, Роман. Только опять же, кто покупал квартиру класса  выше, чем  эконом, соответственно, другие были и платежи, поэтому  надо понимать, что  нагрузка на семью ежемесячно падала другая. И если человек в состоянии оплачивать  нагрузку выше финансовую, то, естественно, они и выбирали квартиры в соответствии со своим доходом. В принципе, посыл губернатора правильный, что, да,  давайте будем строить эконом-класс, тогда может участвовать в стимулировании  рынка и государство. Естественно, разрабатывая программы на краевом уровне, на муниципальном даже  и на федеральном уровне,  да, стимулирование рынка может быть серьезным. Тогда эти цифры вполне реальны.

Ведущий: А стимулировать  рынок это как?

В.С.:  Это значит помогать людям покупать жилье.  Допустим, если федералы вместо того, чтобы  повышать процентные ставки  по кредитам,  будут их уменьшать, и по ипотеке реальные цифры для того, чтоб были  доступны кредиты для населения,  должны  быть ставки не выше, чем  3, максимум 5 процентов,  тогда это доступные  средства для населения, в массе своей доступны. А если сегодня они достигают   вновь 13-14 процентов,  ну какие же это проценты. Конечно, это огромная ноша. Для большого  населения она  не способна. Это первый вариант. Второй вариант?  Есть категория людей, социальная категория людей, это госслужащие: врачи, учителя, воспитатели, милиция  и так далее.    На свою заработную плату им вообще сложно купить.  Ну,  я не знаю, может быть,  сейчас разве что полиции возможно купить  на свою заработную плату  квартиру, взяв ипотеку  по сегодняшним процентам.  А так этим людям никогда не купить квартиру, даже если процентная ставка будет 3 процента.  Значит, здесь должны быть разработаны программы, которые позволят этим людям, пока они служат государству, жить в  достойных условиях. А это значит, что  им  должны предоставить на каких-либо льготных условиях квартиру. Нормальная совершенно ситуация.   Если государственно не платит денежные средства в виде зарплаты, создайте условия для того, чтобы семья могла полноценно  развиваться, чтоб можно было выйти замуж или жениться, привести в дом  близкого человека, родить детей, воспитать их, выучить и так далее. 

Ведущий: Ну и оставьте им  возможность на пенсии, в общем, пользоваться   этим же самым.

В.С.:  Ну, да. Если они всю жизнь отдали государству, точно, конечно же, не трогать их на пенсии.

Ведущий: Я просто вспоминаю, это такая  абсолютно нормальная история,  если в деревню, в село надо привлечь молодого учителя, то ему  зачастую дом-то и построят  всем миром.

В.С.: Да, всем миром и рубили  ему дом. Тогда врач жил, и учитель  там жил.

Ведущий: Конечно, конечно, было где. Значит, ждем государственных программ, ждем региональных программ. Кстати, а если не изменится принципиально госполитика, на уровне  региона можно как-то улучшить условия    покупки жилья для населения?

В.С.:  Да, конечно, можно. Ведь сегодня существуют эти программы, они есть,  только они, скажем так, для всего рынка строителей не очень существенны, но они есть. То есть сегодня  заложены денежные средства в бюджет, и естественно, краевой бюджет  сегодня стимулирует рынка спроса. Это так.  Дети-сироты, например, молодые семьи, программы есть, и так далее. Ветераны Великой Отечественной войны. Правда, там софинансирование основное идет федералов,  но, тем не менее, есть такие программы. И это уже плюс.  Это значит, что все равно  государство часть квартир на рынке покупает.  Поэтому вот на сегодняшний день, я думаю, что если  вот так возьмем мы резко и построим в 12-м году, сдадим миллион квадратных метров,  как минимум, 200-250 тысяч  квадратных метров на рынке останется не продано. Пока  вот такая емкость рынка в Перми.

Ведущий: Это  будет обозначать то, что строительные компании будут скрипеть зубами, но они  будут вынуждены снижать, делать скидки, льготные условия. Правда, это в любом случае не поможет, потому как люди  зачастую при покупке жилья, в массе своей, ориентируются не на стоимость квадратного метра  от строительной компании, а, действительно, на ипотечную ставку   от того или иного банка.

В.С.:  Доступность денежных средств.

Ведущий: Да, именно так. 15 августа, городская комиссия по землепользованию и застройке принимает решение  по изменению ограничения высотности застройки.  Новый вариант ограничений предполагает  ввести предельную высоту 20 метров только для центральной части города, Кама, Егошиха, Данилиха, Чкалова,  также ограничивается зона индивидуальной жилой застройки десять с половиной метров, для всех остальных районов предельных параметров высотности, которые предполагалось ввести ранее,   не установлено. Сразу вопрос: то есть, хорошо,  допустим,  даже  это политика  новой власти,  вот допустим, политика новой власти,  нравится Виктору Федоровичу смотреть  на высотки. Но какова доля вот в этом решении лобби застройщиков?

В.С.: Я думаю, что здесь огромная заслуга лобби  застройщиков, прежде всего, Ассоциации пермских строителей, поскольку достаточно долгое время мы все-таки выступали за разумный ход реализации Генерального плана.  Не в один миг взять и изменить Пермь, перестать строить, и тем самым просто  уронить всю строительную отрасль в крае, а за разумный подход. Вот с приходом новой власти, мне кажется,  вот этот разумный подход проявился.   И поэтому я считаю то, что  краевые власти, а самое главное, городские власти, надо отдать должное, прежде всего, конечно,  господину Маховикову, что, да, он трезво посмотрел  на всю эту ситуацию  и сказал: «Да, давайте  найдем компромисс». И ни один из строителей, по сути дела, против не был. Мы реально переговорили  эту ситуацию, сказали – да, давайте, ограничьте нам центр с возможностью выйти на публичные слушания. Но только не  два раза в год, а четыре раза в  год, то есть каждый квартал  публичные слушания.  И там, где  необходимо поменять высотность  с шести этажей на более высокую,  давайте проведем публичные  слушания и или дадим возможность, или не дадим возможность  построить высотку.  Во всяком разе есть для этого у власти рычаги: есть комиссия, которая будет давать разрешать или  нет.

Ведущий:  А вообще, по вашему мнению, профессиональному, предельная высотность в Перми – это сколько этажей?

В.С.:  Это столько, сколько может строитель построить, насколько проектировщик сделает, и насколько это архитектурно будет обосновано.

Ведущий: Вот я уверен, что у нас спокойно найдутся строители  в состоянии  отгрохать небоскреб. Наверно, можно будет найти даже площадку с нашими этими всеми грунтами для этого небоскреба. Но у нас к этому не готовы ни пожарная охрана,  да, к этому небоскребу. Ну вот так вот, первое, что в голову приходит. 

В.С.: Роман, вы сейчас говорите о   государственных функциях, да? По  большому счету, если бы не шевелились  строители, то во многих районах никогда бы  государственные функции не были готовы. А зачем им шевелиться?   У них все хорошо. 

Ведущий:  То есть логика простая: вы сделаете 50 этажей, а город покупает лестницу на 50 этажей.

В.С.:  Бюджет должен подобным образом располагать, сказать, что да, мы  сегодня  купим самые современные средства пожаротушения, в том числе,  вот такие автомобили с такой лестницей.

Ведущий:  Потому что у нас есть запрос  на дома в 50 этажей.

В.С.: Да, это совершенно нормальная ситуация.  Если именно город будет развиваться в такой тенденции, это совершенно нормальная ситуация.

Ведущий: Что теперь будет с идеей  компактного города, предложенной Генпланом, и вообще с архитектурой города в целом?

В.С.:  Идея компактного города может реализоваться сегодня и с той архитектурой, которая у нас есть. Ведь для того, чтобы реализовать те идеи мастер-плана,  которые заложены в Генеральном плане,  необходимы, прежде всего, экономические условия для того, чтобы  инвесторы пришли и начали вкладывать деньги именно в строительство  так называемого компактного города. Если мы создадим сегодня места притяжения людей в городе, то по большому счету, хотя бы половина из  того, что нам провозглашает  Генеральный план, мы создадим.   То есть это и будет компактный город.  Но ведь на сегодняшний день давайте мы посмотрим, что   необходимо  обрезать этажность для того, чтобы   застроить долины рек,  почистить наши реки, для того, чтобы застроить набережную, для того, чтоб привести Компрос в порядок?  Для того, чтобы помыть улицы, почистить  для этого что, нужно было  приглашать голландцев?  ?????? (неразборчиво) смешно. У них-то там все чисто. Есть центры притяжения, куда там приходят сами голландцы, куда туристы идут.   Где мы можем погулять в ненастный осенний день после дождика, не надев сапоги?  Сейчас наш  город значительно стал чище, цветы появились, клумбы и так далее. И это, честно  говорю, меня очень радует. Если мы  реально перестанем болтать и хотя бы  одну долину реки сделаем  центром притяжения  туристов или нашего населения даже города Перми, это  тоже будет огромный плюс. Только ради этого стоило разрабатывать мастер-план   или приглашать голландцев.  Надо перестать говорить, надо уже делать, реализовывать.  Для этого не надо даже «наезжать» на строителей  или каким-то... плохое слово сказал «наезжать»,  но, тем не менее, не надо их прессовать, там что-то делать.  Для этого надо просто заложить денежные средства в бюджет и реализовать место притяжения горожан. Набережная, шикарная Кама, замечательная река, но там же невозможно просто гулять. А мы ведем разговоры уже который год. Будет эта набережная, не будет столько нам бюджета, или много это, давайте секвестируем, ну давайте секвестируем, а строить вообще  будем? Поэтому надо перестать говорить, надо начинать реализовывать  хотя бы какие-то  элементы Генерального плана.

Ведущий: Краевые власти договорились с фондом РЖС о передаче  принадлежащим им федеральных участков  для многодетных семей. Пермь получит  порядка 140 гектаров, Голый Мыс, Флоры, это далеко, земля не предназначена для  жилищного строительства, будет меняться зонирование, сетей нет.  Непонятно.

В.С.:  Очень печальную картину нарисовали.  На самом деле, да,  не все просто с зонированием, и не все просто с сетями. Самое главное, чтоб была возможность туда провести сети.  А вот возможность  провести сети туда есть.  Это один из основных факторов, который  сегодня меня не напрягает, как застройщика и как... я бы сказал, вот если бы я был членом  многодетной семьи, и получил   там землю, то я бы  не напрягался. Во-первых, это очень близко от города. По сути дела, это город. Липовая гора и Фролы – это очень близко.  Во-вторых, там все-таки есть  возможность провести сети,  но, конечно же, для  этого край, видимо, должен заложить   денежные средства для того, чтоб провести  возможность туда проведения инфраструктуры. Это огромные земли, огромное количество участков. И для того, чтобы там не  создать какое-то гетто, конечно же,  власти нужно всячески помогать возможность реализовывать  эти участки, и реализовывать строительство. Даже если туда подвести сети, то  потом семья, продав этот участок, может значительно дороже, нежели  продать  просто в поле  какие-то огороженные колышки.  Поэтому я, честно говоря, рад, что,  наконец, многодетные семьи как-то определились, и   в ближайшее время будут там  нарезаны участки, предоставлена возможность строиться.  Это хотя бы уже конкретика.

Ведущий: Вы туда выезжали? Себе хорошо представляете  вот эти поляны,  площади? Вот вы, как  строитель-профессионал, скажите, а сколько там будет стоить проведение  этих сетей? Насколько это дополнительно ляжет нагрузкой   на бюджет?

В.С.: Я не просчитывал, сколько там необходимо   и каких сетей  там построить, но я знаю, что электричество  там  есть, потому что там замечательная поставлена подстанция. Это «Пермэнерго» постарались, молодцы.  Возможность проведения водопровода есть, по Героев Хасана можно провести, газ  - тоже не проблема, канализацию можно. Поэтому вот все основные факторы, которые я перечислил, это можно сделать.  Но это и необходимо сделать, иначе  будут опять рождаться те поселки, которые  рождались когда-то в начале 90-х, когда застраивали любые поляны, разрешали застраивать. В итоге там сегодня ну просто какой-то  хаос, а не поселки.  Здесь, конечно же, все-таки было бы очень хорошо, если  бы городские власти и региональные власти взяли под контроль застройку этих участков.

Ведущий:  Вплоть до единой архитектуры что ли?

В.С.:  А зачем вплоть до единой архитектуры?  Но если несколько  будут каких-то проектов  предложено многодетным семьям для того, чтобы им даже не тратиться на  проектные работы, то это  тоже помощь.

Ведущий:  Конгресс ISOCARP, плюсы, минусы, имиджево, не имиджево, нужно, не нужно? Мы сталкивались с тем, что профессиональное-то сообщество  хорошо оценивает. Вот простой пермяк даже не понимает, что это.  

В.С.:  Вы знаете, этот  конгресс и проходил не совсем для простого пермяка. Даже  я, будучи специалистом,  для меня некоторые моменты были  сложны восприятия. Конечно же, как имиджевое мероприятие,   это было глобальное мероприятие, проведенное в Перми. С точки зрения полезности для пермских строителей,  думаю, тоже была колоссальная ситуация. Могла бы быть, но  я был удивлен, почему проектных организаций, которые  занимаются именно планированием, было  крайне мало  на этом конгрессе, крайне мало.  Я был этому удивлен.

Ведущий:  Вот еще одна история, Виктор  Петрович.  Как  сообщил министр строительства и архитектуры Пермского края Дмитрий Шаповал, градостроительный совет  регионального уровня пройдет  до конца сентября. Градсовет при губернаторе – хорошо, плохо? Должен губернатор вмешиваться лично в эту историю, не должен?

В.С.: Я думаю, что решать это непосредственно, конечно, губернатору. Все зависит  от того, какие вопросы на этом  градостроительном совете будут обсуждаться. Если на градостроительном совете  будут обсуждаться проблемы всего региона,  наверняка, такой  градостроительный совет должен быть.  И там должны участвовать,  если не все,  то  большинство, подавляющее большинство глав районов,  которые, может быть, в какой-то степени и определяют политику строительства в своих районах. Поэтому все зависит от того, какие вопросы на этом  градостроительном совете будут  обсуждаться.  А целесообразность создания такого градостроительного совета, который возглавляет сам губернатор,  видимо, покажет только время.

Ведущий: Ну и, собственно, давайте к паре вопросов, которые  нам упали на сайт.  Тут народ интересуется. «В Перми строят московские компании «ПИК» и  «Ренова». Хотят «зайти» на наш рынок еще краснодарцы. Как вы думаете, готовы ли инвестировать в строительную отрасль края китайцы, у них большой опыт, и «перегрет» ли местный рынок?

В.С.:  То, что  заходят сюда иногородние компании, в принципе, из тех перечисленных, часть из них всегда она была здесь в последние десять лет работы.  Может  быть, только Краснодар сюда зайдет вновь.   Но у них давным-давно площадка куплена, уже  лет шесть назад. Поэтому,  наверно, ничего  здесь плохого  нет. Это совершенно нормальная ситуация. А вот сколько  они построят,  за какой период, сколько они продадут,  видимо, рынок Перми  определит сам. Я уже сказал, что, какова сегодня мощность  рынка  нашего, то есть это  800-850 тысяч  квадратных метров.  При стимулировании спроса, наверняка, может дойти  до миллион-миллион двести. Если  же мы будем сдавать в ближайшее время, в ближайшие два-три года больше  жилья, соответственно,   где-то все зависнет на рынке. Отсюда и  надо исходить.  Можно говорить, что я реализую за три года миллион квадратных метров, можно  говорить и два миллиона, но  само  по себе строительство ничего ведь не значит. Нужно продать.  Поэтому каждая компания, видимо,    нашла для себя  нишу, каждая компания рассматривает свои какие-то рыночные моменты самостоятельно, и поэтому определили, что, да, это выгодно, пермский рынок хорош, заходят сюда. Я считаю, что это абсолютно нормальная ситуация.  Перегрет рынок или нет, пока  нет. Если мы начнем строить значительно много, и   компании будут реализовывать там    каждая из них  за 3-4  года по миллиону, тогда да, рынок перегреется.
Ведущий:  Еще один вопрос с сайта: «Почему пермские застройщики не строят массово дома с квартирами от 35 до 85 квадратов? Спрос был бы большой». Это я смотрю на сайте. И тут же быстренько перекидываю, вот у меня здесь информация  лежит по вашим новостройкам.  Солдатская слободка, Островского, 40,  до 25, до 45 квадратов, от 64-х квадратов.  Что тут еще? Самые разные квадраты.  Я так понимаю, что   застройщики строят.

В.С.:  Роман, я хочу сказать, что  практически  подавляющее большинство застройщиков  в последние три года строят именно  такие квартиры. Мало того,  сегодня, допустим, объект наш на Островского, 40,  это Солдатская слободка,  мы вообще перепланировали и изменили статус этого объекта. Если это раньше был бизнес плюс, то сейчас мы сделали  эконом плюс, и квартиры есть от 25   квадратных метров, в центре города. То есть  это реально квартира за миллион двести, за миллион триста  сегодня в центре города. Поэтому  мы строим в основном именно  такое жилье. Наши квартиры в  панельных домах в типовых  от 30  квадратных метров до 80, как раз в этом сегменте.

Ведущий: А вот тут вот в Солдатской слободке, там ведь не только этот сегмент. !7-й этаж -  свободные планировки, подготовка под отделку, это что там будет? 
 
В.С.: 17, 18, 19 этажи  уже куплены, и поэтому мы там ничего не переделываем, планировка  остается прежней. Хозяева разберутся сами, что там будет. Может быть, покупатели, которые решили  купить наш этаж,  будет жить одна семья на этаже.  Это их право.  Возможность такая есть, одна квартира на этаже. Без проблем. Поэтому там, действительно, три  этажа  это свободная планировка, так, как покупатель определится.  Мы делаем там только возможность под чистовую отделку. То есть мы штукатурим, ?????? (неразборчиво) полы,  делаем потолок, все остальное уже  покупатель сам...

Ведущий:  Дальше приходит бригада, и по воле покупателя  делают, как угодно.

В.С.: Да. А вот все остальные квартиры мы уже с отделкой продаем.

Ведущий: Дальше. Возможно ли сделать фиксированную стоимость квадратного метра  в жилье эконом-класса, допустим 30-35 т.р.  за квадрат, (еще один вопрос на сайте)  или это не реально?» Ну и там Восточная Европа, примеры и так далее,  тому подобное.  Опять же  вот  я отматываю на текст, который у меня есть. Я у вас вижу: Уссурийская – 33 тысячи за квадрат, Новый город на Цимлянской -    32 тысячи  за квадрат. То есть это реальные цены для  жилья эконом-класса в Перми?

В.С.: Абсолютно реальные цены.  Полгода назад у нас были цены даже 29  тысяч за квадратный метр, абсолютно точно. В жилом комплексе Новый город  по улице Цимлянская, 17,   мы сдали первую очередь, вторая и третья  очередь сдается, и  там цены такие -  от 32 тысяч  рублей, с отделкой, с благоустройством.  Со всем. То есть ты покупаешь  квартиру, въезжаешь  и живешь  в этой квартире. Там стоит  или электрическая или газовая плита,  сантехника, все стоит.  Завозишь мебель и живешь.  Точно также и квартиры на Уссурийской, 25. И достаточно много в ближайшее время у нас   на сайте появится новых объектов, где ценовая политика именно будет от  32 тысяч рублей.

Ведущий:  То есть в данном случае вы просто   согласно этому спросу работаете.

В.С.: Конечно.

Ведущий: Я быстренько  вдогонку. Вот у нас Краснокамск к нам присоединяют с Краснокамским районом,  скорее всего. А, может быть,  и не скорее всего. И вот не знаю опять же, как прогнозировать.  Теоретически, если присоединят,  заинтересует Краснокамск застройщиков? 

В.С.: Скорее всего,  не само присоединение заинтересует застройщиков, а покупательная    способность.  Будет это район или город или каким либо  образом он  будет называться,  но даже Краснокамский район,  если присоединят  к нам, и  вдруг там появится покупательная способность, появится какой-то спрос на  жилье, естественно, туда  придет сразу  же бизнес.  Начнет строить квартиры те, которые  будут спрашивать: эконом это или бизнес, или элита, и так далее. То есть все будет зависеть от спроса. Вакуума в бизнесе не бывает.  Как только появляется спрос,  бизнес тут же  подкладывает свои условия: пожалуйста, возьмите квартиру.

Ведущий: А вот  на Садовом вы будете  возводить  «Радугу».  Это не эконом, я так понимаю, класс.  Это, скорее, эконом плюс... 

В.С.: Да.

Ведущий: ...что-нибудь   типа такого, то есть там не 32, не 33, там 45 тысяч за квадрат, потому что там на Садовом спрос большой? 

В.С.:  Почему там дороже?   Надо понимать, что даже не типовые, а немножко  измененные три  17-этажки, которые  будут стоять, они  будут стоять на стилобате двухэтажном, даже трехэтажном, то есть первые два этажа будут парковки,  еще один этаж, где будет располагаться сфера услуг. И уже потом  только будут наши панельные дома, но эти панельные дома  тоже видоизменены. Там, допустим, окна в пол.

Ведущий: То есть от этой идеи вы не отказались. В одном  из наших эфиров вы говорили, что «мы думаем  над тем, чтобы вот...». А сейчас уже точно окна в пол?

В.С.: Да, конечно. Есть проект, который уже давно прошел экспертизу. И мы  реализуем этот проект. Окна в пол, отделка более качественная,  И это, я б казал,  даже вот по сегодняшней классификации это квартиры среднего уровня, даже выше среднего уровня, потому что там даже дизайнерская отделка есть. Поэтому совершенно там  комфортные квартиры для проживания. И, конечно же, стоимость выше.  

Ведущий:  На этом,  собственно, вам большое спасибо. Виктор Суетин, генеральный директор компании  «Стройпанелькомплект» был у нас в эфире, отвечал на наши вопросы. Я надеюсь, что не последний раз. Так что вам удачи, вашим объектам  долго стоять, вашим клиентам хорошо  жить.

В.С.: Спасибо, Роман. До свидания.